Столичная недвижимость. Стоит ли инвестировать?

Подробно. Угроза затоваривания столичного рынка недвижимости становится все более реальной: квартиры в домах, построенные в предыдущие годы, еще не распроданы, а на рынок вываливаются все новые и новые варианты.

Объем предложений сегодня достаточно  высок (! – как осторожничает, однако), – отмечает директор департамента маркетинга риэлторской компании «Магистрат» Ольга Денисова. – На конец января 2017 года он составил порядка 3 млн квадратных метров, за последний месяц он вырос на 10 процентов, а за год прирост составил 20 процентов”.

В реальности, по данным аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас предложение на первичном рынке Московского региона в 5,5 раза превышает спрос: на 249 556 продающихся квартир во втором квартале 2017 года пришлось лишь 45 585 сделок. По оценкам аналитиков, при нынешних темпах продаж для реализации всех уже построенных квартир понадобится почти два года.

А застройщики тем временем анонсируют все новые и новые проекты. Последний пример – планы строительства двух новых жилых комплексов в Филях: площадью 217 тысяч квадратных метров на месте легендарной «Горбушки» и 166 тысяч квадратных метров на территории завода «Филит».

Предложение жилья растет на фоне плачевной ситуации с доходами россиян. В июне 2017 года, по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения России после затяжного спада наконец-то перестали снижаться и показали нулевую динамику. Однако по итогам полугодия снижение составило 1,4 процента.

Сочетание бурного роста предложения квартир и снижения покупательской способности привело к тому, что средневзвешенная цена на московские новостройки опустилась до минимальных показателей за три года – до 192 700 рублей за 1 квадратный метр. Для сравнения: год назад цена “квадрата” составляла 204 300 рублей, а летом 2015 года — 225 900 рублей. Если еще год назад размер скидок, предоставляемых застройщиками покупателям жилья, редко превышал 10 процентов, то сейчас размер дисконта запросто может составить 30 и более процентов.

Говорить о полномасштабном кризисе на столичном рынке недвижимости пока не позволяет только позитивная динамика в двух сегментах: элитных квартир и самого дешевого формата – квартир-студий. В первом полугодии цена на квартиры-студии выросла на 6,5 процента, за год – на 14,4 процента. Для справки. Средняя цена ежемесячной аренды студии в Москве рассчитывается, исходя из общей площади в кв. м, помноженной на 1 тыр. Стоимость покупки — со средним коэффициентом 100 к стоимости месячной аренды.

Основные покупатели студий – молодые люди. Пользуются студии спросом и среди инвесторов: на фоне общего снижения арендных ставок, такой тип жилья оказывается самым рентабельным форматом для сдачи в аренду.

 «Что касается сегментов „бизнес“ и „премиум“, то здесь все зависит от особенностей каждого конкретного проекта, – отмечает Ольга Денисова. – Но в целом здесь спрос все еще не насыщен, и за удачными проектами идет охота. Любопытно, кстати, что в противовес эконом-классу, где наблюдается тенденция к сокращению площадей, в элитной недвижимости повышенным спросом пользуются большие квартиры площадью 200-220 квадратных метров».

Впрочем, и эти «островки жизни» скоро могут исчезнуть. Ведь в текущем году на рынок жилья Москвы только в ее старых границах может выйти до семидесяти новых проектов.

 А затем на рынок надавит реновация, на пике которой планируется построить около 3 млн квадратных метров жилья и часть площадей продать – в дополнение к тем 3 млн «квадратов», которые возводят частные застройщики. Дополнительное увеличение предложения на практически затоваренном рынке жилья через коммерческую часть программы реновации усугубит негативную ценовую динамику.

“Планы по строительству миллионов квадратных метров недвижимости на месте снесенных домов сводят на нет вероятность сокращения объемов предложения в обозримом будущем, — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – А следовательно, по крайней мере в ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится".

Как считают специалисты центра, к 2020–2021 годам квадратный метр столичной первички может потерять до 30-40% своей стоимости.

Надеюсь, кому-то из коллег данная информация окажется полезной для того, чтобы принять правильное решение.