Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают
Центробанк допустил дальнейшее снижение ключевой ставки. Стоит ли в таких условиях погашать ипотеку досрочно или только ее рефинансировать каждые полгода, рассмотрим цифры.
Представим себе следующую ситуацию. Человек в Москве взял в ипотеку квартиру на 20 лет, сумма кредита 10 млн. руб. И тут — удача: стала снижаться ключевая ставка Центробанка (сейчас уже рекордные 5,5%), а вслед за ней и средняя ставка по ипотеке. Не сразу, но банки тоже снижают ставки для рефинансирования ипотечных кредитов. И тот, кто в 2019 платил 10%, в 2020 рефинансировался уже под 8%, а не за горами ставка 6%. Стоит ли ему в такой ситуации гасить ипотеку досрочно, или просто заниматься рефинансированием каждые полгода, а деньги — приберечь для инвестиций.
Как мы видим из графика, уменьшение ипотечной на 2% дает гораздо большую экономию денег, чем досрочное погашение на 50 000 руб. в мес. (600 000 руб. в год или 6% от суммы кредита в первый год). Разница составляет 4-5 раз.
И заметьте, что чем ниже процентная ставка по кредиту, тем меньший эффект дает его досрочное погашение, вплоть до исчезающего. А вот рефинансирование все равно дает существенную экономию.
Выводы:
- При постоянном снижении процентной ставки досрочное погашение кредита является неэффективным. Правильная стратегия — каждые полгода рефинансировать кредит лучше на 2%. Рефинансирование на 1% дает меньшую экономию, но тоже имеет смысл.
- Освободившиеся деньги лучше инвестировать в акции, хотя бы в индексный фонд. Это вам даст их прирост 5%+ инфляция на долгосрочном периоде, что гораздо больше, чем экономия от досрочного погашения кредита в текущих условиях.
- Ослабление рубля на 20% и возможный рост инфляции в стране еще больше усиливают неэффективность досрочного погашения ипотеки.
А зачем в акции под 5%, если депозиты такую же доходность дают?
У них был еще доп драйвер — залог недвижимости. То есть можно было пирамидить:
купил дом в кредит, заложил, хватило на первый взнос, купил второй дом в кредит, через год слил два кредита в один, но по меньшей ставке и на больший срок и так далее, пока годовой доход позволяет оплачивать выплаты по кредитам. кое-кто из бэбибумеров таким образом сколотил целое состояние на этом (не все, правда).
Тут для успеха важен один фактор — уверенность в дальнейшем снижении ставки. Так как речь о недвиге, то горизонт планирования от 10 лет. В случае с Россией, на 10лет прогнозировать довольно затруднительно.
Не бахнет ли ЦБ ставочку обратно под 25% в случае форсмажорного задерга курса рубля? этого никто инвестору не скажет и зуб не даст, что этого не произойдет. Отсюда и низкий спрос на ипотеку.
Только самые храбрые или кого уже прижало отсутствие жилья.
И не понял про ипотечного брокера: неужели среднего образования не хватает открыть сайт банка, там заполнить анкету на рефинансирование ипотеки.
Значит зря прошла Советская школа… самая лучшая и читающая…