Купить акции или квартиру, если акции, то российские или иностранные?

Откладывал деньги на квартиру, чтобы жить отдельно.
Думал взять где-нибудь в МО, так как в Москве дорого, а тут до Москвы рядом на электричке, где уже есть и фестивали и всякие секции/кружки, медицина и т.д и т.п. при этом не нужно ездить утром на работу по пробкам или в давке в электричке (фрилансер, впрочем скорее туда родитель пенсионер переедет, которому так же не нужно будет ездить по утрам)


Стал изучать, а где, сколько стоит и т.д. и пришел к выводу, стоимость недвижимости в РФ, особенно в Москве завышена и сопряжена с множеством рисков, например образование гетто (в подмосковье), лопанье ипотечного пузыря, так как люди берут от безысходности ипотеку, а реальные доходы населения падают из-за инфляции и налогов, которых все больше и больше, так же жилье приходит в негодность, + еще налоги на владение.
В итоге вместо 5-6% экономии денег за аренду, за счет владения, по факту будет ну допустим 4% в год (впрочем, говорят может там еще меньше). +не известная стоимость недвиги, которая может вполне пойти вниз и с не малой вероятностью. она уже упала в 2 раза с 2014 года. а сейчас вообще на уровне 10 лет давности цена, с учетом инфляции убыточна. Конечно в 90х и 00х был сильный рост. Но тогда совсем другая ситуация была.

Может лучше взять акции крупных компаний на долгосрок и получать дивиденты, и за счет них арендовать? в случае просадок с зарплаты снимать. Это на первый взгляд выгоднее + мобильность перемещения. Устроили свалку, или экологическая катастрофа — это проблемы владельца квартиры, захотел по-зимовать на юге? — да без проблем.

Или акции компаний наверняка еще более рискованны, чем недвижимость?
Но вероятность, что акция вырастет.наверное все же выше, чем рост недвиги?
но всеже российский рынок слышал не надежен.

Тогда может лучше взять иностранные компании? например sp500.
но напрягает то, что график стабильно растет вверх и не падает почти, а входить на хаях опасаюсь.

так же уточнить — я не трейдер, думаю чисто дивидендные акции или индексы брать. На просадках может немного усредняться.

говорят снимать квартиру гораздо выгоднее, чем покупать.
поспрашивал знакомых — все снимают, хотя есть деньги на покупку.
а те у кого есть квартиры  — сдают и снимают в другом месте.

но за счет чего снимать? нужен денежный поток.
зарплата это конечно хорошо, но она не стабильная, тем более на фрилансе.

Пока пришел к выводу, что пока денег относительно мало, надо вкладывать в свой бизнес и образование.

Однако не на всю котлету, так как там тоже много рисков. Надо куда-то еще вкладывать? акции? облигации? etf? или может все же лучше в квартиру?

депозиты отпадают — они дают около 7%, в то время как инфляция около 10%.
валютные? тоже, дадут. ну 2%, а инфляция не знаю, предположим 3% + потеря на конвертации + риски запрета и обмена по патриотическому курсу из-за санкций. В итоге это только в убыток будет.
может казначейские облигации США? но там доходность всеравно ниже, чем у аренды квартиры.
6% тратишь на аренду, а тут сколько, ну 3-4%, т.е. по факту получаешь убыток. Хотя в плане сбережений навреное надежнее.

В общем сложно все, запутался.