На рынке недвижимости грядет буря

Если посмотреть на динамику ввода в эксплуатацию жилых домов, то можно заметить период застоя с 1996 – 2004, темпы строительства были минимальными, а старый фонд неминуемо изнашивался. Фактически были сформированы условия для дефицита, поэтому покупать начали все, что продавалось.

Рост кредитования и снижение ставок также подстегнули стоимость цен. Работало простое правило бычьего рынка, берешь в долг под 20% годовых, инвестируешь, получаешь 50% годовых, фиксируешь прибыль, отдаешь долг. И народ пошел брать кредиты и ипотеку на любых условиях.

Далее пришел всем известный кризис 2008 года, цены на недвижимость снизились на 20-30%. После чего началось их медленное восстановление. В текущий момент цена на первичном рынке превысила максимальные значения 2008 года, а вторичка так и не добралась до максимумов.

Период с 2010 по текущий момент очень интересен динамикой изменения спреда между вторичкой и первичкой. Спред начал снижаться за счет опережающего роста цен на первичку, в этот период был также зафиксирован рост ввода в эксплуатацию новых домов. Инвесторы и граждане с радостью вкладывались в первичку, а вторичный рынок был менее привлекателен. Это свидетельствует о том, что реальный платежеспособный спрос уже удовлетворен.  Если у вас есть деньги и потребность, то вы покупаете готовое жилье, чтобы переехать в него, как можно скорее, конечно, есть и те, кто готов подождать, но их гораздо меньше. Таким образом, можно предположить, что в этот период спрос на недвижимость был в основном за счет инвестиционных покупок, чему строители были несказанно рады и продолжали наращивать темпы ввода жилья в эксплуатацию.

Что имеем сейчас:

— стагнирующие доходы населения, на графике это отчетливо видно;

— рекордные темпы ввода жилья в эксплуатацию, ввиду временного лага, в 2015 году может быть побит рекорд 2014;

— усиливающийся экономический спад;

— сакнции, которые привели к снижению темпов роста кредитования и росту ставок;

— обвал нефтяных котировок;

— рост цен на продукты питания и другие товары;

— снижение спроса на аренду, как следствие снижение ставок по аренде;

— рост затрат инвесторов на владение недвижимостью вследствие увеличения налогов и коммунальных платежей;

— сокращение спреда между вторичкой и первичкой до минимальных отметок, как свидетельство того, что инвесторы не могут продать вторичку и цены растут медленнее.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что рынок недвижимости ждет хорошая встряска, которая может привести к снижению цен на 30-40% в течение 2015 -2016 годов. Основным катализатором этого будет «выход» инвесторов из активов, то есть продажа недвижимости. В условиях сокращения спроса и роста предложения, дисконт в цене неизбежен.

Д