Как автор покупал квартиру, ч.4

Часть 3 тут.

Я пару месяцев назад постил историю о покупке квартиры (https://telegra.ph/Kak-avtor-pokupal-kvartiru-07-21), ну вот, доделал, наконец, ремонт.

План был уложиться в 400 тысяч. Не удалось. Из старого оставил потолок в 2 комнатах (покрасили), паркет (оциклевал), осталась большая часть алюминиевой электропроводки (решили не штробить и не менять на медь и положили в кабель-каналы плинтусов), старую мебель выбросил (диван и шкаф удалось продать за 2000р), санузлы переделал полностью вплоть до труб, кухню купил минимально приличную встраиваемую.

Расходы вышли такие:

— 3-тарифный электросчетчик — 3900 рублей с заменой
— замена батарей и срез труб (без учёта самих батарей) — 22500
— замена окон с работой — 46200
— вынос мусора — 6000
— обои и покраска 2 потолков — 37000
— натяжные потолки в кухню и коридор — 13000
— санузлы с новыми выводами — 50000
— циклевка паркета с лаком — 28800
— материалы с доставкой — 287000

Всего на ремонт ушло 495 тысяч рублей и 3 месяца. Куча работы сделана своими руками (сборка кухни, шкафов, установка плинтусов, много мелочей).

По времени очень много отнимают, казалось бы, незаметные вещи: выбор и доставка материалов, уборка и вынос мусора, поиск нормальных подрядчиков. Местные охеревшие слесари, например, просили за замену трёх батарей и срез полотенцесушителя 45 тыщ рублей (ровно в 2 раза дороже, чем нашёл я). С обоями то же самое — цена за один и тот же (небольшой) объём может отличаться в 3 раза в зависимости от наглости оклейщиков. С плиткой похоже: кто-то включает в цену грунтовку и затирку, кто-то нет. Укладка ламината может выйти дешевле укладки плинтуса на ту же комнату.

Можно было помучиться и поискать подрядчиков ещё дешевле, но сэкономить получилось бы от силы тысяч 15. В целом, наверное проще было переплатить процентов 30 за работу и нанять 1 проверенного мастера на всю квартиру, вышло бы быстрее и, наверное, аккуратней.

После нескольких ремонтов квартир и отделки большого дома я познал значение соотношения работа/материалы: ремонт будет нормальный, если затраты на материалы примерно равны затратам на работу. Если материалы сильно дешевле — то это совсем херовый ремонт. В очень дорогой отделке доля работы наоборот, заметно ниже цены материалов. Ну вообще в дорогих домах внутренняя отделка запросто может быть дороже строительства всего дома.

По доходу с аренды — если выйдет 6% годовых, буду доволен. Ну если совсем чистыми (учитывая ремонты, простои, коммуналку, налоги за долгий срок) — то, наверное, будет не больше пяти. Текущая — 7%.