Александр Фокин
Александр Фокин личный блог
25 февраля 2019, 13:24

Ипотека всё же выгоднее, вопрос где ты живёшь

Наткнулся сегодня на пост о том, что невыгодно брать ипотеку (https://smart-lab.ru/blog/524223.php), был сильно удивлён, потому что совершенно недавно интересовался этой темой и сделал подробный расчёт что выгоднее копить и инвестировать каждый год с примерной прибылью в 10% годовых и арендовать жильё или брать ипотеку. В ситуации с Ярославлем скорее всего выгоднее ипотеку не брать, но возьмём например Санкт Петербург. 
Итак, исходные данные: молодая семья из 3х человек (папа, мама, ребёнок), средний ежемесячный доход 150 тыс.рублей, располагает капиталом в 1 млн. рублей, аренда однокомнатной квартиры обходится в 27 тыс рублей (на 2019 год вместе с коммунальными услугами).
Квартира на которую нужно накопить пусть стоит 5 млн. рублей. каждый год есть возможность откладывать 400 т.р. с зарплаты (они же и инвестируются каждый год).

Вариант 1 копить и жить в арендованном жилье. 
Стоит понимать, что аренда не будет стоить каждый год одинаково и она будет повышаться раз в год или раз в два года, также и стоимость квартиры ждать вас не будет и для СПБ по данным открытых источников она повышается на 4% в год (берём это в расчёт)
Ипотека всё же выгоднее, вопрос где ты живёшь
Видим что «догнали» стоимость этой квартиры по накоплениям мы только на 10й год, при этом отдав за аренду чужой квартиры 3,14 млн. рублей.
Сколько мы потратили денег при этом?? 3,14 млн на аренду+3,6 млн накоплений за 10 лет Итого: 6,74 млн.

Вариант 2: берём ипотеку на 10 лет под 10%.
Нужно не забывать, что при взятии ипотеки платежи за ЖКУ (которые входили в стоимость аренды квартиры) никто не отменит и их мы тоже учитываем в расходах. Также есть и приятный бонус: можно вернуть супругам 520 т.р. из налогов при покупке жилья (260 т.р. на каждого).
расчёт по выплатам по ипотеке я не брал дифференцированный, взял усреднённый.

Ипотека всё же выгоднее, вопрос где ты живёшь

Итак мы видим что за 10 лет платежа ипотеки мы переплатили банку 2,34 млн рублей, заплатили коммунальных платежей на 600 т.р. и вернули налог в размере 520 т.р., итого получилось потрачено 6,423 млн. рублей на покупку СВОЕЙ КВАРТИРЫ в ипотеку.

Вывод: Между вариантом арендовать жильё и вариантом брать ипотеку разница получилась в 317 т.р. в сторону брать ипотеку (т.е. ипотеку брать выгоднее) есть много плюсов и минусов в аренде жилья, в собственном жилье, но исходя из данных расчётов не всё так уж и плохо и по-моему скромному мнению своё жильё оно и есть своё жильё. Прошу делиться своими мнениями, в споре как известно рождается истина, возможно моя точка зрения и мои расчёты не совсем веры, буду благодарен за корректировку. 


23 Комментария
  • valls
    25 февраля 2019, 13:39
    Выплаты по НДФЛ только на одного человека поэтому минус 260000 от этой разницы.
    • chitaupishu
      25 февраля 2019, 13:41
      valls, на двоих, автор прав
  • chitaupishu
    25 февраля 2019, 13:46
    Забыли налог на недвижимость, амортизацию квартиры (ремонты, покупка новой техники той же и т.д.), амортизацию дома самого, который частично съест инфляцию квартиры на вторичке.

    Ещё остается около 100 тысяч рублей в год больше во втором варианте воткнуть в снижение долга и процентов соответственно, чтобы билась разница между арендой+400к и ипотекой
  • принц Оранский
    25 февраля 2019, 13:56
    Потом случайно заболел и досвидос ипотека

    Так то можно в более дешманское жилье съехать

    Потом когда денег накопил — дети выросли
    зачем такая квартира большая???

    потом если без фанатизма можно покупать фьючи сишки — 1 к 1.1 например
    для индексации и вклада и процента
    или на исс сишку покупать

    и ни кто не гарантирует возможность очередного кризиса — когда все бахнет в очередной раз — все эти «росты на 4% в год»

    потом будешь оплачивать эту ипотеку

  • Сергей
    25 февраля 2019, 13:57
    лучше не закладывать рост недвижимости и рост аренды… ноль, т к все это может и упасть… кто тут трейдер?))
  • Атласов Михаил
    25 февраля 2019, 13:57
    Ипотека это  способ получить квартиру в собственность, у меня вызывает чувство брезгливости жить в арендованном жилье ( ничего нельзя делать ) и вообще сбережения это отличный способ жить бедным и умереть богатым
    • принц Оранский
      25 февраля 2019, 14:00
      Атласов Михаил, ипотека — это прекрасный вариант жить должником и им помереть

      не понимаю, в чем проблема — подобрать жилье — какое хочется. И всегда искать варианты на случай ауха владельцев. 

      • Атласов Михаил
        25 февраля 2019, 14:19
        Кристофер, в Москве хорошее жилье редкость, купить то что нравиться это удача  или деньги , продают плохое.
        Место на кладбище  в черте города от  миллиона стоит, и без ипотеки  в залог Банк не берет, только кешем
  • Rustem Bigeev
    25 февраля 2019, 14:04
    ИМХО, ипотеку надо брать только когда первоначалка более 50%… чтобы сильно не переплачивать. Новое жилье вряд ли будет сильно дешеветь, только если оч. сильно тряхнет. Поэтому думаю выгодным будет компромиссный вариант — копим до 50%, а потом ипотека…
  • Роман Ранний
    25 февраля 2019, 14:29
    10% в год, не реально, таких вкладов нет, а инвестировать ещё нужно научиться на стабильные 10%, ММВБ так не растёт, а все знают что обогнать индекс очень сложно, максимум 7,5-8% в год для реинвестирования

    на 4% квартиры в год не растут(покупал квартиру в 2014 в Питере, знаю о чём говорю), точнее растут только в спокойные годы а в кризис на 35% падение будет, за 10 лет очень вероятно

    Амортизацию нужно добавить на ипотечную квартиру

    В ипотеке вас страховку жизни заставят делать и страховку квартиры каждый год. 

    Основной плюс ипотеки это то что жильё у вас уже есть и сколько бы рубль не стоил через 10 лет квартира как была так и останется, но это не значит что она выгодней.
    • Chartmaster
      25 февраля 2019, 14:45
      Роман Ранний, «Основной плюс ипотеки это то что жильё у вас уже есть и сколько бы рубль не стоил через 10 лет квартира как была так и останется, но это не значит что она выгодней.»
      Квартира с ипотекой на самом деле не означает, что жилье «У Вас есть». Вы столкнетесь с этим как только захотите ее продать. Оставшееся тело кредита + проценты+страховые платежи — это Ваши обязательства (пассивы).
      Позитивные эмоции «это же моя квартира, а не сьемная» могут быстро смениться негативными при потере работы или трудоспособности например.
      Имеет смысл брать кредит, если Ваш актив приносит будущий поток наличности с бОльшей % чем ставка.
      • Роман Ранний
        25 февраля 2019, 14:58
        Сергей Веревкин, про страховку жизни я вообще молчу, если рассчитываете на СЖ то сразу бросайте пить)
         если найдут алкоголь в крови то никто нечего не заплатит
    • Andrey
      25 февраля 2019, 15:06
      Роман Ранний, наивный. Договор кредита имеет приоритет над правом собственности. То есть фактически по всем законам ваше жильё принадлежит банку, пока вы кредит не выплатили до копейки. И с банком вы не договоритесь. С «внезапно вернувшимся из тюрьмы родственником» арендодателя проще договориться, чем с банком. Проснитесь, Роман!
  • GAURANGA
    25 февраля 2019, 14:37
    нафиг 30 лет жить в долгу ? Долги, болезни и пожар нужно гасить сразу. Живешь по средствам. Выкладываешься в бизнес. Куда важнее бизнес раскручивать чем иметь своё жилье в ковычках)))
  • принц Оранский
    25 февраля 2019, 14:41
    Да и в Петрограде за 20 штук вполне можно снять 1к квартиру
    если ужаться то еще дешевле
    чес говоря за 27 проще в москвабад перебираться — если граждане получают в петрограде 150 на двоих — то в москвабаде и подавно

    разница в 7 штук это более 70 штук в год

    или как минимум 15 штук евро за 15 лет эйпотеки

    и это я смотрел на яндекснедвижимости — где явно цены не ниже рыночных
    то есть методом плавного поиска — можно с«экономить лет за 15 ипотеки бабла на какую то часть квартиры

    плюс ипотеки только в одном — там пиз@дюлями заставят шевелить ластами — чтоб не поперли из хаты.
  • Kris
    25 февраля 2019, 14:50
    Мой опыт такой. Покупали с женой на пару ипотеку в Москве рядом с метро 80 кв.м. на стадии котлована в 2013, цена 6.6 млн + свои 1 млн. Выплатили за 5 лет в итоге. Проценты — 2.3млн. Ремонт с мебелью и техникой 1млн. Налоговый вычет по 2*260 и не забудьте налоговый вычет на проценты 300 тыс. Сейчас такую же квартиру сосед купил за 12 млн.

    Про жизнь в съёмной квартире вспоминаю как страшный сон.
    • Cheshire Cat
      25 февраля 2019, 18:52
      Kris, а что за метро? Что-то дешево для 2013 года.
  • дадашов  фархад
    25 февраля 2019, 14:51
    Странный народ. Почему платить 30 лет. Вы себе установку что ли делаете. Вот мой расклад. Взнос 50 % насобирал. Отложил на черный день 100 000. За три года закрыл. Снимая квартиру за 3года я потратил бы 450 тыс. Я потратил на проценты 200 тысяч. Т.е. 250 уже профит. Плюс стоимость. Купил за 1.5
    Сейчас она стоит 2.5мл. Профит лям. Вот и думай снимать или иметь свое. Профит за 3года 1.250мл.руб. вопрос только в одном. Если нет дисциплины. Не сможите копить и откладывать. И расматривать сложные ситуации. То ипотека скорее всего для вас банкротство.
    • Excessreturn
      25 февраля 2019, 15:10
      дадашов фархад, «Взнос 50 % насобирал», «Снимая квартиру за 3года я потратил бы 450 тыс», «Я потратил на проценты 200 тысяч». Не кажется ли Вам, что при такой логике при взносе в 99,99% процентов вообще не будет, а будет одна экономия? Думается, что всё-таки проценты надо считать с полной цены квартиры, а при более сложном расчете учитывать упущенную выгоду от неразмещения средств во вклад, ожидаемый (или фактический) рост цен на недвижимость, износ помещения (с учетом периодичности кап.ремонта и косметического ремонта),  обязательные платежи по ипотеке без учета процентов, типа комиссии за одобрение, оценку помещения, страховку и пр.
      • дадашов  фархад
        25 февраля 2019, 15:56
        Excessreturn, ну ну. Снимайте дальше. Я за три года получил доход. Живя по средствам. Поэтому всем и говорю. Не умеете копить. Считать. Откладывать. Нехрен лезть в финансы, и риски с ними связанные. Я например как последний лох хотел купить крассовер. И сейчас я поняв оборот денег. Машину брать даже не думаю. Потратить деньги на метал от которого убытки. Или потратив с умом эти 1.5 ляма получать 20 тыс ежемесячно. Без рисков. А у нас 50%лохов с распальцовкой ездят. И едят доширак.
  • FORTS Trader
    25 февраля 2019, 15:11
    Вопрос, который касается 80% россиян. А если доход меньше, чем цифра в графе «Добавляем из заработанного» и нет своего жилья, тогда как правильно посчитать?
  • Иванов Виктор
    25 февраля 2019, 15:40
    Местные смартлабовские нищеброды Вас сейчас съедят... 
  • Миха Баффетович
    25 февраля 2019, 16:22
    Вместе с ипотекой бонусом идёт очень классная штука под названием «пендель». Многим не хватает внутренней мотивации для продуктивной работы. А он даёт позитивный стресс, который держит в тонусе.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн