29 марта 2019, 16:45

Где следует покупать доходную недвижимость

Добрый вечер, коллеги!

Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.

1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.

Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.

С уважением

Общее развитие

Мальчик buybuy

Lisboa

441

25 816

с 11 августа 2018

31 Комментарий

Мальчик buybuy
29 марта 2019, 17:09
Алексей, у меня лично — только Доминикана.

Ждать осталось 0.5 года.

Год назад был ох"№; ный вариант в Sofitel Palm — отдельная вилла с бассейном площадью 261 квам продавалась за 4.4 mio AED — это грубо $1 mio. Serviced apartments — т.е. в-принципе особо не отличается от гостиничного номера. В отеле luxury номер на 180 квам обходится в $3,000/день, так что срок окупаемости объекта — 1 год!
К сожалению, всю сумму нужно было оплатить в течение 2 дней — не потянул я ((( Да и нормальный договор за такой срок не заключается...

К Вьетнаму присматриваюсь. Раньше были жесткие ограничения на приобретение недвиги нерезами — в моменте все рассосалось в нужную сторону...

С уважением
+1
Профуршетник
29 марта 2019, 17:09
а как ее там в аренду то сдавать?
0
Geist
29 марта 2019, 17:18
Это бумажная окупаемость 4-5 лет. На практике (платежи УК, простои, ремонты/содержание и т.д.) будет 10+.
+1
Ынвестор
29 марта 2019, 17:21
Это все здорово на бумаге. Я например читал проспекты испанского REIT-а. У них куча отелей на побережье. Они едва-едва в плюс работают. Доходность что-то вроде 2% годовых. Если бы все было так как вы описываете уже давно ушлые америкосы замутили бы REIT с доходнейшей доминиканской недвигой. Про недвигу в Дубае я много историй слышал после 2008 года. Там уже все восстановилось? Ну нефть внесет свои коррективы.
+1

Читайте на SMART-LAB:

Куда реинвестировать январские дивиденды

В ближайшее время на счета инвесторов будут поступать дивиденды от ЛУКОЙЛа, Роснефти, ИКС 5, Татнефти и Т-Технологий. Мы подобрали активы, которые можно рассмотреть для реинвестирования...

Альфа-Инвестиции

17:35

“Словарь инвестора”: EBITDA и скорректированная прибыль

Продолжаем серию постов “Словарь инвестора”. Сегодня мы осветим те показатели, которые часто применяются в золотодобыче: банковскую и небанковскую EBITDA, скорректированную чистую прибыль и...

ПАО СЕЛИГДАР

16:58

Финансы под контролем: аудит заявок в алготрейдинге

За последние 2–3 года объем внутридневной активности и скорость рынка выросли. Трейдеры сталкиваются с увеличением числа быстрых сделок и как следствие высокой вероятностью ошибок....

Квантбокс

12:32

Куда брокеры гонят толпу? Стратегия-2026. Часть III

Это третья по счету стратегическая заметка на 2026 год. ✅ Часть 1: работа над ошибками ✅ Часть 2: 2026 трудный год, но, возможно, последний год низких цен На этот раз мы будем обсуждать...