Рынок недвижимости США.

Рынок недвижимости традиционно используется для аккумулирования избыточного капитала, особенно если он показывает рост после глубокого падения.

Для оценки рынка недвижимости используем ряд очевидных параметров, таких как количество сделок по продажам недвижимости, закладка фундаментов и начало строительства новых домов, средняя стоимость продаваемых домов, ипотечная активность, и т.д.

На графике ниже хорошо видно, как развивался рынок недвижимости США, как входил в кризис и как выходил из него. Пик по строительству новых домов пришелся на январь 2006г, именно с этого момента следует считать, что кризис начал свой победный ход.

В апреле 2009г. падение затормозилось, после чего возобновился рост, пусть и не такой уверенный, как до кризиса, но все же. Также возобновились и покупки односемейных домов, правда скорость роста этого показателя (голубая линия на графике) довольно условна.

Казалось бы, кризис пройден, рост в наличии. Покупка дома – дело дорогостоящее, и, как правило, рост продаж всегда сопровождался и ростом разрешений на ипотеку. На графике ниже можно увидеть, что примерно до марта 2007г. росли с практически одной скоростью как общий объем кредитов, выданный коммерческими банками, так и средняя медианная цена продаваемых домов. А вот затем началось нечто странное.

Средняя цена продаваемых домов пошла вниз. Ну это понятно, кризис все же, но банки при этим продолжали наращивать свой кредитный портфель. Кто же брал эти кредиты, если вниз шло всё, что связано с недвижимостью?

Странности продолжилось в апреле/мае 2009г. С одной стороны, вновь пошли в рост объемы строительства, пошла в рост цена продаваемых домов, с другой – начал сокращаться кредитный портфель. Как же так? Люди покупают дома, причем по все более высокой цене, а коммерческие банки снижают объем выдаваемых кредитов?

Уровня мая 2009г. удалось достигнуть только через 7 лет(!) в январе 2016г, когда совокупный ипотечный портфель составил 3.88 трлн долл. Средняя медианная цена продаваемых домов за это время выросла с 205 тыс. долл. за дом до 317 тыс. долл, то есть рост составил 55%.

Получается несуразность. Цена домов выросла на 55%, объемы строительства растут, а ипотечных кредитов выдается все меньше и меньше. Как такое может быть?

Можно, конечно, предположить, что люди стали настолько богаты, что покупают дома сразу, на личные сбережения, не прибегая к ипотеке. Но это фантастика – реальные сбережения граждан в последние 8 лет стабильно снижаются.

Так может, эти дома покупает кто-то другой, а вовсе не домохозяйства, то есть не обычные семьи обычных людей?

Да, именно так и есть.

На графике ниже красная линия – это процент домохозяйств, владеющих собственным жильём. Пик был достигнут во 2 кв. 2004г, тогда число владельцев достигало 69.4% (это как бы не совсем так, поскольку в число владельцев включаются и те, кто платит ипотеку, хотя фактически владельцем является банк). После чего процент домовладельцев пошел вниз, и нет никаких признаков того, что этот процесс обратим:

Ну, снижение до апреля 2009г. вполне естественно, кризис все же, да и объемы строительства и продаж рухнули, как мы помним. Но вот уже 7 лет кряду растет объем строительства и продаж, а количество домовладельцев снижается с той же скоростью, и к 1 кв. 2016г. упало до 63.6%.

Вот этот образовавшийся крест, выделенный черным прямоугольником, и является характерным признаком образовавшегося пузыря. Ипотечный портфель банков потому и не рос, что граждане США за ипотекой не ходили – они не могут позволить себе покупку дома. Накачку по ценам (те самые +55%), по продажам и пр. обеспечивают так называемые инвесторы, то есть те самые люди, которые выводят деньги с других рынков и размещают их в секторе недвижимости. Они, понятное дело, в ипотеке не нуждаются.

Можно попробовать оценить объем вложенных в недвижимость средств. С весны 2009г. объем средств, рассчитанный как произведение средней медианной стоимости дома и объемов закладки новых домов, вырос более чем на 200%. Другими словами, ёмкость рынка недвижимости выросла более чем втрое, а количество граждан, владеющих собственным жильем, снизилось. Кто же владелец этого огромного рынка, который носит все признаки пузыря?