Ставка ниже на 2,5 пункта, а ипотека короче на 13 лет. Считаю рефинанс при ключевой 14%
Я кредитный брокер в Петербурге. Перед декабрьским заседанием ЦБ у заёмщиков с рыночной ипотекой один вопрос: рефинансировать сейчас или подождать. Решил разложить его на цифрах, потому что интуиция тут заметно врёт.
Вводные
- Ключевая ставка 14%: 23 октября ЦБ её сохранил, следующее заседание 18 декабря.
- Рыночная ипотека в середине января стоила около 21,2% (новостройки, данные РБК Недвижимости).
- Средневзвешенная ставка рефинансирования на 5 ноября 18,76% (обзор ДОМ.РФ). За неделю она, кстати, выросла на 0,37 п.п.
Разница между январём и ноябрём 2,45 пункта. Кажется, мелочь.
Пример: 6 млн на 25 лет, взяли в январе под 21,21%
Платёж 106 606 ₽. Через 10 месяцев долг 5 993 977 ₽. То есть человек отдал банку больше миллиона, а тело уменьшилось примерно на 6 тысяч. Остальное проценты.
Отсюда главный эффект: на высоких ставках почти весь платёж уходит на проценты, тело стоит на месте. Стоит ставке опуститься на пару пунктов, и освободившиеся деньги сразу начинают гасить долг.
Рефинанс под 18,76% на оставшиеся 290 месяцев
- Уменьшаем платёж: 94 760 ₽, то есть минус 11 846 ₽ в месяц. Переплата за оставшийся срок меньше примерно на 3,4 млн.
- Оставляем платёж прежним, 106 606 ₽: кредит закрывается примерно за 136 месяцев, это 11,3 года вместо 24 с лишним. Минус почти 13 лет.
Второй вариант, по-моему, сильно недооценён. В старом кредите из каждого платежа в тело уходило около 600 рублей, в новом сразу около 13 тысяч. Отсюда и такая разница в сроке.
Где расчёт ломается
- Разовые расходы: оценка, новая страховка, госпошлина, иногда комиссия банка. Проверка простая: делим их на экономию в месяц. При 50 тыс. расходов и экономии 11,8 тыс. окупается за 4–5 месяцев, при 100 тыс. за 8–9.
- 18,76% это среднее. Конкретному заёмщику дадут и 17, и 20, а кому-то откажут из-за кредитной истории или объекта.
- Если ждать декабря, ЦБ может как снизить ставку, так и не снизить. Если ставки пойдут вниз, рефинансировать можно и второй раз, вопрос только в том, окупятся ли расходы.
- Льготной ипотеки под 6% всё это не касается, её трогать незачем.
Для своих цифр есть калькулятор рефинансирования и чек-лист «10 вопросов банку до подписания», в чек-листе отдельный пункт про окупаемость разовых расходов.
Вопрос к инвесторам: кто держит рыночную ипотеку под 20%+ и не гасит её досрочно, во что вкладываете свободные деньги? Что у вас стабильно приносит больше, чем 21% без налога?
Источники: решение Банка России по ключевой ставке от 23.10.2026; обзор ставок по ипотеке ДОМ.РФ на 05.11.2026; РБК Недвижимость о ставках рыночной ипотеки в январе 2026.
