Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты

Сага с попытками продать наш дом на неблагоприятном рынке продолжается. Мы только что в очередной раз снизили цену. Если он будет продан, то я в значительной степени уверен, что это произойдет на абсолютном дне рынка. Нас это заинтриговало бы. Чтобы понять почему, давай поиграем с числами.

Заметна моя предвзятость?

Аренда Vs. Владение. Но прежде чем мы начнем, давай проясним несколько моментов. Домовладение почти всегда является хреновой инвестицией. Расслабься. Это не значит, что ты никогда не должен им владеть.

Это означает, что ты должен четко понимать свои причины и не позволять себе быть обманутым фальшивой реальностью. Это означает, что тебе нужно пробежаться по цифрам.

Некоторым людям нравится чувство собственности и они наслаждаются работой над своим имуществом. Это никогда не относилось к нам, но, возможно, это про тебя. Тоже прекрасно. Мы можем это понять.

На протяжении многих лет у нас самих была пара домов. Иногда из-за школы и окружающей среды, чтобы растить нашу дочь. Иногда нам просто нравился дом. Но мы никогда не думали, что мы делали инвестицию, не говоря уже, что хорошую. Это глупость.

В другие времена мы арендовали и наслаждались свободой и гибкостью, которую давал такой образ жизни. Иногда мы были одновременно арендаторами и арендодателями – возможно лучшие варианты из обоих миров.

Сейчас аренда – это направление, к которому мы готовы вернуться. Но я никогда не принимал такие решения без учета затрат. Возможно, ты захочешь поступить так же. Вот как это выглядит с нашими цифрами…

Квартира, на которую мы нацелились, будет нам обходиться примерно в $2 000 в месяц, $24 000 в год.* В стоимость включены некоторые дополнительные расходы, которые у нас появляются при аренде. Например, зимняя стоянка для моего мотоцикла и летнее хранение зимних шин для автомобиля.

Рынок оценивает наш дом в $355 000 и после всех сборов и комиссий мы получим чистыми примерно $330 000. (Это Урок №1. Покупать и продавать дом – дорогое занятие. Лучше арендуй, если ты не уверен, что готов поселиться на несколько лет). У нас нет ипотеки.

*Диалог на картинке: — Я надеюсь, ты ценишь, что каждая «прогулка» стоит $175 моего времени. – А я надеюсь, ты ценишь, что я твой единственный друг.*

Цена возможности

Для активов $330 000, запертых в доме, первым и самым большим расходом является «цена упущенной возможности». Это, проще говоря, то, что эти деньги могли бы заработать где-то еще. Прямо сейчас они заперты в доме и зарабатывают ноль процентов и дивидендов.

Здесь нам нужно выбрать замену. Для своего анализа ты можешь использовать то, во что ты планируешь их инвестировать. Если ты арендуешь и рассматриваешь покупку, то ты считаешь деньги, которые у тебя сейчас есть и могли бы быть инвестированы, но вскоре будут связаны в доме.

Я выбрал VGSLX, индексный фонд Vanguard REIT, потому что я намерен положить деньги сюда, чтобы после продажи дома доля недвижимости в распределении моих активов не поменялась. Поскольку VGSLX платит около 3.5% дивидендами, то цена возможности будет $11 555 (330k x 3.5%). То есть, VGSLX платил бы мне $11 555 в год, в то время когда дом не платит ничего.

*Надпись на рисунке: На следующий день после того, как скромный унаследовал Землю. «Г-н Пух, у Вас тут довольно серьезная проблема с приростом капитала»*

Прирост капитала

Конечно, дом может расти в цене, давая прирост на капитал. Но VGSLX обладает таким же потенциалом. С фактической точки зрения фонд – более консервативная инвестиция. Вот почему:

VGSLX – это фонд с широкой базой, держащий инвестиции во множестве объектов по всей стране. Дом – это намного более сконцентрированная позиция: одна собственность в одном районе в одном городе в одном штате. Таким образом, он может получить более быстрый или более медленный прирост капитала.

За 2011 год VGSLX вырос почти на 12%, в то время как стоимость моего дома продолжала сползать. 2012? Кто знает? Может быть, дом будет опережать.

Поскольку заранее это узнать невозможно, как и любое предсказание будущего, и поскольку обе инвестиции относятся к области недвижимости, для своего анализа мы можем принять их потенциалы равными. Понятно, что, если ты твердо уверен, что твой дом или альтернативная инвестиция будут вести себя лучше, то можешь учесть это в своих размышлениях.

Подсчет

$11 555 - это цена возможности. Это 3.5% дивидендов на 330k, которые мог бы зарабатывать VGSLX.

$18 000 в наличных расходах складываются из следующего:

• $2 500 отопление. Отопление включено в стоимость при аренде.
• $7 000 обслуживание, ремонт и страховка (в среднем, на основе наших фактических записей)
• $8 500 налог на недвижимость

$29 555 – итоговая ежегодная стоимость владения и эксплуатации. Довольно шокирует, нет?

Vs. $24 000 на аренду =

$5 555 ежегодная премия за право жить в собственном доме.

Теперь при ближайшем рассмотрении ты заметишь, что, хотя квартира экономит нам $5 555 в год, владение домом имеет преимущество в виде $6 000 в денежном потоке наличности. При аренде квартиры требуется тратить 24k наличными, но только 18k наличными, чтобы эксплуатировать дом.

Это похоже на EBITDA для бизнеса (Доходы до выплаты Процентов, Налогов и Амортизации). Денежный поток критичен при ведении бизнеса или твоего домохозяйства. Но ITD&A – это все реальные расходы, которые тебе нужно учитывать для точной финансовой оценки. Также как и цену возможности.

Полные затраты важнее затрат только из наличных денег просто потому, что они более полные.

Вот как надо наиболее точно сравнивать реальные денежные затраты. Просто подставь сюда свои собственные цифры.

*Надпись на картинке: Пробегись по цифрам, затем похрусти ими для уверенности*

Подсчет с другого конца

Но погоди, скажут некоторые, владение домом экономит тебе $24 000 на аренде. Разве это не похоже на доход от инвестиции? Это довольно топорно, но, конечно, мы можем посмотреть и с этой стороны.

Это выглядит так: $24 000 экономия на аренде (доход от инвестиции) за счет владения домом, минус:

• $2 500 отопление
• $7 000 обслуживание, ремонт и страховка
• $8 500 налоги

$18 000 итого расходов наличными =

$6 000 положительный денежный поток наличными в дом, минус

$11 555 цена возможности =

-$5 555 годовой инвестиционный дефицит, т.е. стоимость дома сверх аренды.

Денежный поток остается неизменным.

*Надпись на картинке: По-видимому, только из-за того, что мы взяли ипотеку, банк теперь ждет от нас каких-то ежемесячных платежей*

Что насчет процентных платежей по ипотеке?

Если у тебя есть ипотека, как и у многих, то тебе просто нужно добавить в формулу пару дополнительных чисел. Давай посмотрим.

Предположим, что у меня есть 20% в капитале дома ($66 000) и 80% — это ипотека ($264 000).

$2 310 – цена возможности. Это 3.5% дивидендов, которые наши 66k зарабатывали бы в VGSLX.

$23 795 в наличных расходах складываются из следующего:

• $2 500 отопление
• $7 000 обслуживание, ремонт и страховка
• $8 500 налог на недвижимость
• $10 560 ожидаемые процентные платежи по нашему ипотечному займу @ 4% (заметка: доля твоих ежемесячных платежей по телу кредита не должна учитываться, хотя ты можешь хотеть добавить их для расчета своего денежного потока)
• -$4 765 экономия по налоговому вычету. Здесь предполагается налог на доходы 25% и учитывается налог на недвижимость и вышеуказанные проценты по ипотеке.

$26 105 итоговая годовая стоимость владения и эксплуатации.

Vs. $24 000 на аренду =

$2 105 годовая премия за право жить в собственном доме.

Из-за ипотеки твой денежный поток (отток) наличности теперь вырастает до $23 795.

*Надпись на картинке: Они ищут итоговую строчку.*

Итог.

Итак, даже продав на дне рынка, я вырываюсь вперед. Я смогу справится с более высоким денежным потоком, а ежегодная экономия $5 555 – это реальные деньги, которые остаются в моем кармане. Плюс, я снова вступаю в счастливую жизнь арендатора.

Между прочим, хотя владение собственным домом – это хреновая инвестиция, инвестирование в рентные дома может быть очень доходным. Как упоминалось выше, однажды на протяжении нескольких лет я был одновременно и арендатором и арендодателем.

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость, на мой вкус, стали слишком сильно похожи на работу. Но на этом можно заработать денег, если ты готов приложить усилия.

Постскриптум:

Для анализа аренда Vs. домовладение существует несколько формул, которые могут дать грубую оценку финансовой эффективности. Вот два примера:

1.  Стоимость дома/Годовая аренда.

Если результат 21+, то аренда выгодней.

От 16 до 20 дело вкуса.

Меньше, чем 16 – голосуем за покупку.

Для наших чисел:  $330 000/$24 000 = 13.75. Это говорит, что нам лучше купить, или в нашем случае – оставаться в доме.

2.  Ежемесячная аренда x 110 = стоимость дома.

Если дом стоит дороже, то арендуй. Если дешевле, то покупай.

$2000 x 110 = $220 000. Без вопросов это говорит за аренду.

Так что, возможно, формулы не всегда помогают.

Полезней, я думаю, посмотреть на фактические числа для каждой конкретной ситуации, как мы сделали выше.

Аддендум один:

*Вышло так, что я значительно переоценил затраты на нашу квартиру. Вместо $2000/$24 000 в месяц/год по сценарию статьи, фактическая рента составила $1415 в месяц, $16 980 в год. Поскольку эти числа использовались только для иллюстрации принципа, я не чувствую необходимости переделывать расчет в статье. В любом случае ты будешь подставлять собственные числа, а значение имеет только методология.

Аддендум два: Яблоки и Апельсины

Некоторые отмечают, что мои примеры это не сравнение Яблоков с Яблоками. Действительно нет. Это на самом деле становится важно, только если ты хочешь провести научный анализ в качестве доказательства «наилучшего варианта» в сравнении Аренда Vs. Владение.

По моему мнению, намного полезней сравнивать два реальных выбора, которые могут быть у человека, и здесь я представил разработанный для этого подход. Я просто использовал нашу ситуацию в качестве примера.

Сейчас ты можешь жить в квартире и рассматривать покупку дома. Или как мы, ты можешь владеть домом и рассматривать аренду. Подсчет твоих собственных чисел скажет тебе, сколько будет реально стоить каждый из вариантов. Ты даже можешь рассматривать дома с разными ценами.

Люди делают выбор в реальном мире, и представленный мною подсчет позволяет им видеть точные финансовые последствия своего выбора. Если их это волнует.

Смысл не в том, что тебе выгоднее арендовать. Или что тебе выгоднее владеть. Смысл в том, что важно понимать финансовые последствия своих вариантов. Это позволит тебе принять более обдуманное решение.

Когда у тебя на руках есть конкретные цифры, ты также находишься в более лучшей позиции для оценки других вопросов, связанных с образом жизни, которые зависят только от тебя самого.

(продолжение через сутки)

Автор: jlcollinsnh, перевод мой.