Снять квартиру или взять ипотеку?

Мы сегодня с другом поспорили насчет ипотечных кредитов и встал интересный вопрос, что выгоднее: купить в ипотеку или, пока денег нет, снимать квартиру и копить. Долго занимались болтологией в итоге пришли к выводу, что надо просто посчитать. В результате получилась такая история. Вводные данные:

Первоначальная стоимость квартиры 10 500 000 руб.
Первоначальный взнос 3 500 000 руб.
Ставка ипотеки 12% Срок ипотеки 20 лет
Ежемесячный платеж 82 582 руб.
Инфляция 6% годовых
Депозит 8% годовых
Первоначальная стоимость аренды 35 000 руб. 
 
PS Я не стал учитывать ЖКХ считая их и в том и другом случае равными и сверх указанных сумм. 
  
Наши действия в варианте «СНЯТЬ и КОПИТЬ»:

1. Снимаем квартиру за 35 000 рублей
2. Кладем на депозит наш накопленный первоначальный взнос в виде 3 500 000 руб.
3. Ежемесячно откладываем на депозит разницу между гипотетическим ипотечным платежом (82 582 руб.) и стоимостью аренды квартиры.

К слову сказать, что с учетом 6% инфляции (а я думаю в РФ она будет еще более «привлекательная») стоимость арендного платежа к концу срока составит:
115 280.75 руб.

Привожу график ипотечного взноса и стоимости аренды с учетом инфляционных ожиданий:


К концу 2028 года стоимость аренды с учетом ожидаемой инфляции станет больше, чем ипотечный платеж. Конечно, в данный пункт, можно оспорить тем, что и ЗП вырастет соответственно инфляции, и Вы также регулярно будете заносить на депозит сумму в рублях исходя из реальной стоимости денег. Но здесь возникает много, но: во-первых, ЗП может не вырасти — так тоже бывает и причем часто, ну и самое главное, неужели, когда Ваша жена попросит: «дорогой, ну очень нужны туфельки за 15 000 руб.» Вы что откажете?.. ))) И так женщина будет каждый месяц придумывать «привлекательные» покупки и так будет всегда. В общем, в итоге будет момент, когда Вы не сможете откладывать и будете надеяться, что депозит обгонит инфляцию и Вы наконец купите заветное жилье… хм..))
  
В результате нехитрых вычислений с учетом сложного процента (ежемесячное начисление) получаем следующий результат.
Стоимость квартиры в конце срока с учетом инфляции составит: 34 584 225.87 руб.
(К слову сказать, что это просто инфляция без учета «понаехавших», которые подталкивают предложение вверх своими накоплениями — Москва то не резиновая, а также «замкадышей», мечтающих жить поближе к метро)
 
А стоимость Ваших накоплений составит: 31 823 213.98 руб.   

Печаль… денег-то меньше оказывается в итоге, около 8% до счастья не хватает:


Посмотришь через 20 лет и подумаешь вот блин...
Вспоминается песня В. Высоцкого кажется: "… да если б ту черту да к черту отменить — да я б Америку догнал и перегнал."
А черта она конечно в первоначальном взносе. Но обычно печальные условия таковы, что есть только 30% (и то в лучшем случае) от стоимости желаемой квартиры.

В общем, я пришел к выводу, что ипотека при таких низких первоначальных взносах гораздо выгоднее:
1. Дисциплина ( попробуйте хоть год откладывать ежемесячную сумму без страха перед банком)
2. Квартира уже почти твоя, никто не пошлет, не придут пьяные арендодатель поговорить за жизнь, можно купить свою мебель(если останется после выплаты взноса...)
3. По деньгам в принципе получается, что действительно выгоднее ипотека (посчитано выше). ЗП может и правда вырастет, а платеж останется таким же.
 
Единственный, на мой взгляд важный плюс ситуации «СНЯТЬ И КОПИТЬ» заключается в том, что у Вас всегда есть деньги, причем достаточно большая сумма. Это тоже не маловажно, потому что можно стать дауншифтером и пойти к успеху, например, в Таиланде с огромными тараканами и жареной саранчой вприпрыжку и вообще не париться. Тут уже пространство для творчества бесконечно. Поэтому каждый выберет свой путь.

Поэтому планируя жить в Москве всю жизнь и не имея сейчас квартиру берите ипотеку и не парьтесь — в идеальной экономической конструкции выйдет даже лучше.  А кто знает какие еще нас потрясения ждут и что бут с рублем и какова его будет стоимость даже через 5 лет? Никто этого не знает.