Владимир Ш
Владимир Ш личный блог
14 ноября 2017, 18:32

Как купить квартиру в кредит, который оплати Ваш "Сосед"?

Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос.
Но как оказалось, есть обычный способ купить квартиру дешево( на 40% дешевле как минимум), конечно в регионе! Причина в средней цене за 1 кв метр!
Как купить квартиру в кредит, который оплати Ваш "Сосед"?


На такую идею меня натолкнули разговоры знакомых, которые достаточно часто говорили о том, что необходимо детей обеспечить стартовым жильем! Решил изложить, может кому то будет полезным.
Основными условиями являются три составляющие: деньги, время и доход который облагается НДФЛ.
Лично использую подобную стратегию под оплату КАСКО и ОСАГО ежегодно!
Тезисы:
"

Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.

Условия:

  • Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это чистая з/плата за минусом налога НДФЛ, 41 000 рубля и 29 000 рубля в месяц соответственно). Выполнение данного условия необходимо для получения налоговых льгот.
  • Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей, выполнение данного условия необходимо для открытия трех брокерских счетов, на два из которых распространяются налоговые льготы.

В регионах средняя цена за один квадратный метр в среднем составляет 40 000 рублей, для примера возьмем площадь однокомнатной квартиры 40 кв. метров. Сумма покупки составит 1 600 000 рублей. Есть два варианта, в первом просто покупаем на часть капитала квартиру не используя ипотечный кредит, в таком случае капитал станет меньше на сумму покупки. Во втором варианте используем налоговую стратегию. Первым делом необходимо рассчитать во сколько нам обойдется кредит и стоимость метра. В интернете находим кредитный калькулятор, ставим ставку по ипотечному кредиту 10,50% годовых, срок кредита 10 лет и делаем расчеты. Первоначальный взнос составит 320 000 рублей.

Аннуитентный платеж: 17 261,68 рубля

Сумма процентов по кредиту: 792 021,52 рубля

Стоимость метра составит: 2 072 021,52 + 320 000=2 392 021,52/40 метров= 59 800,54 рубля

Ежегодный платеж по кредиту составит: 207 140.16 рубля

Оформляем ипотечный кредит и используем налоговую стратегию, чтобы компенсировать ежегодный платеж по ипотечному кредиту. Для реализации налоговой стратегии потребуется открыть на каждого члена семьи Индивидуальный инвестиционный счет и разместить по 400 000 рублей на каждый. И один обычный брокерский счет, чтобы разместить остаток средств 1 600 000 рублей.

Индивидуальный инвестиционный счет – это брокерский счет, который открывает брокер или управляющая компания. На нем ведется учет ваших средств, ценных бумаг и других активов. На ИИС распространяются налоговые льготы, что делает его весьма привлекательным для начинающих инвесторов."
Как купить квартиру в кредит, который оплати Ваш "Сосед"?
«Для реализации налоговой стратегии будем использовать первый тип инвестиционного вычета (А)по которому налогоплательщик сможет ежегодно получать налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в сумме денежных средств, внесенных в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (подп.2 п.1 ст.219.1 НК РФ). Ежегодно необходимо перекидывать по 400 000 рублей с обычного счета на каждый Индивидуальный инвестиционный счет, чтобы воспользоваться налоговым вычетом. Срок действия ИИС считается с даты заключения договора. То есть, открыв инвестсчет 20 ноября 2017, закрыть без потери льгот можно не ранее 20 ноября 2020 года. По истечении трех календарных лет необходимо будет закрыть оба ИИС и вновь открыть, таким образом мы сможем использовать сумму капитала в размере 2 400 000 рублей дважды или более раз. Налоговый вычет по двум счетам ИИС при реализации такого подхода, перекроет все проценты по ипотечному кредиту: (52 000+52 000)*10 лет = 1 040 000 рубля.»
"

Налоговая стратегия предполагает использовать и имущественный налоговый вычет, чтобы его получить, необходимо изучить изменения в ст. 220 Налогового кодекса. В нашем случае годовой доход позволяет воспользоваться этой льготой. Сумма имущественного вычета от покупки квартиры составит 208 000 рублей. Считаем, во сколько нам обойдется стоимость квадратного метра с учетом имущественного налогового вычета:

1 352 021,52-208 000=1 144 021,52/40 кв. метров=28 600,54 рубля

Используя только налоговую стратегию, стоимость кв. метра нам обходится на 42,80% дешевле. Приложив усилия, мы можем уменьшить стоимость метра практически до нуля. Сделать это просто, сдаем квартиру в аренду. Арендная плата, во-первых, покроет все расходы по содержанию недвижимости и во вторых, принесет дополнительный доход. "

Читать полностью:
iis24.ru/kak-kupit-kvartiru-ipoteku-kotoru-oplatit-sosed/


17 Комментариев
  • Henry
    14 ноября 2017, 18:54
    Налоговый вычет на сумму 400 000 вы можете получить только один раз, после этого эту сумму нужно будет 3 года держать на счету и налоговый вычет ежегодно на эту сумму вы не получите более. Схема рассчитана не верно


    • Максим Абакумов
      14 ноября 2017, 19:24
      Henry, 2 000 000*13%=260 000 руб.Эту сумму просто не будут вычитать из заплаты 15 000 руб., т.е. 1950 руб. в месяц в течение 11 лет. Либо возврат НДФЛ, заработанный за предшествующий год при условии сдачи декларации о доходах. То есть налоговый вычет это несущественная скидка, учитывая, что в Москве квартиры стоят 7 000 000 руб. Мало!
  • Иван Иванов
    14 ноября 2017, 19:00
    имущественный налоговый вычет — тоже только раз в жизни, и все, моя уже использовал однако.
  • Роджер (веселый).
    14 ноября 2017, 19:02
    еще можно добавить мат капитал, сделай второго и получи дисконт к стоимости метра!)
    • purpe
      14 ноября 2017, 19:13
      Юрий Желудев, а если второго уже сделал до мат.капитал?
      • Роджер (веселый).
        14 ноября 2017, 19:16
        purpe, Сделать можно и раньше главное деньги не потратить!)
        • purpe
          14 ноября 2017, 19:25
          Юрий Желудев, я имел ввиду до принятия мат.капитал.
          • purpe
            14 ноября 2017, 19:26
            блин, туплю, можно же другую жену найти.
  • Роман Белый
    14 ноября 2017, 19:05
    Чтото мне подсказывает что не все здесь так просто!
    ИИС 400000=52000 налогов и так 3 раза=156000 за 3 года на одного человека! на 3х получим 468000р НО нам надо будет для реализации схемы на каждого человека по 1200000р!!! (каждый год вносить по 400тр)… не говорю уже о дальнейших вычетах и хватит ли уплаченного НДФЛ
  • Vasek
    14 ноября 2017, 19:46
    Расходимся, нас тут нае#@ли!
  • Bazz
    14 ноября 2017, 20:12
    Расчёты достойны министра. Может вам в правительство податься? Там востребованы такие умы
  • fobos_x
    14 ноября 2017, 20:26
    Непонятно, а зачем вообще эта привязка к квадратным метрам? Не проще ли имеющиеся разложить по ИИС 18% (13% вычет + 5%, если ничего на них не покупаешь, такое предложение было у финама), а на оставшиеся купить облиги с доходностью 11-12%, и через 2-3 года просто взять хату? Тренд по снижению цены на недвигу, на мой взгляд, себя еще не исчерпал.
  • Eugen Invest Malina
    14 ноября 2017, 21:19
    А потом ИИС блокируют в пользу государства)
  • Кремлебот
    14 ноября 2017, 21:26
    «Налоговый вычет по двум счетам ИИС перекроют все проценты по ипотечному кредиту»

    Для того чтобы получить налоговый вычет на лям, надо вначале на лям заплатить налогов. А для этого зарплата должна быть 7,7 лямов в год. Вы кому свои советы пишете?
  • Vanger
    14 ноября 2017, 22:04
    Как много букв. А в чём идея-то? Или специально сделано намешать в кучу всего разного?
  • Иван Кренов
    14 ноября 2017, 22:34
    Прочитал 5 раз… ни чего не понял…
  • salik
    14 ноября 2017, 23:21
    Понял одно. вас еще не кидали ваши близкие. Если не хотите чтоб так случилось. Не давайье повода. Люди слабы все. Включая и вас. Вы поддались на жадность попользоваться своими членами семьи. Почему думаете что они не захотят присвоить?

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн