Парадоксы рынка недвижимости. Жизнь рантье

На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.

Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.

А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка.

Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%

На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.

Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%.

Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.

Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.

недвижимость Москвы недвижимость в РФ недвижимость за рубежом рантье

Home Alone

Санкт-Петербург

1 700

с 28 апреля 2015

50 Комментариев

Petrov4849
28 июля 2016, 16:15
Есть такая фигня, даже в сбер на вклад выгоднее в 2 раза положить. Сам снимаю за 200 тысяч, а цена ее 55-60 млн. Ожидаю падение цен, так долго не может продолжаться. А если не упадут, то и хрен с ним, проще свой дом за такие деньги построить.
+5
Федоров Михаил
28 июля 2016, 16:17
Да это давно так и не только в этом.

Можно купить однушку 40 метров по 8 млн. в Москве. Прописаться все доки итд итп обычный ремонт. И сдавать ее за 40 тыс руб.
Докинуть 20 тыс руб. (50%) и жить в Квартире в 2 раза больше с хорошим ремонтом в сопоставимом районе которая стоит в 2 раза больше.

Если у вас есть 16 млн — лучше две двушки по 40 метров с простым ремонтом. Обе сдавать всего за 80 — а самому снимать по 60 то что вы бы могли купить за эти 16 млн. еще 20 бонусом прилетит.
+1
Тимофей Мартынов
28 июля 2016, 16:17
Проблема твоей квартиры в том, что она амортизируется быстрее
То есть допустим твой дом развалится через 5 лет
Это обстоятельство найдет отражение в цене квартиры (вниз)
но не найдет отражения в цене аренды

Логично предположить, что если бы твоя хата в центре питера была бы в новом доме, она стоила бы в 2 раза дороже
+10
nik
28 июля 2016, 16:31
— Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб.

выглядит нериалистично, это явно не рыночная цена.
0

Читайте на SMART-LAB:

Почему МГКЛ работает только с понятными активами

🧱 В основе бизнеса МГКЛ — простой и осознанный принцип: компания работает только с теми активами, природа и ликвидность которых понятны. Это не ограничение, а фундамент, на котором...

МГКЛ

10:00

5 идей в российских акциях. Индекс МосБиржи на пороге сопротивления 2750

Индекс МосБиржи за неделю прибавил около 50 п., или 1,5%. Сопротивление в районе 2750 п. близко. Однако рынок держится на 10% ниже пятимесячного максимума. Это значит, многие голубые фишки...

БКС Мир инвестиций

09:19

Станет ли Венесуэла новым игроком на рынке металлов?

🛢Нефть — важнейший ресурс этой страны, однако ее минеральный потенциал этим не ограничивается. По оценкам геологов, в Венесуэле есть: ⚫️ Никель — от 400 000 тонн предполагаемых запасов....

Норникель

07:58

Ставропольэнергосбыт. Надбавки на 26г. установлены. Изменение целевой цены

Региональная тарифная комиссия Ставропольского края опубликовала постановление №71/2 от 26.12.2025г. об установлении сбытовой надбавки гарантирующих поставщиков электрической энергии на...