Недвижимость и облигации в перспективе 3 лет. - что делать скромному инвестору?

Вынесу на смартлабовское обсуждение, нужны советы, дискуссия на тему.  Да и думаю людям будет интересно почитать и подискутировать. Обычно на СЛ немногочисленные темы про недвижимость «живые».

В свое время получилось «приобрести квартиру» по интересных условиях, формат 3х комнатная, сдавал (ю) продолжительное время,  в принципе не жаловался. Панель конца 80х, довольно распространённый вариант в Москве и области.

Доходность 4.5% за последний год, расходы на ремонт незначительны, но существует практически 100% вероятность,  что в ближайшее время надо будет потратить 10-20 % от годовой прибыли на ремонт, что еще понизит годовую доходность и это без учета амортизации, понимаю, что так неправильно, но для простоты восприятия, напишу так. Цены на недвижимость идут вниз, цены на аренду идут вниз,  это факт, сам снизил аренду  +за рынком мониторю. Перспектива роста недвижимости в ближайшие 2-3 года а то и больше стремится к 0, думаю спорить тут мало, кто будет. На СМ за последнее время были интересные посты с внятной  аргументацией.

Такая ситуация особенно терзает на фоне ~21% годовой доходности по аукционному портфелю и ~9.3% портфель облигация. Все чаще и чаще посещают мысли, что надо  продавать. Очень близко подошел к черте и готов продать данный объект.

Разумеется, в такой ситуации надо понимать, куда направить появившийся нал?

• Часть можно засунуть на ИИС+ОФЗ и забыть на 3 года

Остальной нал должен быть обязательно ликвиден и защищён, если вообще, это возможно в современной России :)

Так вот.

• Депозит: смысла не вижу, есть ОФЗ, ну или муниципалка или  есть?
• Акции: увеличивать портфель акция не хочу, очень сильно возрастают риски, да и быстро войти в акции на такую сумму думаю, будет сложно.
• Другая недвига, но более ликвидная: 1 к. квартира, комнаты и т.д ., вариант рабочий, в принципе буду мониторить, но это может занять много времени, да и  большая вероятность, что рынок упадет. Но тем не менее, на  случай «удачного вариант» нал. должен быть под рукой — ликвиден.
• Как не крути, только краткосрочные ОФЗ. Риски: изменения стоимости купона в период обращения, при продаже до погашения можно значительно потерять.Резкая девальвация рубля, бетом на этом фоне потеряет, но «чувствительно» меньше. Тем не менее сейчас по ОФЗ можно получить доходность 7.5-8.5, а то и 9.5 % что по сути в два раза больше текущей доходности от аренды.

Собственно вот и предмет для дискуссии :), буду очень рад советам, критики.

p.s.:  пожалуйста поплюсуйте тему для рейтинга, немного надо добрать, что бы плюсовать и писать лс.