Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Всем привет!
Поднимали тут вчера темку про перспективы арендного бизнеса в жилом сегменте на фоне стагнации рынка, возможного пузыря недвижки в крупных городах и кратного снижения доходности безрисковых инструментов (Вклады, госбонды).

Предлагаю рассмотреть вариант приобретения готового участка (или создание с нуля самому) в до 10 км зоне от мск, под строительство бюджетного дома под сдачу или полноценное проживание.
Это не реклама конкретного кейса — это экономический разбор этого сегмента на реальный примерах.

Рассматриваемое место — г. Балашиха-2 (Та часть городского округа Балашиха, которая расположена вдоль Щелковского и окружена Лосиным островом с одной стороны и Озерным лесопарком с другой.
От МКАД 7-8 км, от Кремля (Лубянки) 23 км  — Ясенево и Бутово дальше


Набрасываю пока картинки и потихоньку описание...

Самый простой  вариант купить готовый участок на вновь нарезанном поле на краю поселка, со статусом ЛПХ или ИЖС, подведенным электричеством, присоенным адресом в г. Балашиха (т.е. регистрация, школы, поликлиники и все городские фишки будут)





Просто средне заболоченное поле обойдется где-то 330 тыс за сотку




перенос лесной участок

Лесной участок с березками да кленами метров по 10 — 500-700 тыс за сотку


Все это Аккуратно нарезается на улицы города Балашиха за счет администрации и даже обустраиваются дороги из твердого покрытия — сначала крошка, потом полноценный асфальт (года два как бесплатно)



Электрофицируется поселок тоже бесплатно, даже столбы за счет Восточных сетей, собственник участка получает 15 кВт к фазы 380В, на входе за 550 руб + расходя на счетчик и внутренние провода (20-50 тыс руб) — очень даже бюджетно, с мощностями проблем нет, хотите больше можно но за доп. плату, хотя и тут есть лайфхаки. Двухтарифный план, прямой договор с МОЭСКОМ


Строящийся в моменте домик на участке 5 соток площадью около 200 темров из газоблоков




Армяне построили кэптивный многоквартирник на 6 семей — очечь бюджетно даже


Как альтернатива создания участка может быть приобретение свалки, болота и т.д. с очисткой и отсыпкой, по деньгам выйдет так же примерно — но больше поле для воображения:



И деревья побольше будут...



Это строящиеся на сегодня обьекты, а вот недавно завершенные:













Экономика такая домик до 200 метров со всеми городскими подключениями на участке 5-7 соток обходится 8-12 млн руб под ключ, самому на 1-2 млн дешевле...
Домик 250-300 метров на участке 10-12 соток — 15-20 млн… (на 2-3 млн самому дешевле)
Старые участки с домами, большие раза в 2 дороже..




Это домик хоккеиста Ларионова например, но там 15 соток породистых деревьев и бассеин

Вот просто обустроенный участок на старых улицах — 700 к за сотку, ИЖС все коммуникации (отрезали от дома своего)




В аренду это все сдается в легкую, на долгосрок 60-120 тыс в мес + коммуналки, городская инфрастуктура, дороги чистят зимой 






В шаговой доступности лучший в МО муниципальный парк Пехорка, частный пляж, лес...









Поликлиники детская и взрослая:





--------------------
Как альтернатива — рассмотрим квартиру в бетоне по тому же направлению, но в пределах МКАД (10 км разница), 



Машиноместо еще +2 мио, ремонт +1-2 мио своего участка нет...  сдача в аренду те же 80-100 максимум