Китай не может остановить рост пузыря в недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости Китая все сильнее похожа на пузырь. Даже несмотря на серьезный избыток жилой недвижимости в стране, где пустыми стоят целые кварталы, новые объекты, которые еще не начали строить, разлетаются как горячие пирожки. 

Цены поднимаются каждую неделю (взлетев за год более чем на 90%), но это, по всей видимости, не отпугивает покупателей. Похожий ажиотаж можно наблюдать почти во всех крупных городах Китая. 

Даже глава исследовательского бюро Центрального банка КНР, который, как правило, предельно осторожен в своих высказываниях, недавно заявил, что пузырь на рынке недвижимости должен быть остановлен, до того как он станет слишком большим. Цены на жилье выросли в среднем по стране на 16% за прошедший год, а в больших городах — в два и даже три раза. 

В связи с этим в последние две недели около 20 муниципалитетов пытаются успокоить рынок через увеличение суммы первого взноса или введение запрета на покупку для резидентов других городов, отмечает британский журнал The Economist. 

Как показывает прошлый опыт, любые взлеты и падения рынка недвижимости Китая имеют глобальные последствия. Влияние этого сектора экономики на инвестиции и потребление (в новом жилье нужно поставить мебель и различную бытовую технику) трудно переоценить: на него приходится примерно четверть китайского ВВП. 

Возможно, поэтому его восстановление в этом году вызвало одновременно надежду и опасения. Рынок недвижимости помог стабилизировать рост ВВП на уровне 6,7%, что выше, чем прогнозировали многие аналитики в январе. А возросший спрос на железную руду и медь очень помог испытывающим серьезные проблемы горнодобывающим компаниям. 

Однако пессимисты указывают на природу нынешнего восстановления. Согласно данным различных исследований одна пятая всех покупателей — инвесторы, а не граждане, которые планируют жить в приобретенном жилье. При этом, по оценке экспертов исследовательской фирмы CEBM, инвестиционное жилье достигает 60% в средних по размеру городах. 

Еще более серьезные опасения вызывают заимствования компаний-застройщиков. По словам Жанг Живея из Deutsche Bank, девелоперы столкнулись с «дилеммой заключенного»: если быть слишком консервативным, то их выдавят с рынка; поэтому они решают быть агрессивными. 



Застройщики взвинтили цены на землю на 66% в этом году, на что указывает индекс 100 ведущих городов. После анализа 252 аукционов земли Жанг заключил, что две пятых победителей торгов потеряют деньги, если цены на жилье стабилизируются и тем более если они рухнут. 

Резкий рост цен на рынке жилья выглядит диссонансом в складывающейся экономической ситуации. Рост доходов замедляется со структурными изменениями в экономике, что делает жилье менее доступным. Но ажиотаж не стихает, так как китайцы все чаще берут ипотечные кредиты. 

Власти внимательно следят за ростом долгового бремени у покупателей жилья и пытаются остудить перегретый рынок с помощью ограничений. Так, согласно новым правилам первый взнос должен быть не ниже половины стоимости квартиры или дома. 

Между тем, по мнению некоторых экспертов, пузырь — не совсем точный диагноз нынешней ситуации. Реальной патологией является дисбаланс в обеспечении землей под строительство, полагает Лэрри Хью из Macquarie Securities. Малые города имеют более чем достаточно земли под новые жилые дома, но сталкиваются с массовым оттоком населения. 

Большие города, где люди хотят жить и работать, расположены на крупных земельных банках, но выставляют на продажу лишь небольшие участки. Так, у Шанхая около 1800 кв. км сельскохозяйственной земли, но город продал лишь 5 кв. км для строительства жилья в прошлом году. Как результат, резкий скачок цен на недвижимость. 

Почему же нельзя продавать больше земли в крупных городах? Если на это пойти, то будут нарушены фундаментальные правила игры, из-за чего пострадает большое число важных игроков. Для властей крупных городов продажа земли — важный источник дохода; правительства же малых городов надеются, что ограничения заставят покупателей вернуться к ним. Таким образом, это одновременно политическая и экономическая проблема.