Эффективность рынка недвиги

Продолжаем серию о неэффективности.

Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой квартиры в ипотеку. Ну, решение принято, стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался буквально на неделю, чтобы сделать предложение — но квартиры уже уходили.

Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный «анализ») сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то «интегральную» оценку — все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину в дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоброт.

Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека с 50% взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не перезванивают и т.п. — если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).

Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет! То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз — все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5% ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5% выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2-3%. Я смог скинуть цену всего на 1.5%, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).

О том, что люди продают (тут я был опять очень удивлён) расскажу в следующий раз.