Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают
Центробанк допустил дальнейшее снижение ключевой ставки. Стоит ли в таких условиях погашать ипотеку досрочно или только ее рефинансировать каждые полгода, рассмотрим цифры.
Представим себе следующую ситуацию. Человек в Москве взял в ипотеку квартиру на 20 лет, сумма кредита 10 млн. руб. И тут — удача: стала снижаться ключевая ставка Центробанка (сейчас уже рекордные 5,5%), а вслед за ней и средняя ставка по ипотеке. Не сразу, но банки тоже снижают ставки для рефинансирования ипотечных кредитов. И тот, кто в 2019 платил 10%, в 2020 рефинансировался уже под 8%, а не за горами ставка 6%. Стоит ли ему в такой ситуации гасить ипотеку досрочно, или просто заниматься рефинансированием каждые полгода, а деньги — приберечь для инвестиций.
Как мы видим из графика, уменьшение ипотечной на 2% дает гораздо большую экономию денег, чем досрочное погашение на 50 000 руб. в мес. (600 000 руб. в год или 6% от суммы кредита в первый год). Разница составляет 4-5 раз.
И заметьте, что чем ниже процентная ставка по кредиту, тем меньший эффект дает его досрочное погашение, вплоть до исчезающего. А вот рефинансирование все равно дает существенную экономию.
Выводы:
- При постоянном снижении процентной ставки досрочное погашение кредита является неэффективным. Правильная стратегия — каждые полгода рефинансировать кредит лучше на 2%. Рефинансирование на 1% дает меньшую экономию, но тоже имеет смысл.
- Освободившиеся деньги лучше инвестировать в акции, хотя бы в индексный фонд. Это вам даст их прирост 5%+ инфляция на долгосрочном периоде, что гораздо больше, чем экономия от досрочного погашения кредита в текущих условиях.
- Ослабление рубля на 20% и возможный рост инфляции в стране еще больше усиливают неэффективность досрочного погашения ипотеки.
А зачем в акции под 5%, если депозиты такую же доходность дают?
Александр Кашин, да, вижу. Поэтому, у меня следующий вопрос: «А Вы гарантируете указанную доходность с этим самым значком?»
Термин конечно классный Вы использовали — освободившиеся деньги. Пока ипотеку не выплатил — это деньги Банка. Как еще освободившиеся деньги???
Вывод: Если у тебя есть деньги и ты должен их Банку, лучше погашать кредит, а не вкладываться в финансовые инструменты, которые могут в ближайшие дни упасть на 20-30%.
Нашли Вы место конечно, где давать глупые советы.
У них был еще доп драйвер — залог недвижимости. То есть можно было пирамидить:
купил дом в кредит, заложил, хватило на первый взнос, купил второй дом в кредит, через год слил два кредита в один, но по меньшей ставке и на больший срок и так далее, пока годовой доход позволяет оплачивать выплаты по кредитам. кое-кто из бэбибумеров таким образом сколотил целое состояние на этом (не все, правда).
Тут для успеха важен один фактор — уверенность в дальнейшем снижении ставки. Так как речь о недвиге, то горизонт планирования от 10 лет. В случае с Россией, на 10лет прогнозировать довольно затруднительно.
Не бахнет ли ЦБ ставочку обратно под 25% в случае форсмажорного задерга курса рубля? этого никто инвестору не скажет и зуб не даст, что этого не произойдет. Отсюда и низкий спрос на ипотеку.
Только самые храбрые или кого уже прижало отсутствие жилья.
90-х вы точно не помните. А ведь тогда долги по квартире или машине, гасились одной зарплатой… ну почти...
Сейчас вы такого не допускаете?
Райф сейчас вобще перестал давать персональные предложения.
И пофигу на ставку. Т.е. тупо не дают, либо завышают процент. Считается что рисковано сейчас давать кредиты.
Привыкли просто по легкому всегда делать деньги. Но жадность фраеров сгубит. Не хотят сократить свою пайку, потеряют все. Я так думаю.
При изменении ставки будет пересчитан аннуитет по остатку долга и кол-ву периодов погашения.
Посмотрите свой график платежей за первый год и обратите внимание на структуру платежа (долг/проценты) =)