🏠 Москва −43%! Россия −28%! Квартиры перестали покупать ⁉️

Вышла свежая статистика ДОМ.РФ за октябрь 2026 года*.
Продажи новостроек по сравнению с октябрём прошлого года:
🔻 Москва −43%
🔻 Тюменская область −50%
🔻 Краснодарский край −48%
🔻 Ростовская область −48%
🔻 Санкт-Петербург −29%
В целом по России продажи упали на 28%.

Одна из главных причин октябрьского провала — изменение условий семейной ипотеки с 1 октября.
Многие поспешили оформить сделки ещё в сентябре, фактически перенеся часть будущего спроса на более ранний срок.
🧐 Но дело не только в ипотеке.

Квартиры дорогие, рыночная ипотека для многих семей неподъёмная, а доходы людей не могут бесконечно поспевать за ростом стоимости жилья.

При этом возникает интересное противоречие🤯: продажи падают, а квартиры продолжают дорожать!
За девять месяцев 2026 года, по данным ДОМ.РФ, цены на новостройки выросли:
— Москва +9,4%
— Санкт-Петербург +11,6%
— Ленинградская область +13%

Отчасти это объясняется изменением структуры предложения: доступного жилья становится меньше, доля дорогих проектов увеличивается.
Но есть и другая сторона.

По оценке «Метриума», 53% квартир и апартаментов в московских новостройках уже предлагаются с открытыми скидками. Средний дисконт — 7%.
Получается, по статистике жильё дорожает, а при покупке конкретной квартиры уже можно получить скидку.
Поэтому я бы смотрел не только на средние цены квадратного метра, но и на реальные цены сделок.

👉 Ещё один показательный момент: покупатели всё чаще выбирают более доступное жильё, даже если ради этого приходится менять город на пригород.
Посмотрите на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.
За десять месяцев 2026 года продажи в Петербурге снизились на 6%, а в Ленобласти выросли на 38%.
Причина во многом объясняется стоимостью квартиры:
— Санкт-Петербург — 13,7 млн ₽
— Ленинградская область — 7,8 млн ₽
Почти 6 млн рублей разницы!
Причём в Ленобласти за меньшие деньги покупают в среднем даже немного большую квартиру.

На мой взгляд, это важный сигнал: люди всё чаще исходят из своих реальных финансовых возможностей, а не из желания купить недвижимость любой ценой.

🤓 Теперь посмотрим на недвижимость глазами инвестора.
Согласно исследованию ДОМ.РФ, в III квартале валовая доходность от сдачи квартиры в аренду в Москве и Петербурге составляла 4,5% годовых.
Это ещё без учёта ремонта, налогов, содержания квартиры и возможного простоя без арендаторов.

Для сравнения возьмём ОФЗ 26254.
На 13 ноября доходность к погашению — 16,7% годовых до налога.
4,5% против 16,7%. Разница существенная ❗️

Конечно, инструменты разные.
Квартира может дорожать, а длинные облигации — снижаться в цене, если продавать их до погашения.
Поэтому делать вывод, что облигации всегда выгоднее недвижимости, неправильно.
Но инвестору стоит задуматься: ради какой доходности я вкладываю деньги, какие риски принимаю и сколько времени потребует эта инвестиция?

❓ Что же ждёт рынок недвижимости?
По оценке ДОМ.РФ, полноценное восстановление рыночного спроса может отложиться до 2028 года.
У застройщиков растёт финансовая нагрузка, новых проектов запускается меньше, покупателей привлекают скидками и рассрочками.

При этом я бы не спешил прогнозировать обвал цен на 20–30%.
Падение продаж на 43% не означает падения стоимости квартир на 43%. Это совершенно разные показатели.
Но и прежняя уверенность, что недвижимость всегда дорожает и покупать её можно по любой цене, не выдерживает проверки цифрами.

⚡️ Здесь хочу отдельно подчеркнуть: стоит разделять недвижимость для жизни и недвижимость как инвестицию.
Когда квартира покупается для семьи, мы решаем прежде всего жизненную задачу. Здесь важны комфорт, безопасность, расположение, возможность обеспечить близким хорошие условия и при этом не взвалить на себя непосильную финансовую нагрузку.
А вот если квартира приобретается ради заработка, оценивать её нужно уже как инвестиционный актив: считать доходность, расходы, риски, инфляцию, ликвидность и сравнивать с другими возможностями вложения капитала.

🎪 Мой главный вывод как инвестора:
Не стоит покупать актив только потому, что принято считать его надёжным или потому, что он всегда дорожает. Важно понимать, сколько вы действительно можете на нём заработать, с какими рисками и какой ценой.

❓ А вы сегодня купили бы квартиру для инвестиций или предпочли бы получать доход от других финансовых инструментов?

*Источник: Аналитический центр ДОМ.РФ, 12 ноября 2026 года.

AROMATH — едко и метко о фондовом рынке.