Ипотека и расчёт

Позвольте попробовать расширить тему с ипотекой (Ну и конечно же собрать плюсики. Давно плюсиков не было.)
Итак начнём. Ипотеки у нас есть 2 вида — с Аннуитетным и Дифференцированным платежём.
Первый это когда тело долга+проценты гасятся одновременно и соответственно выплата получается одинаковая на весь срок кредита.
Второй — когда гасится сначала тело кредита, а потом проценты.

Для расчёта используем калькулятор www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=&sum=2000000&currency=643&percent=7&period=360&type=1&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineonce_type=percent&start_month=2&start_year=2019#result

Берём сферического коня в вакууме, что ставка ипотеки у нас 9%, вклад 7%, инфляция у нас как и всё в стране стабильное 4%, кредит взят на 10 (120 месяцев) и на 30 (360 месяцев) лет. Стоимость съёма жилья будет 10к и коммуналка 5к.

Если мы берём 2 ляма под 120 месяцев наш результат для аннуитетного платежа:

Для дифференцированного платежа:

Как мы видим разница в первый год будет 15к рублей от съёма и 21к для дифференцированного. Если представить что собственник будет повышать квартплату на уровень инфляции, то через 10 лет это будет 14.8к вместо 10 и разница уже 10.5к против 1 991 убытка при дифференцированной ипотеке.

Теперь возьмём ипотеку на 30 лет:

И

Соответственно.
И получается, что разница между съёмом квартиры в аннуитете будет уже 6к, через 10 лет убытка будет уже 1300, а при дифференцированном 11к убытка начале, 1600 в плюсе в середине ((20801+5598)/2). То есть взятая на 30 лет ипотека на дифференцированный платёж будет через 10 лет выходить в стоимость аренды.

Если брать миллион:

И

Соответственно для 10 лет.

Соответственно для 10 лет дифференцированного.

И соответственно для 30 лет дифференцированного.

Выходит что взять миллион ипотеки будет практически в цену аренды для 10 летнего периода. Правда дифференцированный по-началу будет портить картину, но он достаточно быстро выйдет в плюс.
Для 30летнего периода несомненно выгоднее брать в любом случае ипотеку. Причём дифференцированный даст ещё и неимоверно большой плюс в силу того, что со временем размер платежа уменьшается.
То что мы могли снимать квартиру + откладывать мы по-прежнему можем откладывать, а потом внести досрочным платежом или погашать частично из процентов.

Теперь представим что наше жильё стабильно растёт на уровень инфляции 4% в год. Получается что за то, что мы раньше выложили б 2 миллиона через 10 лет мы выложим 2кк*1,04^10=2 960 488 и для 30 лет 6 486 795р.

Упс. Выходит что взять 2 миллиона на аннуитете мы в рамках 10 лет выйдем в ноль, на дифференцированном что-то около 100 тысяч в плюсе. На диапазоне 30 лет — 700 тысяч аннуитет в плюсе, 1 780к дифференцированный платёж в плюсе.

Для миллиона на рубеж 10 лет квартира будет стоить почти 1,5кк и на аннуитете 40 тысяч убытка, на 27 тысяч в плюсе для дифференцированного. На рубеже 30 лет — 3 243к. 350 тысяч в плюсе для аннуитета и 890 тысяч для дифференцированного платежа.

Итак если мы всё таки рассчитываем покупать квартиру — для аннуитета мы не получаем практически никакого выигрыша на рубеже в 10 лет, небольшой на рубеже в 30 лет и практически в треть от цены квартиры для дифференцированного.
Причём это в ровном счёте будет актуально для родителей желающих купить квартиру своему ребёнку и на время ипотеки сдающим её. А ведь там есть ещё сниженный процент… материнский капитал, который можно реализовать мало как… Фактически материнский капитал на рубеже 30 лет может позволить приобрести квартиру вообще без каких-либо затрат, если использовать его в качестве первого взноса, а квартиру постоянно сдавать.

К сожалению калькулятор вкладов www.banki.ru/services/calculators/deposits/ даёт срок лишь на 5 лет, но мы можем просчитать для 10 лет без проблем. Итак поехали.
Если у нас есть стартовые 500к и ежемесячно мы можем до вносить ещё 15к. Считаем двумя периодами по 5 лет и конечный результат:


Выходит что мы на 700 тысяч в плюсе относительно стоимости квартиры. Это если мы каждый год будем до вносить 15 тысяч, а собственник не будет повышать стоимость аренды.
Но из-за того что цены растут минимум на 4%, эмпирически можно предположить что то на то и выйдет (честно признаюсь лень считать в данное время все эти детали, да и пост растянется совсем до безобразия но не думаю что выигрыш даже в крайнем случае составит более 200-300 тысяч)

В топике Байкала дали ссылку как какой-то классный лысый мужик рассказывает что у него месячного дохода в 130к и аренда квартиры в 50 тысяч. Ну давайте не рассматривать элитную недвижимость? У нас средняя зарплата до вычета налогов 43 400. После вычета 37 750 соответственно.
К тому же элитная недвижимость не так ликвидна и в случае чего с ней может быть больше проблем, как и падение цены будет напоминать приход чёрного лебедя на фондовые рынки.

В качестве заключения. Хотелось бы отметить — ипотека точно выгоднее на рубеже сумм до ~1,5 миллионов, в особенности дифференцированный платёж и на срок до 30 лет. Там основного платежа выходит на стоимость аренды квартиры, соответственно всё что могли откладывать сверху — останется и здесь.  К тому же 13% от уплаченной ипотеки вернётся в виде возврата ндфл. (Именно от ипотеки, а не от покупки жилья.)
Опять же сильное давление оказывает «моральный» аспект. Кто-то предпочитает жить в своём жилье, а кто-то захочет каждый год встречать в новой хате. Кому-то захочется увешать все стены рамками, завести животных, а хозяин соглашающийся на сдачу такой квартиры запросит на 30% больше, ибо после вас стены замазывать, обои менять. А после вездесущих животных так и вовсе полы перестилать.
Так же многое упрётся в бюджет семьи. Для одного человека со средней зарплатой откладывать 15 тысяч это значит практически жить на съём текущей квартиры, покупку через 10 лет новой и еду. А учитывая что медианная у нас сильно ниже средней — уж простите, но такова реальность.
Понятное дело если вы одинокий прекрасный мужчина с доходом за 100т.р., то и квартиру вы сможете купить через 2-3 года не напрягаясь.
Если рассматривать цены на рубеже последних 10-15 лет, то возьму кусок из моего поста:
www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=0&select=period
В 2004м году цена квадрата болталась в районе 50к. Сейчас 170к. Рост в 3,4 раза. Соответственно 1,6кк тогда и есть 5,44кк спустя 15 лет. Вот и думайте — будет ли бетон расти на размер инфляции или произойдёт очередной скачок цен вверх/вниз. При стабильном росте в 4% на рубеже 10 лет это 1,5 текущих цены.