Другая история или фьючерс на землю

По «многочисленным просьбам».

Ранее кратко писал, как я начинал в трейдинге (сливал), как развивался (продолжал сливать, но и профиты были) и к чему в итоге пришел (инвестирование + трейдинг). В том посте первый раз меня попросили написать «другую историю» (моя вторая инвестиция – покупка земли), потом эти просьбы повторялись. Вчера были уже требования рассказать, и «обвинения» в том, что якобы я «отнимал землю у бабушек и дедушек, сговорившись с налоговой и кем-то там еще, скупая ее за бесценок». Не буду тратить время читателей на то, чтобы оправдываться перед «прокурором» и просто расскажу, как было…

Когда была куплена однушка в долевку, нашей радости не было предела. Строительство на стадии фундамента, а мы уже делим шкуру того медведя — фантазировали как после продажи купим двушку, нет, трешку, а лучше две или три долевки, ведь однушку легче продать и больше прибыль… в общем летали в облаках. Когда эйфория закончилась (как ни как первая инвестиция), то на ум стали приходить цикличность кризисов и паника. Я вспомнил 2008 год, тогда строительные компании продавали квартиры со скидкой до 80%. Начали задумываться: а правильно ли поступили, купив квартиру по ипотеке? А не случится ли кризис, когда дом будет сдан? А что если банк заберет квартиру, и мы еще должны будем банку? Ну что может прийти в голову тому, кто впервые в жизни совершает подобные сделки? В трейдинге легко закрыть сделку (это про форекс), а с квартирой все по-другому. Прошли месяцы, пока мы с женой успокоились и начали дышать ровно. Впрочем, мне дышать ровно не удавалось, т.к. продолжал стабильно сливать депозит на форексе.

За два-три месяца до сдачи дома нам отдали ключи, чтоб могли начать ремонт. Имея опыт работы риэлтором, я понимал, что можно сделать ремонт и продать дороже, но уйдет больше времени на продажу. Кто-то купит дешевый материал и сам сделает ремонт, а кто-то наймет бригаду и купит качественный материал. Ремонт решили не делать. Стали думать, куда вложить деньги с продажи. Начали мониторинг рынка недвиги. Оказалось, что цена долевки и цена готовой квартиры почти сравнялись. Конечно можно было купить долевку дешево у не надежных компаний. Ждать кризиса, когда цены упадут и у строителей не будет денег, нет смысла. Вкладывать в трейдинг тоже не айс. Сами знаете почему.

Вспомнил про знакомого… Он председатель ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). Общество новое и поэтому никаких построек пока нет. Голое поле, граничащее с лесом. Вид обалденный. 3 км до озера. Около 400 участков. К нему-то я и пришел. Сразу пояснил, что не хочу брать землю под строительство и огород, а только на продажу. По этому нужна низкая цена. Вдаваться во все детали не буду. Кратко: земля в собственности ДНТ. Любой желающий вступить в общество, не покупает, а делает целевой взнос (N-ную сумму), получает участок в пользование и может оформить его в собственность. Как раз завтра буду разговаривать с человеком, который этим займется, надеюсь. При оформлении документов ДНТ была указана сумма целевого взноса (50к), но она не является фиксированной. «Цена» участка рыночная. Разбег цен в ДНТ, в нашем регионе, за участок 10 соток, варьируется от 30к до нескольких лямов, в зависимости от расположения (удаленность от города, почва, водоемы), наличия построек (дом, баня, сарай, колодец), коммуникаций (электричество, газ, канализация, водоснабжение, дороги) и формы собственности.

В то время у него цена была 81к за участок 9 соток. Он только начал продажи, но покупать в «чистом поле» никто не хочет. Мне он предложил 10 участков по 50к за участок. Всего на сумму 500к. Мы с женой не хотели вкладывать все заработанное в «одну корзину». Тут его возможности с нашим желанием совпали. Я спросил почему только 10, а не 20 и более? Он сказал, что меньше 50к нельзя. Такова «оценочная стоимость» по документам. Но я-то знаю, что ценами рулит господин рынок. А 500к – это сумма, которую ему не хватало, чтоб доделать дорогу от трассы до ДНТ (2,5 км), поставить фасадный забор с воротами и б/у вагончик, «под офис». Исходя из этого, он не видит смысла продавать большее количество за меньшие деньги.

Свою позицию он четко обозначил. Вот только он не знал, что я проходил тренинги по продажам, корпоративным переговорам и т.д. Это была предварительная встреча, на которой мы «ударили по рукам». Он был уверен, что получит 0,5 ляма, чтобы начать движения в ДНТ и тем самым ускорить процесс «продаж». Тогда у него работали три манагера по продажам, но результат нулевой. После моего ухода он поднял «цену» до 90к. Я же придя домой думал сколько смогу заработать. Расчеты меня не впечатлили.

Квартира еще не продана, и я продолжаю поиски объектов инвестирования. Тут знакомый меня порадовал. Стал звонить каждую неделю и интересоваться все ли у меня в порядке, здорова ли супруга, не болеют ли дети. Я понял, что он сидит без денег и продажи не идут. Он был у меня на крючке.

Когда нам сообщили, что дом сдан, мы сразу выставили хату на продажу. Ушла за пару месяцев.

Звоню знакомому (именно звоню, никаких личных встреч, нельзя давать шанс высказать возражения) и сообщаю принеприятнейшее известие: продали значительно дешевле, чем планировали. На землю можем выделить 200к, при условии покупки 5 участков по 40к (его предложение было по 50к). Ты – говорю – подумай, не торопись. И отключаюсь, оставляя его наедине с собой. Даю ему время подумать. Я-то никуда не спешу. Ломался он не долго. Согласился в тот же день. Раз быстро «сломался», значит вариантов у него нет, можно «ломать» его дальше. Продумываю дальнейший сценарий и…

Еду в банкомат за деньгами. После продажи квартиры, закрытия ипотеки, возврата долга и уплаты налога осталось чуть больше ляма. Его я положил на карту, в втб24, а остаток (53-59к) оставил налом в кармане. Снять деньги не получается. Проверяю остаток: «ноль»!!! Как так!? Ипотека же закрыта, банк сам снял обременение, чё за кидалово!? Представляете мое состояние? Был лям и нет ляма! Газ в пол, накуй все красные светофоры, 5 сек, и я в банке. «Чё за фигня?» — спрашиваю. «Ну, сумма-то не маленькая! Мы, ради вашей безопасности, открыли вам сберегательный счет и перевели на него всю сумму» — отвечают.

А с вами подобное было?

Снимаю все деньги, закрываю все счета, карты и еду в сбер… Там кидаю 700к на счет (не на карту), а 300к везу к знакомому в офис.

В офисе еще раз напоминаю о своих «ограниченных возможностях» в 200к (5 участков по 40к). Он подтверждает, что все в силе. Рассказываю о случае с банком («сократив» сумму до 500к). Оба ржем. Спрашиваю какие есть изменения в ДНТ. Не буду описывать как он меня опять порадовал, скажу лишь, что я решил пойти дальше, чем планировал. Положил перед ним 200к – это, как договаривались. Сверху кладу еще 100к и говорю: это если ты согласен на 10 участков по 30к. Вариантов-то у него нет. Ему нужно сделать вышеописанный объем работы. Возражений не последовало. Тогда я вбиваю последний гвоздь – мол сам понимаешь, почти всем рискую… через неделю смогу добавить еще 100к, если цена будет 20к за участок. Ты не спеши, думай…

В тот же день он поднял цену до 100к за участок 9 соток.

Через неделю звонит – приезжай…

Так как у меня гвозди закончились, то за неделю я нашел саморез. Приезжаю, кладу на стол 100к и говорю: я чё-то очкую. Все бабки вложил, а у тебя поле пустое, только дорогу доделывают. Давай так, я с продажи каждого своего участка покупаю у тебя еще один участок за 20к...

Много «лестного» узнал я о себе в тот день, возможно и сейчас, в коментах, много чего узнаю. Это бизнес, ёпт!

Вот так я «купил» 20 участков по 20к и право повторить «подвиг».


ПыСы:  на сегодняшний день (сегодня общался с ним) цена 130к и реализовано почти 100 участков, а также рассматривается вариант перевода земли сельхоз-назначения в землю под ИЖС. Если у него получится, то цена еще вырастит, но это уже совсем история…