20 ноября 2014, 07:57
помогите принять решение
Есть возможность взять 2 к квартиру 6/9 кирпич, 1990 года дом. 49 метров ремонта нет.
Если возьму ипотеку на 80%, то квартиранты мне смогут «возмещать» только 55-60% от ипотечного платежа остальные придется добавлять мне. Это будет отрицательно денежный поток.
Но инфляция идет и года через два три платежи арендаторов сравняется с аннуететным платежом банку. Возможно это будет и через 4 года.
По итогу 4-5 лет я выйду на ежемесячный ноль. Тогда останется замороженными 20 % моих собственных средств.
Обьясните с точки зрения управл капиталом выгодность-невыгодность. Понимаю что у меня образуется плечо 1:4, но инфляция же в мою сторону?
А вот недавно Эльвира говорила о 3% инфляции, тогда я буду банку платить и платить и платить.
Нахожусь в полном сметении, дом хороший полноценный кирпич, окна на юг.
По идее любые активности на реальном рынке должны переиграть монетарную политику гос-ва т.е. инфляция должна поглотить основную сумму от взятого в долг.
Если возьму ипотеку на 80%, то квартиранты мне смогут «возмещать» только 55-60% от ипотечного платежа остальные придется добавлять мне. Это будет отрицательно денежный поток.
Но инфляция идет и года через два три платежи арендаторов сравняется с аннуететным платежом банку. Возможно это будет и через 4 года.
По итогу 4-5 лет я выйду на ежемесячный ноль. Тогда останется замороженными 20 % моих собственных средств.
Обьясните с точки зрения управл капиталом выгодность-невыгодность. Понимаю что у меня образуется плечо 1:4, но инфляция же в мою сторону?
А вот недавно Эльвира говорила о 3% инфляции, тогда я буду банку платить и платить и платить.
Нахожусь в полном сметении, дом хороший полноценный кирпич, окна на юг.
По идее любые активности на реальном рынке должны переиграть монетарную политику гос-ва т.е. инфляция должна поглотить основную сумму от взятого в долг.
Так что господа можете смело шортить наш рынок. Просто аккуратно надо с плечами работать и профит не заставит себя долго ждать.
Пиздец вы инвесторы трусливые, гоняете по 5 лотов и ссытесь. Компания на рынке 20 лет, чего с ней будет? Она вас еще переживет. ))
17:37
Итоги трейдера 2024 Я прочитал 25 книг.Веду дневник мыслей более двух лет по торговым стратегиям. Записываю все полезное, что слышу, читаю.Понял, как работают опционы в 2023г. Но как на них зарабатыва...
Итоги трейдера 2024 Я прочитал 25 книг.Веду дневник мыслей более двух лет по торговым стратегиям. Записываю все полезное, что слышу, читаю.Понял, как работают опционы в 2023г. Но как на них зарабатыва...
Природный газ - глобальный разбор - 22.12.2024 -М
3,6 — сильный зеркальный уровень, что видно на графике.
В месяцах цена торговалась в диапазоне 1,6 — 3,6. Пробой и закрытие выше уровня 3,6 в мес...
+6,53% за неделю на спекуляциях, спасибо ЦБ Каждую неделю я публикую результаты спекулятивного портфеля. Спекулятивный портфель с 11 июля 2022 г.:• Текущие состояние: 4 389 642,94 руб.• Результат за м...
+6,53% за неделю на спекуляциях, спасибо ЦБ Каждую неделю я публикую результаты спекулятивного портфеля. Спекулятивный портфель с 11 июля 2022 г.:• Текущие состояние: 4 389 642,94 руб.• Результат за м...
самая перспективная бумага на рынке, несмотря на допки, инвесторы забыли какая цель этих допок, увеличение капитализации, расширение производства, это совсем не как в сегежа ситуация, производство сам...
Российская армия добивается тактического и размеренного прогресса в освобождении оккупированных украинской армией территорий в Курской области. Сейчас Украина контролирует около 480 квадратных километ...
надеюсь все держатели в курсе
С 25 декабря 2024 г. из перечня ликвидного имущества исключаются ГДР FIX Price (торговый код FIXP)https://www.moex.com/n75850?nt=0
Непокрытые длинные позиции будут п...
Если веришь правительству и обвала не будет то инвестиция приемлема.
Я бы лично в данный момент не рисковал такими инвестициями на годы второе дно ещё может быть. в 2008 можно было хорошо купить в конце года, когда упало а не в начале.
Сделать обзор плюсов и минусов действия и бездействия в декартовых координатах. Вопросы:
Куплю жилье:
Что ценного я приобрету? Какие возможности мне это откроет?
Что ценного я потеряю? Какие риски станут больше?
Кто меня поддержит в этом действии?
Кто будет мне противостоять?
По аналогии пишете ответы о бездействии — ситуация оставить как есть сейчас.
На каждый вопрос стоит найти минимум пять ответов. Если не находите — продолжайте искать, они есть. Для поиска ответов можно воспользоваться структурированным поиском ответов по категориям (контекстам):
экономическая (это тот анализ, что с чего Вы начали)
юридическая
техническая
этическая
эмоциональная
экологическая
социальная
физиологическая, здоровье
эстетическая
технологическая
Получится 4 колонки. Это пища для дальнейшего анализа. Далее можно применить весовые коэффициенты для ранжирования.
А так да если взять на дне или почти на дне то это выгодно, даже если будет 20% последующий рост цены жилья и аренды всё отобьёт.
если бизнес не дает чистой прибыли — заниматься им — идиотизм
Посчитайте для себя: Способны ли вы выплачивать ежемесячный платеж банку в полной мере и без просрочек с основного дохода, не привлекая финансовые ресурсы со стороны? Если да — конечно берите! Заложите 500-800 тысяч рублей под текущий ремонт помещения и обеспечение условий проживания (кресла, диваны, сантехника, мебель, холодильник и самый минимум бытовой техники, окна, шторы, «Ломенад» итд).
Помните! Ваше плечо 1:4 сможет сработать против Вас! Сдавая квартиру в аренду Вы берете к 1:4 на себя дополнительные риски! 1) Несвоевременная оплата арендаторами 2) «наполнение» квартиры разной утварью арендаторами за счет ежемесячных платежей 3) Шанс не сдать квартиру в аренду на несколько месяцев 4) Повышение цен на квартплату и э/энергию 5) совершение преступления на квартире, в следствии чего её опечатывание до момента прекращения разбирательства по уголовному делу итд.
Но, блин, Эльвира обещает 3% и таргетирование инфляции.
05.03.2014 Дата прогноза от Набиуллиной.
Январское ослабление рубля приведет к годовому повышению инфляции на 0,5%, но по итогам 12 месяцев ее величина не превысит установленный прежде целевой уровень, считает глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. «По нашим оценкам, с учетом принятых мер, мы можем достичь к концу года заявленной цели по снижению инфляции до 5%», — отметила она.
Инфляционный фон в стране, сообщила Набиуллина, пока остается повышенным. В январе инфляция составила 6,1% в годовом исчислении, в феврале — 6,2%. В целом за два прошедших месяца этот показатель увеличился на 1,3%.
Официальные данные по росту инфляции в 2014 году будут известны в начале 2015 года.
Второй пример: Паренек поступил так же, но с квартиры начали торговать наркотиками. В итоге наркоточку закрыли наркополицейские, а квартиру опечатали… Вот и стоит она опечатанная 5-й месяц уже...
Третий пример: Паренек поступил так же, но на квартире произошла пьяная драка и тяжкое преступление. Итог тот же.
Последний пример: Паренек поступил так же, но жильцы через неделю выехали из квартиры, прихватив всю бытовую технику, плиту, раковину, только унитаз оставили. Да и то, НАСР@ли туда, крышкой закрыли и не сдёрнули. Люстры снимали вместе с лампочками! В общем, от квартиры остались стены, одна входная дверь и унитаз. Суть до дела дошла, менты сказали, что паспорт липовый у арендатора был.
НИШТЯК бизнес, да???*
Но, соглашусь, форсмажор бывает…
Тогда по мере развития этой ситуации (стремления к 4%) борьба за рублевые денежные знаки будет возрастать. А это должно привести к падению рублевой цены, а в это что то не верится.
По идее тогда где-то существует точка когда произойдет перелом ситуации. Это когда «возможное» падение прекратится и опасения по инфляции возрастут как точнее расчистить точку входа?
если учитывать продажу, то очевидно надо сравнивать платежи квартирантов только с платежами по % от кредита, без учёта тела.
как по мне, 80% от квартиры брать в кредит стоит только если у вас волшебные европейские ставки, хотя бы 8% годовых. а под 13 и выше… это означает что надо будет лет за 12 оплатить _два_ тела кредита, при кредите в 50%, при кредите в 80%, думаю 12 лет уменьшатся почти пропорционально, где-то лет до 8. Вряд ли квартиранты вам за 8 лет возместят половину стоимости квартиры.
Потом идея о том что реальная деятельность рулит лучше чем виртуал всегда срабатывала.
Потом события на Украине на 4 года минимум поэтому как бы все там только начинается.
плюсы:
+доход 5% к примеру. реален (много ли при цене актива неск миллионов. может лучше бизнес ?)
+вложение денег в недвижку выгодно (но при условии, что недвижка растет)
+пассивный доход (но вы за это платите нервами, временем, гемором)
минусы:
-изначальный поиск адекватных жильцов
-налоги с аренды
-налоги на метры
-патенты на аренду
-дальнейшие взаимоотношения с жильцами (чет сломалось, чет потекло, кто-то напился)
-возможный криминал
-износ ремонта (затраты на обновление ремонта через 3-5 лет)
-делить недвижку при разводе пополам
-в подвале взорвался газовый балон (дом рухнул. нужна страховка ?)
-ипотека. потеряете работу, а ипотеку платить
1 прикинь затраты: коммуналка, вода, свет, телефон, ндфл, налог на имущество… затраты на ремонт раз в 10 лет… затраты на обустройство мебеля и техника раз в 10 лет…
2 посмотри сколько всреднем стоит аренда на районе… не расчитывай что будешь сдавать дороже… т.к сначала квартира новая а потом уже пользованная и местами убитая… дом тоже станет старым
3 теперь самый грустный пункт… который по скудоумию никто не считает… амортизация жилья -2% от стоимости квартиры в год… дома не стоят вечность… идет износ… никто не хочет жить жить в старых домах…
4 теперь прикинь риски… жильцы меняются… жильцы не платят… жильцы задерживают оплату… + у тебя ипотека… а если со здоровьем что??? а если цена на недвижку упадет??? а если работу потеряешь??? а если захочешь переехать в другой город???
имхо все разговоры о том что ипотечную квартиру можно сдавать и платить ипотеку это чистый развод лохов…
сейчас есть один вариант покупки квартиры для аренды… на свои деньги и ребенку… типа пока он мелкий хата сдается…
Если мой доход 100 % из них на жизнь на то на сйо уходит 70% т.е свободных денег всего 30% а иногда 25% оплата недостающей ипотеки еще 15% из семейного бюджета это будет половина от свободного денежного потока. Не много ли это? Жить то хочется уже сегодня
Износ конечно учитывается я написал дом 1990 года. Я расчистить процент износа исходя из сроков что дом простоит 90 лет минус последние 10% получается что первые 3-4 десятилетия на амортизацию надо откидывать 4% за десятилетие, потом износ и потеря стоимости возрастает и уже у хрущей где им по 50 лет составляет 8% за десятилетие. Последующие десятилетия это 6 то и 7 для хрущей будет особо провальным по 12 по 16 и по 22 5 за каждые десятилетие. Дому всего 25 лет, он кирпичный цена как раз немного скорректировалась он раньше был намного дороже относительно хрущ. Теперь его амортизация будет идти на много медленнее по цене чем первые два десятилетия (это как с атомобилем)
Всегда можно продать когда ему стукнет сорок чтоб не выловить повышенное удешевление.
Если бы такую сделку провести в момент 32р/Долл, был бы смысл в ожидании обвала, я и сам рассматривал, но с учетом грядущего падения недвижки, все же отказался.
Экономика в жопе, с учетом санкций и нефти прогноз по аренде отрицательный.
Ставка дисконтирования берется не по доходности метров, а по безрисковым депозитам.
Ставка ипотеки такова, что съест всю прибыль от инфляционного арбитража раньше чем можно будет выйти в плюс.
Так что описанная сделка убыточна.
Во вторых, при таком варианте у тебя ипотечный платеж заметно приблизится к арендному платежу, а то и вообще сравняется, что резко облегчает всю схему.
Дешеветь недвиж конечно может локально, в случае жестоких затяжных кризисов, но как правило на длинных дистанциях недвиж отыгрывает копейка в копейку фактическую инфляцию (смотрим график цен на недвиж США исторический, и у нас пока все точно так же), предполагаю, что московская недвижимость так и будет себя вести дальше плюс минус.
Риски аренды преувеличены, просто не надо сдавать не славянам («не славяне» извините, я вас уважаю также как и лиц других национальностей, но реально в деле аренды вы очень проблемные персонажи) и вообще смотрите кому сдаете, документы смотрите, где работают и тд, при малейших подозрениях, или невнятных мотивах аренды сразу отказ, и тд
С другой стороны Сучкины (Сучка с Уолл стрит) аргументы также сильны, риски коррекции цены на недвижимость реально высоки, арендные ставки по сравнению с прошлым годом заметно ниже, и сдать реально труднее чем бывало. Что также подкрепляет мое мнение, что не надо надрываться с двушкой — это однозначно. Максимум однушка
— через 4 мес. после ремонта въезжаю в свою квартиру и экономлю на аренде
— свое жилье есть свое жилье, Московский неадекват в лице арендодателей уходит в прошлое
Минусы:
— нужно вложить еще 1 лям на ремонт
— риски, связанные с доходом в будущем
— риски, связанные с налогами на недвигу (0,1% от кадастровой стоимости в год уже сейчас (квартиры до 10 млн.) + плата за обслуживание квартиры от обслуживающей организации — тоже переменная X + еще доп. налоги)
В-общем, полностью я не уверен в своем решении.
Как-то так, в любом случае вам успехов.
Незакрытая сделка — любой на бирже тебе скажет — это незакрытая сделка. Как ты закроешься через год — одному богу известно.
Подмосковье — очень уязвимая зона для недвижки.
Ориентироваться на цены застройщика — нельзя.
Брать такую ипотеку можно только если ожидаешь обвала рубля до 70/$
А если возьмешь по 50 а потом будет укрепление до 40 (что вполне реально) — то это полная Ж.
В общем, плохое это решение, на мой взгляд.
А если вы взяли когда доллар 50 а выплачиваете когда он 40 то только 20% теряете упущеной выгоды по сравнению с валютным кэшем.
Кроме того, от сегодняшнего уровня цен — если будет укрепление рубля значительное, это вызовет сильное снижение на рынке недвижимости, потому что в моменте люди будут стараться сбросить, пока есть возможность выйти в доллары.
То есть опять-таки ваша квартира обесценивается.
В итоге, все сводится к тому, как вы прогнозируете курс рубля с момента открытия ипотеки. Если возможно укрепление/стабилизация, то ипотеку брать не стоит по ЛЮБЫМ подсчетам.
Только если котлован, огромный дисконт, на вас нет активов и в случае форс-мажора вы просто объявляете банкротство.