09 декабря 2016, 01:04
Небольшой анализ поведения цен на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге
Здесь анализ от 7.01.2015 года, почти сразу после девальвации: smart-lab.ru/blog/228622.php
Продублирую, чтобы читалось в одном посте:
«Общие тезисы:
Недвижимость — это обычный продукт потребления
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение
Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется
Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.
Теперь подробнее. Покупатели бывают:
1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки.
2. Покупка для инвестиций. Тут:
— покупка для сдачи в аренду
— покупка дешево, чтобы продать дорого (как правило первичка)
— покупка для того, чтобы поставить на баланс (юридические лица)
3. Спонтанные покупатели. Подробнее позже.
Продавцы бывают:
1. Застройщики — первичка
2. Частники — вторичка
3. Инвестиционные продажи — юрики
Теперь разберем.
1. Ипотека.
Ипотека подорожает. А подорожает ли ипотека?
Ключевая ставка 17%. Очевидно, что по логике должна дорожать.
Но по факту, ипотеку будут субсидировать. В сумме с двузначной инфляцией в 2014-2017 годах, даже при 17% ставке, по факту, ипотека будет дешевле чем в 2011 с инфляцией 8% со ставкой 11%. Ну, не дороже.
Вопрос очень неоднозначный. Будут ли индекстровать зарплаты на величину инфляции?
Если будут, то люди будут платежеспособны. Спрос на ипотеку не упадет. Или упадет?
2. Инвестиции в недвижимость.
Аренда.
Аренда в Питере падает. Падает спрос, падают цены. Мигранты уезжают. Сами петербуржцы объединяются, а дети переезжают к родителям.
Если будут сокращения, то на рынке аренды будет застой и падение цен усилится.
Однако, традиции очень сильны. И в народе есть мнение то, что лучший актив — это квартира под сдачу.
Люди в панике спасают деньги в квартирах.
Покупка с целью перепродажи.
Думаю, тут совершенно очевидно, то, что инвесторы ушли с этого рынка. Таких покупок в обозримом будущем будет немного. Только инвесторы-любители.
Покупка для баланса активов/пассивов юриками.
Здесь, совершенно очевидно то, что с балансов пойдут продажи (уже пошли, если сделать выборку больших квартир в новых домах).
А значит и покупок не будет.
3. Спонтанные покупатели.
Это такая категория людей, про которую говорят «тумбочка родила» пять миллионов — он пошел и купил квартиру.
Короче, деньги упали с неба и пошли в недвижимость.
4. Застройщики.
Пока уменьшения прогнозируемых миллионов метров нового жилья нет. В 2014 в Петербурге построили 5 млн квадратных метров. Это рекорд.
Объем предложения и не думает снижаться.
5. Многие частники сняли квартиры с продаж, но предложение на вторичке всё равно велико.
Объем частично снизился.
6. Инвестиционные продажи.
Здесь, вероятно будет распродажа квартир с балансов. Бизнес терпит убытки. Необходимо отдавать кредиты.
Достаточно уже сейчас сделать выборку предложения больших (90+ метров) квартир в новых домах (2010-2014 года постройки).
Квартиры могут быть и от частных лиц. Балансовые и залоговые квартиры видны отсутствием ремонта в домах 2-4 летней давности постройки.
То есть они просто были. В них никто не жил.
Теперь подведем итог.
Спрос.
Мое мнение: объем ипотечного кредитования в диапазоне 6-11 месяцев снизится. Основной фактор — психология.
Аренда в диапазоне 11-22 месяцев продолжит тренд вниз. Инвестиционный спрос иссякнет.
Спрос в перспективе 2-х лет будет плавно падать. Падение до 50% от текущих уровней.
Предложение.
Количество выводимых новостроек в диапазоне 3-6 месяцев не изменится. Объем предложения строительства на этапе котлована не снизится еще 2 квартала. Застройщики будут продавать на ажиотаже, пытаться продавать.
Частники начнут активные продажи через 3-9 месяцев. Объем предложения на вторичке вырастет.
Продажи инвестиционных квартир усилятся — предложение вырастет.
В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся.
Прогноз 100% верен и основан на вышеописанном анализе в диапазоне минимум 11 месяцев исходя из срока заключаемых в настоящее время договоров аренды/найма вторичного жилья, т.к. это единственный просчитываемый математически серьезный фактор влияющий на спрос на рынке недвижимости со стороны как инвесторов, так и простых покупателей с сильными традиционными мыслями.»
Теперь продолжим. По итогу, ожидалось снижение цен в перспективе 2-х лет. Два года прошло, а цены не падали. Спрос, действительно, сильно упал. Более, чем в 2 раза. Что же поддержало цены?
Во-первых, ипотека. Объем выданной ипотеки в 2015 году побил исторический рекорд, а в 2016 побил объем 2015. Спрос упал, по факту, только на вторичке, где ипотека не субсидировалась государством. На первичке, объемы продаж были высокими и в следствие этого, застройщики сошли с ума и устроили рекордные выводы на рынок нового строящегося жилья, которые не позволили ценам подняться.
Во-вторых, не упавший рынок аренды. Я ожидал отток мигрантов, однако, этого не произошло. Мигранты согласились работать за меньшие в долларах, деньги, т.к. на малой Родине, еще хуже. Плюс, рынок аренды поддерживает миграция из регионов. Каждый год, судя по статистике, в Санкт-Петербурге увеличивается население на 100 тысяч человек. С одной стороны, это радует.
В третьих, инвестиционный спрос упал не сильно. Все же Питер — это туристическая столица России, а за счет дешевого рубля, к нам поехало рекордное количество туристов, в основном из Китая. Инвесторы, стали покупать жилую недвижимость для посуточной сдачи. Это хороший, крепкий и распространенный бизнес в Петербурге.
За эти 2 года, недвижимость очень сильно сегментировалась. Новые дома около метро подорожали и сохраняют спрос. Старые советские панели в удалении от метро, вообще не пользуются спросом и потихоньку дешевеют.
Теперь пробежимся по пунктам из предыдущей статьи.
1. С ключевой ставкой, инфляцией и ипотекой вышел фейл в прогнозе, но за счет субсидирования от государства, размер ставки по ипотеке, в прогнозе, оказался верный! Примерно, на уровне 2011 года и даже ниже!
Теперь разберемся, будет ли в дальнейшем ипотека снижаться (ставки). Нет. Скорее всего, процентные ставки по ипотеке достигли дна. Невообразимо, чтобы банковский депозит (максимально 10% в БинБанке на сегодня, через открытие в Интернет-банке) превышал ставки по ипотеке. Поэтому, зафиксируем ее на уровне 11%. Это все еще дорого.
2. Инвестиции в недвижимость снизились, но не остановились как я ожидал. Рынок аренды НЕ упал и НЕ собирается. Рынок аренды падать, в будущем, думаю, не будет.
3. Спонтанных покупателей в рынке, больше нет.
4. Застройщики бьют рекорды по выводу нового жилья. Строят очень много. Много выводят каждый месяц и много сдают. Много не проданного в готовом. Стреляют себе в ноги, но боятся потерять рынок. Все как на рынке нефти.
5. Частники не сливаются. В основном, просто держат цены без результата. Видимо, экономика Питера работает хорошо, и никому не горит, а запас прочности позволяет держать на семейном балансе, лишнюю недвижимость.
6. Инвестиционных продаж очень мало. 2-3 застройщика устраивали сливы, вот и все.
Теперь подведем итог с традиционным прогнозом на ближайшие пару лет. :)
Спрос. Ипотека дешеветь не будет. Экономика не растет. Туристов уже не прибавится. Субсидии отыграны. Спрос, неизбежно, упадет.
Предложение. Застройщики вот уже 5 лет, сорвались с цепи. Бьют все рекорды. Предложение еще более вырастет, хотя оно и сейчас огромно.
В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся. Все как и в прошлый раз. :)
Апдейт от 10.12, добавлю ответы на комментарии:
«1. Повеселило про цены на дне. Мы как раз сейчас на пике. Почему застройщики не льют? Они бы рады снижаться, только получат сразу кучу возвратов по уже заключённым ДДУ. Что приведёт к банкротству.
2. Насчёт снижения ипотеки. За счёт кого банкет? Новые субсидии? Кери трейд доходности всегда будут вокруг ключевой ставки. Ну снизится в 2017 до 8%, ипотека подешевеет до 10%. Для нашей сырьевой экономики — это предел. Дешёвая ипотека — это удел развитых экономик.
При том, что сейчас есть ОФЗ с доходностью 15% с датой погашения в 2027 году, странно рассчитывать на ипотечные ставки в два раза меньше этой суммы. Если только огромные субсидии от государства.
3. По налогам. Они настолько мизерные, что смешно их учитывать. Ну что такое 0,1% от кадастровой стоимости. Было 2 тысячи в год, станет 4 тысячи? За среднюю машину давно больше налоги. Налоги начнут хоть как-то влиять на цены, когда вырастут ещё в 20-30 раз. Минимум. То есть никогда.
4. Инвестиций в бетоний сейчас нет в Питере. Недвижимость сейчас — это всего лишь продукт потребления.
5. Турья в Питере в сезон так много было, что куда уж больше непонятно. Этот фактор явно отыгран. Да и рубль укрепляется, а летом вообще есть риск возврата к уровням 14 года.»
Продублирую, чтобы читалось в одном посте:
«Общие тезисы:
Недвижимость — это обычный продукт потребления
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение
Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется
Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.
Теперь подробнее. Покупатели бывают:
1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки.
2. Покупка для инвестиций. Тут:
— покупка для сдачи в аренду
— покупка дешево, чтобы продать дорого (как правило первичка)
— покупка для того, чтобы поставить на баланс (юридические лица)
3. Спонтанные покупатели. Подробнее позже.
Продавцы бывают:
1. Застройщики — первичка
2. Частники — вторичка
3. Инвестиционные продажи — юрики
Теперь разберем.
1. Ипотека.
Ипотека подорожает. А подорожает ли ипотека?
Ключевая ставка 17%. Очевидно, что по логике должна дорожать.
Но по факту, ипотеку будут субсидировать. В сумме с двузначной инфляцией в 2014-2017 годах, даже при 17% ставке, по факту, ипотека будет дешевле чем в 2011 с инфляцией 8% со ставкой 11%. Ну, не дороже.
Вопрос очень неоднозначный. Будут ли индекстровать зарплаты на величину инфляции?
Если будут, то люди будут платежеспособны. Спрос на ипотеку не упадет. Или упадет?
2. Инвестиции в недвижимость.
Аренда.
Аренда в Питере падает. Падает спрос, падают цены. Мигранты уезжают. Сами петербуржцы объединяются, а дети переезжают к родителям.
Если будут сокращения, то на рынке аренды будет застой и падение цен усилится.
Однако, традиции очень сильны. И в народе есть мнение то, что лучший актив — это квартира под сдачу.
Люди в панике спасают деньги в квартирах.
Покупка с целью перепродажи.
Думаю, тут совершенно очевидно, то, что инвесторы ушли с этого рынка. Таких покупок в обозримом будущем будет немного. Только инвесторы-любители.
Покупка для баланса активов/пассивов юриками.
Здесь, совершенно очевидно то, что с балансов пойдут продажи (уже пошли, если сделать выборку больших квартир в новых домах).
А значит и покупок не будет.
3. Спонтанные покупатели.
Это такая категория людей, про которую говорят «тумбочка родила» пять миллионов — он пошел и купил квартиру.
Короче, деньги упали с неба и пошли в недвижимость.
4. Застройщики.
Пока уменьшения прогнозируемых миллионов метров нового жилья нет. В 2014 в Петербурге построили 5 млн квадратных метров. Это рекорд.
Объем предложения и не думает снижаться.
5. Многие частники сняли квартиры с продаж, но предложение на вторичке всё равно велико.
Объем частично снизился.
6. Инвестиционные продажи.
Здесь, вероятно будет распродажа квартир с балансов. Бизнес терпит убытки. Необходимо отдавать кредиты.
Достаточно уже сейчас сделать выборку предложения больших (90+ метров) квартир в новых домах (2010-2014 года постройки).
Квартиры могут быть и от частных лиц. Балансовые и залоговые квартиры видны отсутствием ремонта в домах 2-4 летней давности постройки.
То есть они просто были. В них никто не жил.
Теперь подведем итог.
Спрос.
Мое мнение: объем ипотечного кредитования в диапазоне 6-11 месяцев снизится. Основной фактор — психология.
Аренда в диапазоне 11-22 месяцев продолжит тренд вниз. Инвестиционный спрос иссякнет.
Спрос в перспективе 2-х лет будет плавно падать. Падение до 50% от текущих уровней.
Предложение.
Количество выводимых новостроек в диапазоне 3-6 месяцев не изменится. Объем предложения строительства на этапе котлована не снизится еще 2 квартала. Застройщики будут продавать на ажиотаже, пытаться продавать.
Частники начнут активные продажи через 3-9 месяцев. Объем предложения на вторичке вырастет.
Продажи инвестиционных квартир усилятся — предложение вырастет.
В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся.
Прогноз 100% верен и основан на вышеописанном анализе в диапазоне минимум 11 месяцев исходя из срока заключаемых в настоящее время договоров аренды/найма вторичного жилья, т.к. это единственный просчитываемый математически серьезный фактор влияющий на спрос на рынке недвижимости со стороны как инвесторов, так и простых покупателей с сильными традиционными мыслями.»
Теперь продолжим. По итогу, ожидалось снижение цен в перспективе 2-х лет. Два года прошло, а цены не падали. Спрос, действительно, сильно упал. Более, чем в 2 раза. Что же поддержало цены?
Во-первых, ипотека. Объем выданной ипотеки в 2015 году побил исторический рекорд, а в 2016 побил объем 2015. Спрос упал, по факту, только на вторичке, где ипотека не субсидировалась государством. На первичке, объемы продаж были высокими и в следствие этого, застройщики сошли с ума и устроили рекордные выводы на рынок нового строящегося жилья, которые не позволили ценам подняться.
Во-вторых, не упавший рынок аренды. Я ожидал отток мигрантов, однако, этого не произошло. Мигранты согласились работать за меньшие в долларах, деньги, т.к. на малой Родине, еще хуже. Плюс, рынок аренды поддерживает миграция из регионов. Каждый год, судя по статистике, в Санкт-Петербурге увеличивается население на 100 тысяч человек. С одной стороны, это радует.
В третьих, инвестиционный спрос упал не сильно. Все же Питер — это туристическая столица России, а за счет дешевого рубля, к нам поехало рекордное количество туристов, в основном из Китая. Инвесторы, стали покупать жилую недвижимость для посуточной сдачи. Это хороший, крепкий и распространенный бизнес в Петербурге.
За эти 2 года, недвижимость очень сильно сегментировалась. Новые дома около метро подорожали и сохраняют спрос. Старые советские панели в удалении от метро, вообще не пользуются спросом и потихоньку дешевеют.
Теперь пробежимся по пунктам из предыдущей статьи.
1. С ключевой ставкой, инфляцией и ипотекой вышел фейл в прогнозе, но за счет субсидирования от государства, размер ставки по ипотеке, в прогнозе, оказался верный! Примерно, на уровне 2011 года и даже ниже!
Теперь разберемся, будет ли в дальнейшем ипотека снижаться (ставки). Нет. Скорее всего, процентные ставки по ипотеке достигли дна. Невообразимо, чтобы банковский депозит (максимально 10% в БинБанке на сегодня, через открытие в Интернет-банке) превышал ставки по ипотеке. Поэтому, зафиксируем ее на уровне 11%. Это все еще дорого.
2. Инвестиции в недвижимость снизились, но не остановились как я ожидал. Рынок аренды НЕ упал и НЕ собирается. Рынок аренды падать, в будущем, думаю, не будет.
3. Спонтанных покупателей в рынке, больше нет.
4. Застройщики бьют рекорды по выводу нового жилья. Строят очень много. Много выводят каждый месяц и много сдают. Много не проданного в готовом. Стреляют себе в ноги, но боятся потерять рынок. Все как на рынке нефти.
5. Частники не сливаются. В основном, просто держат цены без результата. Видимо, экономика Питера работает хорошо, и никому не горит, а запас прочности позволяет держать на семейном балансе, лишнюю недвижимость.
6. Инвестиционных продаж очень мало. 2-3 застройщика устраивали сливы, вот и все.
Теперь подведем итог с традиционным прогнозом на ближайшие пару лет. :)
Спрос. Ипотека дешеветь не будет. Экономика не растет. Туристов уже не прибавится. Субсидии отыграны. Спрос, неизбежно, упадет.
Предложение. Застройщики вот уже 5 лет, сорвались с цепи. Бьют все рекорды. Предложение еще более вырастет, хотя оно и сейчас огромно.
В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся. Все как и в прошлый раз. :)
Апдейт от 10.12, добавлю ответы на комментарии:
«1. Повеселило про цены на дне. Мы как раз сейчас на пике. Почему застройщики не льют? Они бы рады снижаться, только получат сразу кучу возвратов по уже заключённым ДДУ. Что приведёт к банкротству.
2. Насчёт снижения ипотеки. За счёт кого банкет? Новые субсидии? Кери трейд доходности всегда будут вокруг ключевой ставки. Ну снизится в 2017 до 8%, ипотека подешевеет до 10%. Для нашей сырьевой экономики — это предел. Дешёвая ипотека — это удел развитых экономик.
При том, что сейчас есть ОФЗ с доходностью 15% с датой погашения в 2027 году, странно рассчитывать на ипотечные ставки в два раза меньше этой суммы. Если только огромные субсидии от государства.
3. По налогам. Они настолько мизерные, что смешно их учитывать. Ну что такое 0,1% от кадастровой стоимости. Было 2 тысячи в год, станет 4 тысячи? За среднюю машину давно больше налоги. Налоги начнут хоть как-то влиять на цены, когда вырастут ещё в 20-30 раз. Минимум. То есть никогда.
4. Инвестиций в бетоний сейчас нет в Питере. Недвижимость сейчас — это всего лишь продукт потребления.
5. Турья в Питере в сезон так много было, что куда уж больше непонятно. Этот фактор явно отыгран. Да и рубль укрепляется, а летом вообще есть риск возврата к уровням 14 года.»
Самый богатый депутат за 2022 год увеличил состояние в 12 раз, Доход за год
в размере 3,5 млрд руб. задекларировал представитель КПРФ Владимир Блоцкий —
— зампредседателя комитета по аграрным в...
30-летний пенсионер, если берёте чужой контент, то прилично давать ссылку. www.visualcapitalist.com/the-worlds-biggest-oil-producers-in-2023/
Diamond, на первый вопрос мой ответь
О!
Вот t.me/UnionTradeXRobot?start=ref_7819537
Gregori, ключевое слово «доходность к погашению».
Ну и реинвест купона
Вот думаю завтра или во вторник на гэп Лукойл взять акции банка Санкт Петербург… Хочу взять столько же, сколько сейчас имею, т.е. на 50 процентов усредниться, это для меня ускорит закрытие гэп
t.me/UnionTradeXRobot?start=ref_7819537
tu-160, дело за малым — когда?
16:21
Падать будет до 13-14, у кого какие мысли
квартиры улетают за час при сдаче без прокладок (агентов недвижки)
доходность аренды уже давно считал в своем блоге — вкратце: аренда сакс;)
Пока — да.
Но планируется, насколько мне известно, постепенно повышать налог на недвижимость, и как только этот налог достигнет некоего психологического уровня — недвига рухнет.
идем сюда... http://gtmarket.ru/ratings/rating-countries-gni/rating-countries-gni-info смотрим рейтинг стран по доходам на душу населения… ищем россию… смотрим соседние страны в рейтинге… казахстан например… смотрим сколько стоит метр в астане или алмаате… или польша — варшава
На рынке есть ожидание снижения ключевой ставки в 17 году. Это означает, что ставки по ипотеке тоже будут снижаться.
Минус один
Почему инвестиции в один из самых надежных активов должны прекратиться? Минус два.
На рынке есть до сих покупатели с живыми деньгами, которые банально выжидают ситуацию
А зачем продавать на дне цены, если застройщик не нуждается в деньгах прямо сейчас? До сих пор некоторые 3-хлетние новостройки в столице полупустые стоят.
Это инерция мышления — раз. Отсутствие у вас информации о реальных (а не декларируемых на риэлторских сайтах) ценах — два.
Во всем ошибка. Ипотека неизбежно будет дешеветь (но не сильно). Экономика растет. Туристов ожидается вагон в 2018 году на футбольный чамп.
>Почему инвестиции в один из самых надежных активов должны прекратиться?
Автор вроде бы говорит не о прекращении, а о снижении инвестиций.
И для этого на самом деле есть адекватные причины.
Ведь если ухудшение или улучшение экономической ситуации — вопрос дискутабельный. То сжатие денежной массы — это вполне официальная позиция ЦБ на ближайшие 2 года. Т.е. свободных денег станет меньше.
>А зачем продавать на дне цены, если застройщик не нуждается в деньгах прямо сейчас?
Застройщики еще как нуждаются в деньгах: для погашения кредитов, для достройки незавершенных объектов и т.д..
Они связаны обязательствами по ФЗ-214, так что если сроки сдачи затягиваются, то застройщик попадает на серьезные штрафы и неустойки.
В остальном соглашусь, ипотека еще подешевеет (правда не сильно), и возможно некоторая оттепель в экономике наметится в 2017 году через улучшение отношений с Западом и стабилизацию нефтяных цен (если стабилизируются хотя бы на текущих уровнях). Тем не менее, без структурных изменений в экономике это будет достаточно слабая оттепель, к сожалению
2. Насчёт снижения ипотеки. За счёт кого банкет? Новые субсидии? Кери трейд доходности всегда будут вокруг ключевой ставки. Ну снизится в 2017 до 8%, ипотека подешевеет до 10%. Для нашей сырьевой экономики — это предел. Дешёвая ипотека — это удел развитых экономик.
При том, что сейчас есть ОФЗ с доходностью 15% с датой погашения в 2027 году, странно рассчитывать на ипотечные ставки в два раза меньше этой суммы. Если только огромные субсидии от государства.
3. По налогам. Они настолько мизерные, что смешно их учитывать. Ну что такое 0,1% от кадастровой стоимости. Было 2 тысячи в год, станет 4 тысячи? За среднюю машину давно больше налоги. Налоги начнут хоть как-то влиять на цены, когда вырастут ещё в 20-30 раз. Минимум. То есть никогда.
4. Инвестиций в бетоний сейчас нет в Питере. Недвижимость сейчас — это всего лишь продукт потребления.
5. Турья в Питере в сезон так много было, что куда уж больше непонятно. Этот фактор явно отыгран. Да и рубль укрепляется, а летом вообще есть риск возврата к уровням 14 года.