Как и обещал расчеты по ипотеки. Для вас.

Молодоя семья ипотечный долг 2.755 млн рублей под 9,5%, осталось примерно 30 лет выплачивать. Платёж 23,2 тысяч рублей. Сумма процентов за 30 лет набегает 5,558 млн рублей, около 200% от суммы долга на данный момент. Получается платить пока 29 тысяч рублей в месяц. В мае 2019 ещё ожидается материнский капитал.
Выгодно ли молодой семье воспользоваться госпрограммой, когда при рождении 2 ребёнка снижают ставку до 6% на 3 года?
Сейчас ставки в стране подпрыгнули и при «использовании этой программы» идёт как бы реструктуризации кредита, на первые 3 года норм, а потом на 4-й ставку предлагают 10,9%, т.е. на 1,4% выше, чем сейчас. Выгодна ли эта программа при таких условиях? 

1. Нужно посчитать, может на 3.5% за 3 года больше получится экономии, чем за оставшееся время переплаты при 1.4% (тело кредита же будет через 3 года гораздо меньше).
2. Актуален вопрос выше, если в ближайшие 3 года планируете много досрочно гасить.
3. Через 3 года никто не помешает ещё одно рефинансирование сделать.
4. И высока вероятность, что через 3 года ставки могут быть опять низки (по нынешним меркам).
Расчеты.

Снижение ставки только на первых 3 года (с последующим повышением до 10,9%) оказывается очень выгодным и позволяет сэкономить около 350 тысяч рублей.

Сценарий, когда семья закончит ремонт к июлю месяцу, и с августа месяца сможет жить в своей квартире. Перестанет платить за аренду квартиры. И планирует высвободившиеся денежные средства направить на увеличение сумм досрочного погашения. Платёж будет по 49 тысяч рублей.

Снижение ставки только на первых 3 года (с последующим повышением до 10,9%) и при платеже в 49 тысяч рублей оказывается тоже очень выгодным и позволяет сэкономить около 250 тысяч рублей.
Выводы.
Увеличение размера платежа до 49 тысяч в месяц по варианту «всё время 9%» позволит закрыть ипотеку на 5 лет раньше и сэкономить на %% 700 тысяч рублей, снизив переплату в 2,1 раза!
Увеличение размера платежа до 49 тысяч в месяц по варианту «6% на 3 года, а потом 10,9%» позволит закрыть ипотеку на 4,5 года раньше и сэкономить на %% 600 тысяч рублей, снизив переплату в 2,4 раза!

Почему в первые месяцы важно погашать ипотеку досрочно?
Пример условия ипотеки приведён выше.
1. За 30 лет 1 рубль под ставку 9,5% превращается в 15 рублей! Формула: 1,09530=15,22
2. Если в первый месяц пользования кредитом сделать через силу платёж на 100 рублей больше то за 30 лет получится заплатить банку на 1560 рублей меньше.
3. Если каждый платёж увеличить на 100 рублей, то: а) срок ипотеки сократиться с 358 до 350 платежей б) за 350 платежей переплатишь 35 тысяч рублей в) сэкономишь на процентах 164,4 тысячи рублей.
4. Если каждый платёж увеличить на 1000 рублей, то: а) срок ипотеки сократиться с 358 до 295 платежей б) за 295 переплатишь 295 тысяч рублей в) сэкономишь на процентах 1,191 млн рублей.
5. Если перестать курить и высвободившиеся деньги в размере 2000 рублей в месяц направить на досрочное погашение кредита, то: а) срок ипотеки сократится с 358 до 254 платежей б) за 254 переплаты и не будет, деньги просто перенаправлены с курения в) сэкономишь на процентах 1,89 млн рублей.
6. Увеличение ежемесячного платежа с 23,2 тысяч (сумма по графику банка, на 30 лет) до 29 тысяч позволит сократить срок выплат по ипотеке с 358 месяцев до… 177 месяцев! в 2 раза быстрее выплатишь ипотеку, увеличив платёж всего на 25%. Это позволит сэкономить на %% 3,179 млн рублей (общие проценты снизятся с 5,558 до 2,379 млн рублей).

Если семье удастся произвести все планируемые досрочные погашения, то это позволит:
Снизить общую переплату по кредиту с 5,558 млн рублей до 417 тысяч рублей (переплата снизится с размера 202% до 15% от суммы долга)
Сократить срок выплат кредита с 360 месяцев до 57 месяцев.
Не будет необходимости через условные 25 лет в помощи детей, которые сейчас совсем малыши, для погашения ипотеки (если придерживаться первоначального графика выплат банка.
Сэкономив около 5 млн. на выплатах процентов банку эти деньги можно потратить на себя ( некоторые не понимают этой очевидности и говорят мне «зачем мне экономить на себе и досрочно погашать кредит»?).

В большинстве случаев внесение дополнительной суммы в счёт досрочного погашения кредита идёт на уменьшение размера последующих обязательных платежей и на первый взгляд не сократит срок выплаты кредита. Но если вы самостоятельно продолжите выплачивать кредит по прежнему графику, то это будет приводить к ежемесячным фактическим переплатам и в конце, на n-ое количество месяцев раньше первоначального срока, вы обнаружите, что ваш кредит уже погашен.
Не вижу доводов в пользу направления сумм досрочного погашения кредита в пользу уменьшения срока. Выбирая целью досрочного погашения части кредита в пользу уменьшения суммы ежемесячного платежа всегда можно самостоятельно позже выбирать между сокращением срока выплат или меньшим платежом. Выбор же целью досрочного погашения части кредита в пользу уменьшения срока лишает в будущем возможности самостоятельно увеличить срок, уменьшив себе платёж.

Ипотечный калькулятором с возможностью учёта досрочных погашений:
www.ipotek.ru/calc1n/results.php?matr=1
Чтобы с помощь этого калькулятора убедиться в верности вывода о единовременном досрочном погашении в 100 рублей (или другой суммы по вашему усмотрению) в калькуляторе необходимо, «вопреки логике» выбрать «досрочное погашение, уменьшение срока».

Немного юмора из жизни)))
Мы погасили маткапиталом часть, остальное выплатили досрочно за пару лет. Ипотека превратилась таким образом в фактически рассрочку, переплата со всей суммы ерундовая, тысяч 200 (брали много, квартира здоровенная в элитном доме).
Сейчас ещё за одной пошёл, отказали. Чего вдруг? Просрочки ни одной не было, зарплата официальная ломовая.
Потом шепнули по секрету, банки очень не любят хитрецов, кто досрочно выплачивает. Послал их, пошёл в другой банк — дали под чуть больший процент.