29 марта 2019, 16:45

Где следует покупать доходную недвижимость

Добрый вечер, коллеги!

Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.

1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.

Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.

С уважением

Общее развитие

Мальчик buybuy

Lisboa

418

23 416

с 11 августа 2018

31 Комментарий

Поликарп Брусникин
29 марта 2019, 17:09
а как ее там в аренду то сдавать?
0
- Мальчик buybuy
  29 марта 2019, 17:13
  Биотехнолог, элементарно
  
  Я веду разговор только о serviced apartments, т.е., грубо, об отельных номерах
  В Доминикане гостей размещает Casa de Campo
  В Дубае — Sofitel Palm
  Во Вьетнаме — один из 3-х Vinpearl (смотря где Вы купили)
  
  С уважением
  +1
  - Поликарп Брусникин
    29 марта 2019, 17:19
    Мальчик Buybuy, геморроя много. проще REIT купить
    0
    - Мальчик buybuy
      29 марта 2019, 17:29
      Биотехнолог, не, ну Ок
      
      И какую доходность Вам даст REIT?
      И сможете ли Вы выйти из REIT с паем, скажем, $10 mio? За один день?
      
      С уважением
      0
      - Поликарп Брусникин
        29 марта 2019, 18:12
        Мальчик Buybuy, по доходности вот соседний пост https://smart-lab.ru/blog/530584.php
        
        И сможете ли Вы выйти из REIT с паем, скажем, $10 mio? За один день?
        конечно. при дневных оборотах то в 300 млн.
        0
        Мальчик buybuy
        29 марта 2019, 18:14
        Биотехнолог, Ок. Принимается
        
        А доходность средняя за 5 лет?
        
        С уважением
        0
        Поликарп Брусникин
        29 марта 2019, 18:16
        Мальчик Buybuy, не знаю. REITами не интересовался.
        0
Geist
29 марта 2019, 17:18
Это бумажная окупаемость 4-5 лет. На практике (платежи УК, простои, ремонты/содержание и т.д.) будет 10+.
+1
- Ынвестор
  29 марта 2019, 17:22
  Geist, 10 на недвиге это по нынешним временам тоже сильно до хрена.
  0
  - Geist
    29 марта 2019, 22:31
    Ынвестор, в смысле до хрена? Окупить консервативное вложение (недвига — это консерва) за 10 лет — это до хрена? По мне так нормально.
    0
    - Ынвестор
      29 марта 2019, 23:07
      Geist, вот именно — консервативное низкорискованное вложение. Кроме меня, вероятно, так считают миллионы. Ибо на рынке таких вариантов нету.
      0
      - Geist
        29 марта 2019, 23:09
        Ынвестор, тогда почему 10 лет окупаемости — до хрена, не понял? Ты может хотел сказать, что даже 10 лет окупаемости — это мало? Тогда да, я согласен.
        0
        Ынвестор
        29 марта 2019, 23:36
        Geist, дайте мне доходность в консервативных инструментах 10 годовых и я уйду с биржи. Рыбачить буду. Ибо это до хрена.
        0
        Geist
        29 марта 2019, 23:42
        Ынвестор, согласен. Просто я не понял, что до хрена это было про %%, подумал, что про срок.
        0
- Мальчик buybuy
  29 марта 2019, 17:26
  Geist, не, ну не так ни разу
  
  Вилла, которую я не успел купить в Sofitel Palm, на бумаге окупалась за год
  В реале (с учетом комиссий отеля) — максимум за 3.
  Плюс ликвидность фантастическая при продаже.
  
  Правда, такие варианты ловить надо.
  
  С уважением
  0
  - Geist
    29 марта 2019, 22:33
    Мальчик Buybuy, ну как она может окупаться за год, поясни? Типа приносит по 9-10% от стоимости в месяц? Ну не смеши. Если ее продавали с огромным дисконтом, тогда могут быть варианты, но все равно не за год.
    +1
    - Мальчик buybuy
      29 марта 2019, 22:37
      Geist, да, в это трудно поверить
      
      Вилла 261 квам с бассейном в номерном фонде Sofitel Palm.
      Ближайший суперлюкс в этом же отеле (180 квам) стоил $3,000/сутки
      
      Что я неправильно считаю?
      0
      - Geist
        29 марта 2019, 22:52
        Мальчик Buybuy, ну так вилла не будет сдаваться 365 дней в году, как и суперлюкс. Даже на Доминикане есть сезонность, к тому же число людей, кто может платить 3к в сутки сильно ограничено. К тому же суперлюкс снимают люди, которые хотят, чтобы их с утра до вечера персонал целовал в попу, а на вилле получат только ключи без поцелуев.
        +1
        Мальчик buybuy
        29 марта 2019, 23:26
        Geist, конечно
        
        Поэтому сходу предлагаю коэффициент 1:3
        
        С уважением
        0
        Geist
        29 марта 2019, 23:38
        Мальчик Buybuy, я не буду дальше спорить, но окупаемости в недвиге в 1 год не существует. И 4-5 лет — это скорей исключение из правил, чем наоборот. Люди на ушах стоят, чтобы в бизнесе делать среднестатистические 10-15% годовых с жесткой конкуренцией, а тут им вдруг такая халява, а они и не знают.
        0
        Мальчик buybuy
        29 марта 2019, 23:45
        Geist, тоже спорить больше не буду )))
        
        Если в течение 1-2 года куплю что-то подобное (м.б. не в этом отеле, а, скажем, в FIVE в начале Пальмы) — обязуюсь поставить в известность местную общественность )))
        
        С уважением
        0
        Geist
        29 марта 2019, 23:54
        Мальчик Buybuy, покупка — это не доходность ;)
        0
Ынвестор
29 марта 2019, 17:21
Это все здорово на бумаге. Я например читал проспекты испанского REIT-а. У них куча отелей на побережье. Они едва-едва в плюс работают. Доходность что-то вроде 2% годовых. Если бы все было так как вы описываете уже давно ушлые америкосы замутили бы REIT с доходнейшей доминиканской недвигой. Про недвигу в Дубае я много историй слышал после 2008 года. Там уже все восстановилось? Ну нефть внесет свои коррективы.
+1
- Мальчик buybuy
  29 марта 2019, 17:27
  Ынвестор, нет, не восстановилось
  
  Но точечные инвестиции имеют свою отдельную прибыль
  
  С уважением
  0
- Мальчик buybuy
  29 марта 2019, 17:44
  Ынвестор, не, ну либо комиссии конские
  
  Как у всех фондов
  
  С уважением
  0
  - Ынвестор
    29 марта 2019, 18:21
    Мальчик Buybuy, просто видимо тут все-таки взрослые люди и в чудеса уже верить разучились. Есть безрисковая доходность — все что выше несет риск. Надо этот риск понимать. Что за риски во владении недвигой в Доминикане? Видимо они есть. Если разговор не про рыночную цену а про то что можно было в течение двух дней купить у сбегающего доминиканского Абызова, то это тоже отдельная тема. Ворованного Пикассо тоже наверно дешевле купить можно.
    +1
    - Мальчик buybuy
      29 марта 2019, 18:33
      Ынвестор, Не
      
      Доминикана — это рай для инвестора. Серьезно.
      Просто одной туристической поездки не хватит. Долбить профильные сайты тоже не получится.
      
      С уважением
      
      P.S. Идее про безрисковый профит скоро исполнится 100 лет. Что Вы лично заработали за прошедшие 100 лет на этой основе?
      +1