Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе
Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.
Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).
Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.
Под Московским регионом мы понимаем и Москву, и область (не секрет, что львиная часть строительства в области приходится на узкий пояс вокруг МКАДа и с экономической точки зрения большой разницы между этим районами и административной Москвой нет).
Возьмем последние 11 лет (2019 год неполный – данные за 7 месяцев). За это время в столице и вокруг нее суммарно ввели 122 млн. м2 жилой недвижимости. Много это или мало? — уверен, большинству эти миллионы ни о чем не говорят. Давайте посмотрим, сколько это в квартирах – получается 1,6 млн. квартир! (Тут надо сделать небольшое методологическое пояснение, что Росстат считаем индивидуальные дома тоже квартирами). На диаграмме прекрасно видно, что темпы ввода жилья начали ускоряться в 2013 году, а с 2014 года образовалось плато числом 160 тыс. квартир в год. Ни разу с тех пор объемы ввода не падали ниже этой отметки. В 2019 году, очевидно, они также превысят этот показатель (основной объем ввода традиционно приходится на конец года). Иными словами, ни о каком падении строительства после кризиса не может быть и речи. Вопреки апокалиптическим интонациям, что периодически имеют место в СМИ.
Если общий объем ввода стабилен, то в более детальной раскладке это не так. До 2012 года доминировала область. После, хотя Москва активизировалась, область сохраняла уверенное лидерство. И только с 2019 года разрыв начал сокращаться. И это очень важно, т.к. в области за все это время сформировался огромный навес из нового жилья, в то время как в Москве его никогда не было
Еще более интересную картину получаем, если сделаем разбивку на Старую и Новую Москву. Поскольку Новая Москва географически скорее ближе к области, то получаем еще более сильный навес замкадной недвижимости. При этом объемы ввода в Новой Москве только один раз превысили значение 20 тыс. квартир в год (в 2015). Объемы строительства в Старой Москве начали расти с 2016 года, но пока явно недостаточно, чтобы закрыть накопившуюся потребность.
Все эти цифры ввода, если взять их не за один-два года, а накопительным итогом за 11 лет приводят нас к мысли, что на наших глазах происходит нечто значительное.
Судите сами: 1,6 млн. квартир – это означает, что построено жилья на 4 миллиона человек (из скромного расчета 2,5 человек на квартиру)!
Согласно Росстату за этот же период население в Москве увеличилось на 1,42 млн. А Московской области – на 0,93 млн. Суммарно на 2,35 млн. Иными словами объем строительства превысил демографически обусловленную потребность в жилье более чем на 1,5 млн. чел. и это несмотря на выдающиеся миграционные показатели. Причем в Москве образовался демографический дефицит в жилье на 260 тыс. человек, а в области наоборот избыток в жилье почти на 2 млн. чел. Из этого следует простой вывод, что недвижимость в Московской области будет испытывать давление вниз, поскольку для заполнения всего построенного просто не хватит жителей, а в Москве в этом плане пока все нормально.
Еще одно простое соображение заключается в том, что если в Московском регионе появилось жилья на 4 млн. человек и 2,35 млн. уже переселились, то соответственно, в других регионах высвободилось соответствующее количество площадей даже без учета нового строительства. Если в Москве хотя бы понятно, для кого ведется строительство (эта тенденция грустная, но объяснимая), то для кого то же самое делается в провинции – загадка.
Если собрать все новости о рынке недвижимости, доступные в СМИ, все статьи, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику, и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: «квартиры дорожают».
Недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду слышим об этом. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жильё. При многократном повторении этой нехитрой максимы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что они сами не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а вообще — квартиры всегда дорожают.
Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются, или, по крайне мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде всё хорошо.
Зачем это делается?Очевидный ответ: чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это ещё и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.
Но ещё более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт. И расчёт не лишён оснований.
Чтобы понять, в чём смысл искажения информации, просто представим, что СМИ бы вели себя иначе. Что бы тогда произошло?
Недвижимость перестали бы покупать инвесторы (точнее спекулянты) в расчёте на выгодную перепродажу. Недвижимость перестали бы покупать люди, берущие ипотечные кредиты (при стагнирующих и тем более падающих ценах на квартиры аренда значительно привлекательнее ипотеки). Многие консервативные покупатели также решили бы повременить (зачем торопиться, если через несколько лет можно взять дешевле).
На рынке остались бы лишь те, кто берёт для себя. Как видно, эта группа покупателей слишком небольшая, чтобы спроса с её стороны хватило для выкупа всех новостроек.
Кому это нужно?К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей.
Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно. Застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создаётся путём искусственного ажиотажа. Банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадёт, и у банков будут большие неприятности. Государство. Растёт налогооблагаемая база. Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики. Собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла.
Способы дезинформации1. Фейковые новости, вброс специальных страшилок, даже нагнетание паники в СМИ.
Поскольку большинство обывателей не обременены экономическим образованием, то совершенно не обязательно подавать им сложный аналитический материал или вообще соблюдать какую-то правдоподобность. Расчёт на то, что сработает эффект самосбывающегося прогноза. Достаточно внушить людям, что цены вырастут, люди понесут деньги на рынок недвижимости — и цены действительно вырастут, потому что люди принесли деньги.
Как это работает.
И так далее.
2. Подмена понятий.
Например, «квартирами» называют недостроенную недвижимость, а «ростом цен» — снижение дисконта по мере приближения даты ввода здания в эксплуатацию. Немногие понимают, что цены на новостройки ведут себя принципиально иначе, чем на готовое жильё. Дисконт на новостройку (к цене готовой квартиры) отражает плату застройщика инвестору за пользование его деньгами. Чем меньше остаётся времени до ввода здания в эксплуатацию, тем меньше дисконт. По этой причине новостройки всегда растут в цене по мере строительства. К удорожанию недвижимости это никакого отношения не имеет.
Аналогично, никакого роста цены жилья при переходе на эскроу-счета, которым так любят пугать в прессе, не произойдёт. Возможно, речь идёт о сокращении платы инвестору за пользование его деньгами. Опять-таки не квартиры подорожают, а дисконт на новостройки (которые ещё не являются жильём) уменьшится.
Разумеется, никому не интересно разъяснять такие тонкости, зато можно заявить, что вся недвижимость подорожает.
3. Игнорирование инфляции (обесценения денег).
Повсеместно встречающийся приём. Этим грешат даже вполне респектабельные информационные порталы. Цены на квартиры считаются в рублях. Проблема в том, что сам рубль перманентно теряет в своей покупательской способности. Это не квартиры дорожают, а рубль дешевеет. Особенно чудовищная ошибка возникает на длительных интервалах времени. Если квартира стоила в 2007 году 3 млн руб., а сегодня стоит 3,3 млн руб., то это не значит, что она подорожала на 10%. Наоборот, она подешевела примерно на 45% (если принять накопленную инфляцию в 100% за эти годы).
Такая странная «забывчивость» относительно инфляции неслучайна. Дело в том, что реальные цены на недвижимость в России практически непрерывно падают с 2008 года, и без спасительного ослабления рубля обосновать хоть какой-то рост цен крайне затруднительно.
4. Частные случаи выдаются за общее правило.
Особенно любят ссылаться на частный опыт люди, купившие недвижимость ранее. Так они хотят убедить себя и окружающих, что не прогадали.
С точки зрения логики никакое частное утверждение не доказывает общее правило. Всегда можно сослаться на некий пример, когда квартира была продана дороже, чем покупалась. В крайнем случае, историю можно придумать. Всё равно проверить, как оно было на самом деле, невозможно.
5. Взятие нужного периода для сравнения.
Ни один актив не может дорожать или дешеветь непрерывно (кто торговал на фондовом или валютном рынке, прекрасно это понимают), поэтому всегда найдутся периоды, когда тренд положителен.
6. Выбор правильных аргументов.
Цена на недвижимость — равнодействующая множества факторов. Одни могут работать в сторону роста цен, другие, наоборот. Нечистые на руку эксперты из всей массы новостей выбирают только те, которые подтверждают их тезис, а другие старательно игнорируют.
Например, вырос курс доллара. Аналитики вещают, что ожидается повышенный спрос на недвижимость со стороны держателей валютных депозитов. При этом они «забыли», что ослабление валюты приводит к сокращению покупательной способности населения и, соответственно, к падению спроса и цен на недвижимость. Причём второй фактор, скорее всего, перевесит первый (мало у кого есть долларовые депозиты, а вот груз инфляции почувствуют все). Но кого это волнует?
ПоследствияСистематическая дезинформация на рынке недвижимости — это проблема не только частного инвестора, который рискует сделать неправильный выбор. Это проблема всей экономики.
Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:
В малых городах будут жить в подвалах и землянках?
Вам его кто то должен привести в порядок?
Вам кто то должен?
У меня дом новый, сам недавно построил, сам содержу в порядке.
Понимаю, что мсне никто не должен. Не должен его ремонтировать и красить.
С дорогами конечно проблема, но калужские власти все таки начали понемногу восстанавливать. Тут я говорю не о трассах, а о малых дорогах. Снег зимой сельсовет чистит регулярно. До трассы.
Это требуется, чтобы проехали пожарные и скорая помощь.
не знаю, кто конкретно имеет отношение к написанию этой фразы, вас там два брата, плюс ваш юрист и кот, но подумайте вчетвером над следующей идеей, — владение квартирой в чистом престижном районе, с хорошим ремонтом, мебелью и техникой, а хороший ремонт+хорошая мебель+техника = стоимости квартиры (или зачастую превышает ее), дает помимо базовой потребности в жилье, удовольствие от жизни. Равно как и дом из бруса на природе (в деревне). Поразмышляйте об этом, прежде чем делать скоропалительные утверждения.
А дом из бруса, то только снаружи хорошо, а так разоритесь зимой на отопление.
А так вот, все за нас сделали - http://forum.vashdom.ru/threads/optimalnoe-maloehtazhnoe-stroitelstvo-praktika.52596/
Содержать его и отапливать денег конечно стоит, но не больше чем городскую квартиру. Газ есть. Интернет есть, иначе вы бы этого не читали. Зимой снег приходится чистить.
А вот жить не в человековейнике, на свежем воздухе и с водой без хлорки это очень хорошо.
Многие в городе думают это у них магазины, бассейн и фитнес. Есть и у нас в разумной доступности. В пешей доступности только лес.
Я до того несколько лет топил дровами. тот еще геморрой.
Кстати в лесу можно собирать валежник, но без применения режущего инструмента и транспортных средств.
Много Квтч насобираете?
За отопительный сезон надо 2-4 машины дров. Да вы только на разгрузке согреетесь.
Закрыл эту деятельность (и сам, и клиентов разогнал со словами, что с этим пора завязывать) в начале 2008 года.
п.с. Спасибо мне никто из клиентов не сказал.
Вот в Воркуте, знаю, действительно много брошенных квартир, люди не сумев продать, просто уезжают.
Покупка единственного жилья для себя не должна оценивается с точки зрения потенциального заработка через nn лет. Этот ценник непрогнозируем, а непросчитываемых рисков слишком много.
А вот покупка с целью инвестмента — согласен, в текущих реалиях убыточна.
Одно время было популярно покупать офисы в бизнес-центрах. Сколько народу отговаривал от этого. Кто не послушал — тот влетел.
Я этот бесполезный хлам в подвал отнес, при покупке новой квартиры забирать не буду! Комната должна быть большая и просторная, без излишеств!
Я просто в квартире выделил «ностальгический» шкафчик, где это расставил, как память и детстве :) В основном книги, конечно.
одно из главных качеств трейдера — жесткость, cентиментальность в нашем деле — лишнее!
У меня также были во владении до 4-х автомобилей одновременно. Два года назад завязал и с этим;)
Афтору респект и дополнительный талон на сбор валежника.
Добавлю
1 недвижка в виде квартир недвижкой не является т.к земля принадлежит городу
2 достаточно посмотреть демографическую пирамиду для росссии и москвы чтоб сделать ряд глубоких выводов
какая разница, также можно купить-продать, муниципалитет же не выселит по произволу?!
По крайней мере по моему опыту. У меня было нежилое помещение из трех квартир на первом этаже. То есть, я уже купил его, как нежилое, предыдущие собственники объединили и перевели до меня. Покупал в 2008 вроде, не помню уже. И на следующий год владения меня оштрафовали — налоговая. Я не подал декларацию о земле. В то время индивидуальные предприниматели должны были подавать декларацию об имеющейся в собсвтенности земле, и потом платить налог (эту норму где то в 2014 отменили, и стали начислять налог, как у обычных физиков не ипешников).
Так вот — когда я увидел постановление о штрафе, выпал в осадок — откуда у меня земля??? Пошел разбираться и выяснилось что 5,5% земли под этим жилым многоквартррным домом мои. Пришлось побегать по кадастровой палате, получить документ о том, что моя доля именно 5.5% и сколько она стоит (кадастровая стоимость) и потом только подал декларацию и заплатил налог на землю. И платил несколько лет.
Вот так
для кого?
Тоже был бум.
На нее завязан рынок строительных материалов, армии отделочников, сантехников, электриков.
Сложится одно — повалится вся цепочка
Злые языки утверждают, что в Эстонии Недвижимость выросла на 80% за год.
Вообще тема прекрасная для срача.
Ещё спорное утверждение, что рублёвая недвижимость дешевеет с 2008 года. Очень спорно. Держим доллары до января 2016 года. Продаём их по 80, покупаем рублёвую недвигу и о ужас! Мы видим, что она подорожала за 3 года не только в рублях, но и в долларах. А сейчас можно и продать.
откуда там рост недвижки, если все сваливают?
у нас худо-бедно держится
Раздвоение личности какое то
кто-то знает автора оригинального текста, у него профильное образование, может опыт в этой сфере большой, достижения есть, набраны статистические данные?
Почему таким статьям надо верить и тем более делать на основании их какие-то выводы и действия?
ну а канал в дзене, это явно попытка коммерциализации, темы — как все плохо идут лучше, чем позитив какой-то
Процесс идет
1. Люди улучшают условия — продают старое — покупают новое и побольше
2. Ипотечники переезжают из сьема в кредит
3. Цены растут меньше инфляции.
4. Сьем стоит на месте
Опережающий показатель это цена съема жилья.
Но после этого абзаца… Что делать частному инвестору
Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:
нужно было написать просто — СЧИТАТЬ ДОХОДНОСТЬ и всё.
Сам занимался недвижимостью более 20 лет и прекрасно видел как она обесценивается. В прекрасный момент все продал и вложился в фондовый рынок, а теперь радуюсь жизни. И вам рекомендую.
Аналогия с телефонами не вполне корректна. Это товар который быстрее всего в последние годы эволюционировал. Всё остальное- от медицинского оборудование до станков и даже ПК менялось куда медленней. Вот на книги вы сослались. Но книги сейчас не сильно отличаются от тех что издавались 10,20,30, 50 назад. Причём новая книга одна сейчас стоит допустим 700-800 рублей. Альбом по истории фото на хорошей бумаге может и 5тыс стоить. Выходит что бы создать библиотеку по размеру аналогичную биб-ке родителей придётся выложить круглую сумму. Это к чему я? к тому -что не все товары дешевеют и улучшаются. Квартиры в сталинке не центральном проспекте города (далеко не столичного ) стоят по прежнему стоят хороших денег. И дело не только в расположении. В новых домах по отзывам звукоизоляция даже хуже (не смотря на все технологии 21 века).
Как пример отрицательной стоимости:
с арифметикой у них проблемы
построить себе свой дом для жизни возможно имеет смысл, но не экономический.
недвижимость как приумножение это бред .