29 марта 2019, 16:45

Где следует покупать доходную недвижимость

Добрый вечер, коллеги!

Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.

1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.

Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.

С уважением

Общее развитие

Мальчик buybuy

Lisboa

457

26 220

с 11 августа 2018

31 Комментарий

Мальчик buybuy
29 марта 2019, 17:09
Алексей, у меня лично — только Доминикана.

Ждать осталось 0.5 года.

Год назад был ох"№; ный вариант в Sofitel Palm — отдельная вилла с бассейном площадью 261 квам продавалась за 4.4 mio AED — это грубо $1 mio. Serviced apartments — т.е. в-принципе особо не отличается от гостиничного номера. В отеле luxury номер на 180 квам обходится в $3,000/день, так что срок окупаемости объекта — 1 год!
К сожалению, всю сумму нужно было оплатить в течение 2 дней — не потянул я ((( Да и нормальный договор за такой срок не заключается...

К Вьетнаму присматриваюсь. Раньше были жесткие ограничения на приобретение недвиги нерезами — в моменте все рассосалось в нужную сторону...

С уважением
+1
Профуршетник
29 марта 2019, 17:09
а как ее там в аренду то сдавать?
0
Geist
29 марта 2019, 17:18
Это бумажная окупаемость 4-5 лет. На практике (платежи УК, простои, ремонты/содержание и т.д.) будет 10+.
+1
Ынвестор
29 марта 2019, 17:21
Это все здорово на бумаге. Я например читал проспекты испанского REIT-а. У них куча отелей на побережье. Они едва-едва в плюс работают. Доходность что-то вроде 2% годовых. Если бы все было так как вы описываете уже давно ушлые америкосы замутили бы REIT с доходнейшей доминиканской недвигой. Про недвигу в Дубае я много историй слышал после 2008 года. Там уже все восстановилось? Ну нефть внесет свои коррективы.
+1

Читайте на SMART-LAB:

XAU/USD: золото скорректировалось и готовится к новой волне распродаж

Золото весь прошедший период поступательно восстанавливалось, отыграв почти половину предыдущего снижения на фоне снижения доллара и осторожных надеждах на деэскалацию конфликта на Ближнем...

Tickmill

17.04.2026

Операционные результаты ПАО «АПРИ» за 1 квартал 2026 года: увеличение объёма продаж почти в 3 раза

Операционные результаты ПАО «АПРИ» за 1 квартал 2026 года: увеличение объёма продаж почти в 3 раза Объём продаж в 1 квартале 2026 года вырос в 2,8 раз г/г и составил 40,29 тыс....

АПРИ

17.04.2026

Календарь первички ВДО и розничных облигаций (ПРОГРЕСС YTM 28,08% | Л-Старт YTM 32,53% | БИЗНЕС АЛЬЯНС YTM 26,22% | РДВ Технолоджи YTM 26,92%)

🌾 На 22 апреля запланировано размещение дебютного выпуска облигаций растениеводческого хозяйства ЗАО Прогресс ( ВB-.ru , 250 млн руб., ставка купона 25%, YTM 28,08%, дюрация 2,92 года)....

Иволга Капитал

17.04.2026

B2B-РТС: чем это лучше Сбера? Участвую ли я в IPO?

Доброго дня. В этой заметке хотел коротко выразить свое отношение к IPO BTBR. Разбор компании до меня делал Анатолий: https://smart-lab.ru/mobile/topic/1290722/ Я успел пообщаться с...