«Тайный покупатель» неликвидного китайского жилья

С процессом перехода китайской экономики с рельсов производства на рельсы потребления, китайские власти сталкиваются с проблемой поддержания потребительского оптимизма, который кроме от текущих доходов домохозяйств, зависит также от рыночной стоимости его активов (богатства). В отличии от домохозяйств США, для которых барометром потребительской уверенности является фондовый рынок, основная доля активов китайских домохозяйств и фирм представлена недвижимостью. Во-первых, это следствие недоступности других инвестиционных инструментов на слаборазвитом финансовом рынке, во-вторых, фискальный бюджет муниципальных органов власти Китая сильно полагается на выручку от продажи земли и используют будущие доходы от ее продажи как обеспечение под финансирование со стороны правительства. В-третьих, фирмы используют недвижимость как обеспечение под займы, поэтому также предпочитают иметь ее в качестве актива. 

Правительство осознает важность стабильных цен, поэтому время от времени «подкачивает пузырь» особенно в моменты возникновения сильного дисбаланса между предложением и спросом. Подобные попытки оказывались успешными в 2011 и 2014 году, когда другой важный драйвер экономики – производство, компенсировал снижение такого компонента ВВП как инвестиции в жилье. Однако последний эпизод замедления китайской экономики, характеризующийся снижением производственной активности, уже не позволяет надеяться на успешность прежних экспериментов:

В годы, когда производственная активность находилась в фазе расширения, правительство могло уверенно преследовать экономические цели партии расходуя огромные средства на инфраструктуру и урбанизацию, что также, например, поддерживало рост капитальных инвестиций строительных компаний «обслуживающих» интересы правительства. В лучших традициях кейнсианской идеи роли государства в обеспечении роста, Китай строил мосты, аэропорты дороги и «мертвые города», которые еще долгое время будут ждать своих новосельцев:

Но это всего лишь предположения западных скептиков, считает китайское правительство. И в этом есть доля правды, ведь процесс урбанизации опирается не на рыночные силы (строим столько, сколько готовы приобрести), а на плечи государства, так как экономика Китая социалистическая с элементами рыночной. В блоке макро-решений преобладают административно-командные методы, включая регулирование процесса переселения из сел в города. Весь вопрос в том, как долго государство будет готово нести бремя неликвидных запасов жилплощади. 

На 2017 год количество свободных квартир составило 22% или 50 миллионов, что является самым высоким значением среди крупных экономик и почти вдвое превышая 12.5% в США. 

В середине 2016 года пузырь на рынке недвижимости в Китае достиг очередного пика, после которого властям удалось частично взять под контроль падение цен, выпуская воздух из пузыря на рынке элитного жилья и поддерживая умеренный рост цен на рынках вторичного жилья:

Однако в расчете динамики цен на недвижимость в Китае, также есть своя особенность. Кроме того, что города делятся на уровни в зависимости от административной экономической и экономической значимости (Tier1, Tier2 и т.д.), процесс урбанизации предполагает улучшение условий жизни в городе, что формирует своеобразную «качественную инфляцию цен». То есть, если жилье в том же доме и той же площади подорожало за месяц на 10%, это не значит, что инфляция составила 10%, так как часть изменения цены пришлась на рост «внутренней стоимости». 

Учитывая поведенческие факторы китайцев, инвестиционные предпосылки, а также мотив спекуляции, попытки стабилизации рынка недвижимости сопровождаются сильной амплитудой колебаний цен, которые видны на графике выше. С одной стороны, лишение населения фантазии о бесконечном росте цен легко запускает цепочку панических продаж, и демотивирует потенциальных покупателей, включая спекулянтов (резкий перекос в сторону предложения). Cдругой стороны, рост цен в результате искусственного поглощения предложения правительством вытесняет молодых покупателей с рынка, но начинает привлекать спекулянтов. Торможение производственной активности, в свою очередь находит выражение в снижении спроса на арендуемое жилье, что может стать аргументом в пользу бесполезности жилья для потенциальных рантье и добавлять предложения со стороны данной категории владельцев. 

Попытки изъять лишнее предложение посредством выкупа муниципальными правительствами лишних квадратных метров у застройщиков, приводит к тому, что цены устремляются вверх, с темпами, опережающими рост цен в других регионах:

Едва крупным покупателем жилья в провинции Бенгбу стало правительство, спекулянты быстро нащупали опору в виде государственных гарантий, что вывело цены в регионы в лидеры роста по Китаю.  Программу по выкупу неликвидной жилплощади планируется продолжать вплоть до 2020 года в 200 городах, однако в городах с очевидными спекулятивными трендами, как например в Шанхае, право определять цены предоставлено рынку.  

Краткое резюме:

— Более 50 миллионов незаселенных домов и квартир;

— Объем ипотечных кредитов вырос в 8 раз за десять лет;

— Правительство скупает излишки недвижимости чтобы поддержать рынок;

— Цены в развитых городах падают, скидку от застройщиков достигают 30%.  

Очевидно, что Китаю придется и дальше нести бремя извечной для командной экономики проблемы «принципал-агент». 

Артур Идиатулин, компания Tickmill UK

Наш конкурс для ленивых Угадай NFP

PRO счет условия