Я валютный ипотечник!

Причем рецидивист со стажем. Не горжусь, но и не расстраиваюсь, поскольку действовал максимально осознано и разумно, насколько возможно. Решения своих проблем надо искать исходя из имеющихся обстоятельств и возможностей. Читать рассуждения об ипотечниках и смешно и грустно – видно, что большинство комментаторов вообще не в теме и теоретизируют о том, чего не знают и не понимают. И, к сожалению, живут по принципу «нет большей радости, чем сдохшая крова у соседа».

 Первую ипотеку взял в 2003 в Дельте, одним из первых, как только появилась возможность. Тогда рублевую вообще не давали, даже не обсуждали. На вопросы «будет ли возможность перейти в рубли» ответ был «мы над этим работаем». Тогда смысл ипотеки был абсолютно понятен – ежемесячный платеж был процентов на 5-10 больше стоимости аренды (с учетом коммуналки), а  копить на квартиру выплачивая еще и аренду было сложно, кроме того можно было предполагать рост стоимости квартир, что делало задачу накопления еще более сложной. При возможности платить, конечно лучше было платить за свое, а не за чужое. Брал на 10 лет, закрыл через пять, причем под конец размер платежа был уже практически незаметен, поскольку доходы выросли, примерно на столько же, насколько с 2003 по 2008 выросла и стоимость самой квартиры.

В 2010-м жизненные обстоятельства потребовали покупки другой квартиры. Полной стоимости не было и мне смешно читать рассуждения про жизнь по средствам и накопление. Надо понимать, что кроме чистых денежных расчетов собственность жилья решает массу других вопросов: с садиками и школами для детей, паспортами, правами, пенсионным фондом, машинами, возможностями смены работы, даже с банальными проверками паспортов во время массовых мероприятий.

Сказать, что в 2010-м мне не давали в рублях не могу. Давали. Только вот моей справки о доходах (полностью официальной, в которой значилось что-то около 120.000 в месяц) не хватало на «льготную» рублевую ставку аж в 14 % годовых. Предлагали только под 16 % годовых. Но зато, как повторно обратившемуся, по валюте давали ставку 9 %. Ежемесячный платеж по валюте получался меньше ставки аренды, по рублям больше. Курс был что-то около 29. Простой расчет условий показывал, что рублевая ипотека хуже валютной вплоть до курса в 47 рублей за доллар. Не говоря уже о том, что за срок ипотеки в рублях выплачивалось почти три размера кредита, против около полутора в валюте.

Не надо мне рассказывать, что в 2010 кто-то вообще реально рассуждал о том, что курс будет хотя бы даже 40 (верхняя граница валютного коридора была, кажется, 35). Кстати, где-то в июне 2014 года, когда начались уже движухи я разговаривал с двумя светилами – академиками по экономике, которые занимаются в том числе и макроэкономическим прогнозированием. Один сказал, что при росте курса выше 45 в условиях санкций логичное решение закрыть рынок и на пару лет перейти к жесткому курсу. Второй утверждал, что 70, конечно, нельзя исключить, но кратковременно. При этом обсмеял знаменитую формулу привязки курса к нефти. Этим людям я доверяю гораздо больше, чем горлопанам со смартлаба и так называемым «аналитикам» типа Степы.

В итоге я выбрал валюту, предполагая частично выгашивать тело кредита досрочно, что особенно выгодно на ранних сроках. Следует сказать, что банковский менеджер всячески способствовал именно такому решению, каждый раз подчеркивая выгоду валюты. А потом в курилке просто намекнул, что по их кипиаям менеджерам больше платят именно за валютного заемщика. Что и понятно – разница в ставках выдачи и фондирования по валюте для банка была явно выгоднее. Но фишка в том, что другим ипотечникам, с официальными справками поменьше моей по суммам и с меньшим первоначальным взносом,  рубли вообще не давали на основании именно недостаточного дохода!

Надо сказать все время я честно мониторил возможности страхования валютного риска через страховые и в банке. Предложение нулевое. Я имею в виду реальные предложения, а не увеличивающие нагрузку совершенно необосновано. Единственным реальным способом страховки оставались опционы, или фьючи. Но все равно дорого.

В 2012 я ушел с фондового рынка и окончательно с головой погрузился в совершенно другую деятельность. От ипотеки было ни жарко и ни холодно. Просто определенная доля ежемесячных расходов, не самая большая. В июне 2014-го меня все-таки посетила мысль, что надо бы перейти в рубли и я провел мониторинг условий, одновременно пообщался и с экспертами в макропрогнозах. Получалось, что процедура перевода занимает месяца полтора – два, ставка все равно хуже имеющейся. Банк, кстати, был не в восторге от моего решения. «Ну… Подайте, конечно, заявление… Мы его рассмотрим, но понимаете же, гарантировать положительное решение не можем…» Тут дело было еще в том, что мой регулярный (ежемесячный) официальный доход упал примерно в два раза по сравнению с 2010-м. Общий доход, правда вырос, но для банка был непонятен источник дохода в виде оплаты один раз в год работы члена совета директоров по решению собрания акционеров. Им нужен был трудовой договор, запись в трудовой книжке. В общем большую часть моих доходов (полностью, кстати, легальных и обложенных всеми положенными налогами) было непонятно как учитывать в качестве источника дохода. А мне было некогда. Ну, действительно, не судиться же… J

Поскольку процедура требовала сбора кучи документов, а времени было крайне мало, то я все тянул и тянул, медленно добирая бумажку за бумажкой и каждый раз откладывая поход в банк. Короче, когда я уже был полностью готов подавать заявление на реструктуризацию началось галопирование курса и затея потеряла хоти какой-то экономический смысл. Ну что здесь сказать… Сам прое…л. Да, признаю. Утешало хотя бы то, что полугодовой платеж я хеджил на фьючерсах и, в принципе на полгода меня динамика курса не особенно волновала.

В начале года я, естественно, вступил в нудную переписку с банком предлагая ресруктуризировать мой кредит по условиям, рекомендованным Центробанком. Естественно был послан. Зато снизил страховой платеж.

В начале апреля начались звонки из банка с предложением наплевать на все справки и перевести меня в рубли по офигительно заманчивым условиям – по текущему курсу и ставкой 14 (напомню по валюте у меня ставка 9). Это то, что банк теперь предъявляет как очень выгодное предложение по реструктуризации. Я сказал, что на таких условиях перейду, если курс будет 46 (немного не дотянул… ). Предложил им перевести мен в рубли со ставкой не хуже, чем имеющаяся у меня. Опять был послан. На том общение с банком и закончилось.

Что дальше? Да ничего. Выплачиваю, как выплачивал. Ну да, доля платежа временно выросла с примерно 20 % ежемесячных расходов, до 50 %. Но моя жизненная философия всегда состояла в том, что в случае такого рода сложностей лучший путь решения проблемы не снижение расходов, а повышение доходов. А кризис дает для этого множество возможностей. Так что работаю над тем как повысить свои доходы минимум на 20 %, а в идеале раз в пять. Стимул вполне хороший.

По курсу и нефти допускаю возможности временных резких движений, но, в целом, полагаю, что мы близки к долгосрочному минимуму. А если будет война, то думаю, никаких свободных курсов не будет. Более того, начинается выборный год. Очень может быть проблему ипотечников решат, если не совсем по справедливости, то как-то близко к ней.

Кстати, какой, с моей точки зрения, должна быть такая справедливость:?

1. Разумные ипотечники брали на себя разумный валютный риск. Это медленные изменения валютного курса, сравнимые с колебаниями в прошлом. Отказ центрального банка исполнять свою конституционную обязанность и обвал национальной валюты в два раза за два месяца – это по всем экономическим меркам форс-мажор и катастрофа.
2. Когда ипотечники брали на себя риски была объявленная и всячески пропагандируемая экономическая и, в том числе валютная политика. Если власти решили эту политику поменять не предоставив другим экономическим агентам даже предупреждения, то ответственность за происходящее в том числе лежит и на экономической власти.
3. Если государство помогает банкам (в частности, устанавливая льготные курсы по расчетам резервов), то аналогичные меры следует предоставлять гражданам.
4. Если государство дает льготный курс перевода валютных кредитов в рублевые жителям республики Крым, то такие же условия должны быть предоставлены и остальным гражданам России.
5. Как разделить ответственность между банками, властями и ипотечниками? Есть, как известно, два способа по-братски, или поровну. Поровну понятно – треть изменения курса от курса заключения договора берет на себя ипотечник, треть банк и треть государство. По-братски тоже понятно – «мы своих не бросаем». Пока же принцип простой «Мы своих не бросаем  — мы их просто выкидываем на улицу».