Как и обещал расчеты по ипотеки. Для вас.
Выгодно ли молодой семье воспользоваться госпрограммой, когда при рождении 2 ребёнка снижают ставку до 6% на 3 года?
Сейчас ставки в стране подпрыгнули и при «использовании этой программы» идёт как бы реструктуризации кредита, на первые 3 года норм, а потом на 4-й ставку предлагают 10,9%, т.е. на 1,4% выше, чем сейчас. Выгодна ли эта программа при таких условиях?
1. Нужно посчитать, может на 3.5% за 3 года больше получится экономии, чем за оставшееся время переплаты при 1.4% (тело кредита же будет через 3 года гораздо меньше).
2. Актуален вопрос выше, если в ближайшие 3 года планируете много досрочно гасить.
3. Через 3 года никто не помешает ещё одно рефинансирование сделать.
4. И высока вероятность, что через 3 года ставки могут быть опять низки (по нынешним меркам).
Расчеты.
Снижение ставки только на первых 3 года (с последующим повышением до 10,9%) оказывается очень выгодным и позволяет сэкономить около 350 тысяч рублей.
Сценарий, когда семья закончит ремонт к июлю месяцу, и с августа месяца сможет жить в своей квартире. Перестанет платить за аренду квартиры. И планирует высвободившиеся денежные средства направить на увеличение сумм досрочного погашения. Платёж будет по 49 тысяч рублей.
Снижение ставки только на первых 3 года (с последующим повышением до 10,9%) и при платеже в 49 тысяч рублей оказывается тоже очень выгодным и позволяет сэкономить около 250 тысяч рублей.
Выводы.
Увеличение размера платежа до 49 тысяч в месяц по варианту «всё время 9%» позволит закрыть ипотеку на 5 лет раньше и сэкономить на %% 700 тысяч рублей, снизив переплату в 2,1 раза!
Увеличение размера платежа до 49 тысяч в месяц по варианту «6% на 3 года, а потом 10,9%» позволит закрыть ипотеку на 4,5 года раньше и сэкономить на %% 600 тысяч рублей, снизив переплату в 2,4 раза!
Почему в первые месяцы важно погашать ипотеку досрочно?
Пример условия ипотеки приведён выше.
1. За 30 лет 1 рубль под ставку 9,5% превращается в 15 рублей! Формула: 1,09530=15,22
2. Если в первый месяц пользования кредитом сделать через силу платёж на 100 рублей больше то за 30 лет получится заплатить банку на 1560 рублей меньше.
3. Если каждый платёж увеличить на 100 рублей, то: а) срок ипотеки сократиться с 358 до 350 платежей б) за 350 платежей переплатишь 35 тысяч рублей в) сэкономишь на процентах 164,4 тысячи рублей.
4. Если каждый платёж увеличить на 1000 рублей, то: а) срок ипотеки сократиться с 358 до 295 платежей б) за 295 переплатишь 295 тысяч рублей в) сэкономишь на процентах 1,191 млн рублей.
5. Если перестать курить и высвободившиеся деньги в размере 2000 рублей в месяц направить на досрочное погашение кредита, то: а) срок ипотеки сократится с 358 до 254 платежей б) за 254 переплаты и не будет, деньги просто перенаправлены с курения в) сэкономишь на процентах 1,89 млн рублей.
6. Увеличение ежемесячного платежа с 23,2 тысяч (сумма по графику банка, на 30 лет) до 29 тысяч позволит сократить срок выплат по ипотеке с 358 месяцев до… 177 месяцев! в 2 раза быстрее выплатишь ипотеку, увеличив платёж всего на 25%. Это позволит сэкономить на %% 3,179 млн рублей (общие проценты снизятся с 5,558 до 2,379 млн рублей).
Если семье удастся произвести все планируемые досрочные погашения, то это позволит:
Снизить общую переплату по кредиту с 5,558 млн рублей до 417 тысяч рублей (переплата снизится с размера 202% до 15% от суммы долга)
Сократить срок выплат кредита с 360 месяцев до 57 месяцев.
Не будет необходимости через условные 25 лет в помощи детей, которые сейчас совсем малыши, для погашения ипотеки (если придерживаться первоначального графика выплат банка.
Сэкономив около 5 млн. на выплатах процентов банку эти деньги можно потратить на себя ( некоторые не понимают этой очевидности и говорят мне «зачем мне экономить на себе и досрочно погашать кредит»?).
В большинстве случаев внесение дополнительной суммы в счёт досрочного погашения кредита идёт на уменьшение размера последующих обязательных платежей и на первый взгляд не сократит срок выплаты кредита. Но если вы самостоятельно продолжите выплачивать кредит по прежнему графику, то это будет приводить к ежемесячным фактическим переплатам и в конце, на n-ое количество месяцев раньше первоначального срока, вы обнаружите, что ваш кредит уже погашен.
Не вижу доводов в пользу направления сумм досрочного погашения кредита в пользу уменьшения срока. Выбирая целью досрочного погашения части кредита в пользу уменьшения суммы ежемесячного платежа всегда можно самостоятельно позже выбирать между сокращением срока выплат или меньшим платежом. Выбор же целью досрочного погашения части кредита в пользу уменьшения срока лишает в будущем возможности самостоятельно увеличить срок, уменьшив себе платёж.
Ипотечный калькулятором с возможностью учёта досрочных погашений:
www.ipotek.ru/calc1n/results.php?matr=1
Чтобы с помощь этого калькулятора убедиться в верности вывода о единовременном досрочном погашении в 100 рублей (или другой суммы по вашему усмотрению) в калькуляторе необходимо, «вопреки логике» выбрать «досрочное погашение, уменьшение срока».
Немного юмора из жизни)))
Мы погасили маткапиталом часть, остальное выплатили досрочно за пару лет. Ипотека превратилась таким образом в фактически рассрочку, переплата со всей суммы ерундовая, тысяч 200 (брали много, квартира здоровенная в элитном доме).
Сейчас ещё за одной пошёл, отказали. Чего вдруг? Просрочки ни одной не было, зарплата официальная ломовая.
Потом шепнули по секрету, банки очень не любят хитрецов, кто досрочно выплачивает. Послал их, пошёл в другой банк — дали под чуть больший процент.
Не подскажите это льгота будет только у кого с 1 января родился третий ребенок или для всех у кого есть трое детей.
Не надо бояться остаться без квартиры, надо бояться остаться без средств к существованию)
я не против собственной недвижимости, но когда она относительно доходов одна из самых дорогих в мире, у меня возникают вопрос: почему, к примеру, немцы, шведы, австрийцы, имея более доступную недвижимость ее не покупают)
В Белоруссии, к примеру, есть какие-то программы типа молодой семье на 40 лет под 1%
Может вы погуглите, сколько метров немец купит на среднюю зарплату в Берлине и Мск.
Или вы реально верите, что 3000$ за метр — это сопоставимые цены с развитыми странами?
Средняя стоимость квадратного метра в развитых странах равна месячной зарплате, вот и считайте. В Москве средняя зарплата 200, а в Питере 120?
У нас стереотип советский, особенно, у тех, кто за 35-40. Квартира-квартира-квартира в голове только.
Спросите у любого 20 летнего, нужны ему эти полуразвалины или новые муравейники?
За 3000$ Вы не только в Финляндии, но и в Швеции жилье найдете. И оно будет получше нашего лухари.
Если мы говорим о доступности, то правильно рассматривать соотношение стоимости среднего квадрата к среднему (а лучше медианному) доходу.
Медианная зарплата в Питере около 30 тыс., средняя около 50. Возьмите среднюю квартиру в 50 м2.
Она будет стоить около 6 000 000. Делим 6 000 000 на средний годовой доход 600 000 = 10 лет. Норма 6.
А если делить на медианную, то получится 16,7.
Это еще ипотеку я не трогал в 11-12% против 2,5%.
При всем при этом вы купите квартиру в районе, где дети не попадут в детский сад, рядом не будет метро и вокруг будут такие же полуразвалины, и, выходя из дому, вы наступите в лужу, глину или другую неприятную субстанцию.
Прошу не воспринимать все это как личный наезд. Это наблюдения и расчеты из жизни.
Сам бы хотел купить что-то, но не могу себе позволить купить «такое» за «такие деньги»)
Найти то можно, так и в Мск можно найти менее 2000$ за метр.
По нубмео посмотрел, кстати да, там цены доступнее. Думал после многолетнего падения цен в Мск доступность выросла.
В любом случае она на исторических максимумах
Кстати, вот рейтинг по индексу доступности жилья от numbeo. Любопытно https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp
По вашей ссылке Москва стоит на 25 месте. Показатель price to income ratio 19,68, Карл)
Это говорит о том, что аренду больше не поднять, так как зарплаты у людей не хватит обслуживать ее.
А если аренду не поднять, то и недвижимости расти некуда, т.к. она приносит около 5 % годовых.
Для инвестора, а не финансово неграмотного человека, 5% — это смешно. Из этого следует какой вывод — недвижимость дорогая. А то, что ее все покупают за такие деньги, говорит только об уровне финансовой грамотности населения.
Пока доходы населения не начнут расти, недвижимость может расти, но это человеческая глупость.
Далее, покзатель affordability index. Во-первых, не совсем понятно, что он означает. Не нашел информации на сайте. Во-вторых, я догадываюсь, что он означает. Посмотрите на страны выше. В Шанхае доступное жилье? Или в Гонг-Конге, в Мумбае? В Индии люди практически на улице живут и один рис едят, доходы не позволяют. В аргентине инфляции в сотни процентов. Вот в Бельгии, оно доступно для населения, и в Финляндии, и в Америке, В Германии и в Нижнем Новгороде оно доступнее, чем в Москве.
Рискну предположить, что это антирейтинг. И чем, выше, тем хуже.
Мы на уровне банановых республик с такими зарплатами и такой недвижкой.
На счет 3000$ в Хельсинки. В самом центре вы не купите, но в 20 минутах от города жилье найдете за эти деньги. А если отъехать подальше и за 1000 найдете, и даже за 700.
И там будет детский сад, школа, парковка, природа и экология, даже работу вы найдете поблизости со средней зарплатой от 1500 до 2000 евро. И это жилье за 1000 даже рядом не будет стоять с отечественными бомжатниками.
По поводу Хельсинки, так в Мск тоже в центре за 3000/метр вы жилья не купите, если уж сравниваете, сравнивайте корректно.
Я признал, что в Хельсинки жилье доступнее, согласно рейтингу это видно.
И да, многие грешат оценкой доходности в процентах без учета потенциального изменения цены. Вот скажите, дивдоходность индекса акций 5% это много или мало?
А насчет Affordability ну ссылка на описание всех индексов прям на этой странице есть медианный доход семьи разделить ежемесячный платеж по ипотеке
https://www.numbeo.com/property-investment/indicators_explained.jsp
в сбере, чтобы внести больше рекомендуемого платежа, надо писать заявление, что не удобно, не знаю как в других банках.
www.nalogia.ru/deductions/mortgage.php
Для определенного сочетания факторов ипотека выгодна, для другого нет. Нафига сферические примеры в вакууме преподносимые как откровения?