Недвига - где дно? Часть вторая
Либо все вместе
investors.team/topic/39/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B3%D0%B0-%D0%B3%D0%B4%D0%B5-%D0%B4%D0%BD%D0%BE
Всего в России сейчас 3600 млн квадратных метров жилья. Получается примерно по 25 метров на гражданина. Из них за последние 20 лет построено 1100 млн м2. В 90-е строили ОЧЕНЬ мало. По 30 млн в год, причем треть а иногда и почти половина из этого объема — это была самостоятельная застройка населения.
Нового жилья катастрофически не хватало, при том что страна была в растущем сырьевом цикле и денег заливалось море. Неудивительно что цены росли в разы. Увеличение темпов строительства пошло с 2006-го года. В 2007-2012 строили около 60 млн в год. Ну а начиная с 2014-го бьем все рекорды даже советского времени. Очевидно, что именно значительно выросший объем строительства не дает ценам двигаться вверх.
Давайте попробуем определить баланс спроса и предложения.
Предложение.
Рассмотрим 2017 год. Всего построено 79 млн, из них 33 — самостоятельно. Т.е. в продажу на рынок выставлено 46 млн м2.
Спрос.
Согласно отчетности ПИК доля ипотечников у них составляла в 2017 году 60%
Ипотеки в 2017 году было взято на 660 млрд рублей. Предположим, что покупатели платили 50 на 50 (половина свои, половина через ипотеку). Это нормальное допущение, так как нам надо сделать оценку сверху. Тогда получается от ипотечников на рынок пришло не более 660*2 = 1320 млрд рублей. И еще 40% от покупателей с живыми деньгами. Итого 2200 млрд рублей. Делим эту сумму на построенное жилье и получаем среднюю цену 48 тысяч за квадрат. По статистике средняя цена в 2017-м оказалась 52 тысячи. Это конечно не точное попадание, но вполне близкое. Вот табличка для последних 3 лет.
| Год | Построено жилья | Ипотека | Ипотечники | Итого Спрос | Расчетная цена | Реальная цена |
| 2015 | 50 млн | 390 млрд | 40% | 1950 млрд | 39.000 | 56.000 |
| 2016 | 49 млн | 550 млрд | 50% | 2200 млрд | 45.000 | 54.000 |
| 2017 | 46 млн | 660 млрд | 60% | 2200 млрд | 48.000 | 52.000 |
Самое большое расхождение оказалось в 2015 году. Объясняется просто — застройщики не смогли продать все что понастроили. Например результаты ПИКа
Построено квадратных метров
Продано квадратных метров
В 2014-м продали почти все. В 2017 не добрали 15%, а в 2015-м осталось 30%. Если мы сделаем эту поправку в 30%, то цифры сойдутся просто идеально. Расчетная цена получится 55.700. Если такую же поправочку применить к 2016-му году то получим расчетную цену 55.000. Тоже предельно близко к идеалу.
Пытливые умы могут сделать аналогичные расчеты для 2014-го года и удивиться результатам. Мы это сделаем в следующем топике и объясним как такое получилось.
Вывод вырисовывается следующим — на цену влияет основным образом первичное предложение и объем ипотеки. Вторичный рынок почти не оказывает воздействия — вероятно народ продает свои квартиры только чтобы купить что-то попросторнее но тоже в бетоне.
спасибо