Пузырь лопнул... или куда катится рынок недвижимости Сочи? И причём здесь Алтай и Шерегеш?

Если посмотреть сейчас на то, что происходит с рынком недвижимости, то лучше запастись попкорном и устроиться поудобнее.


ТАК ЧТО ЖЕ ПРОИСХОДИТ с РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ СОЧИ?

Ведь стоит открыть новости по теме «недвижимость Сочи» и в поиске Google начинают выпадать диаметрально противоположные статьи… 👇


Одни «журналисты» пишут, что цены падают, спрос исчез и все инвесторы ушли из Сочи… 👆
Другие пишут обратное 👇


ТАК ЧТО ЖЕ ПРОИСХОДИТ НА САМОМ ДЕЛЕ?

Ответить на этот 👆 вопрос нам сможет дать только официальная аналитика от сервиса Дом.РФ Технологии…


В таблице указаны только зарегистрированные ДДУ!!! Часть сделок по покупке-продажи недвижимости заключалась по ДКП… в данную статистику они не попали 👨‍💻

На графике выше 👆 наглядно показано, что происходит с продажами недвижимости в Сочи в этом году: продажи падают и падение достаточно существенное: 50% к продажам прошлого года… Всего 69 сделок в августе… 61 сделка в сентябре 2026 (при том что в сентябре 2025 было зарегистрировано 150 сделок)…

😱 — «Так что же это? Пузырь все же лопнул, или это временное явление?»
👨‍💻 — «Для ответа на этот вопрос нужен детальный разбор того, сделки по каким объектам были зарегистрированы в Сочи в августе… поэтому давайте копнем глубже...» 👇


На слайде выше представлены продажи по всем объектам Сочи где было больше 1 сделки..

ЧТО НАМ ДАЁТ ЭТА 👆 ИНФОРМАЦИЯ?
✔️ 91% всех сделок (выделеные жёлтой заливкой, приобретены в Гостиничных комплексах за наличные (в том числе с помощью рассрочек);
✔️ всего 9% от сделок — покупки в Жилых комплексах (с помощью ипотек).

Далее, для понимания происходящего давайте взглянем какие же минимальные цены по купленным в августе объектам 👇:

ГОСТИНИЧНЫЕ КОМПЛЕКСЫ:
ГК Белые ночи — от 21,2 млн
ГК Поляна Пик — от 49,4 млн
ГК Mandarin Garden — 0т 75,2 млн
ГК Alean Montvert — от 22,5 млн
МФК Парк Деко — от 31 млн
ГК Volna Residences — от 44,9 млн
ЛОК Вера — от 29,2 млн
ГК Скайвиль — от 31,4 млн

ЖИЛЫЕ Компексы:
ЖК Светский лес — от 13 млн
ЖК Лестория — от 10,2 млн

То есть, за август не было вообще зарегистрированных сделок по недвижимости стоимостью меньше 10 млн… А ведь именно сделки в таких комплексах 👇 давали львиную долю продаж...


В эти комплексы в предыдущие годы 👆 риелторы сотнями в месяц загоняли «инвесторов», обещая им райскую жизнь и огромные прибыли… 🤦‍♂️

Возможен ли профит от инвестиций в Жилые Комплексы я подробно описываю во многих своих статьях…
Если же читать лень… можно просто посмотреть на следующий слайд 👇 и сделать выводы самостоятельно...


Слайд слева: Минимальное предложение в августе 2023… слайд справа… в октябре 2026...

✔️ Август 2023… старт продаж… квартиры площадью 20,3 кв.м стоят 9,5 млн руб...
✔️ Октябрь 2026… более 3 лет… цена выросла до 10,2 млн руб… 🤦‍♂️

👆 Предположим, Вы купили в августе 2023 года такую квартиру в ипотеку под 6% годовых… по цене 9,5 млн… внеся первоначальный взнос в размере 3,5 млн...
За 38 месяцев Вы совершили платежей на сумму 1 366 970 рублей… при этом остаток долга составит 5 750 000 руб...
Что бы понять, за сколько теоретически сейчас Вы можете продать квартиру (купленную в 2023 за 9,5 млн) нужно учитывать следующие факторы 👇:

❗️Вам нужно будет сделать дисконт потенциальному покупателю в размере ~ 1 млн руб… иначе никакого смысла покупать Вашу квартиру по рыночной ипотеке (17%) у покупателя не будет… ему будет проще купить у Застройщика дороже, но с меньшей процентной ставкой по ипотеке...

❗️ Заложить от 3 до 5% на услуги риелтора… ведь самостоятельно продать Вы её не сможете… (ещё 400 т.р.)

Итого: 3,5 млн (первоначальный взнос) + 1,36 млн (сумма платежей за 3 года) + 70 тр (сумма страховой за этот период) = 4 936 000… это Ваши затраты на инвестицию...

Продать (сегодня) будет реально за 9,2 млн… значит...

9,2 млн руб (цена продажи) — 5,75 млн (остаток долга) — 400 тр (комиссия риелтору) — 4,936 млн (те затраты, которые Вы уже понесли) = — 1 886 000 руб...

ИТОГО: результат подобной 👆 инвестиции за 3 года: МИНУС 1,9 млн руб 😱🧐...
🧐 — «Другими словами, Роман… сколько все же можно заработать инвестировав в квартиры?»
👨‍💻 — «Я вырос в достаточно интеллегентной семье… поэтому ответить на этот вопрос прямо не могу… поэтому, читайте по губам 👇


У читателя и потенциального инвестора конечно же возникает вопрос: а как за это же время изменилась цена в гостиничных комплексах…

В моих статьях всё основано на фактах, а не на красивых обещаниях, поэтому… „скриншот в студию! 👇“


Слайд слева — сентябрь 2024 года — минимальная цена 13,89 млн… октябрь 2026 — минимальный лот 21,1 млн руб (точно такая же площадь и этажность)...

Таким образом за 2 года капитал (у того кто купил данный апартамент в сентябре 2024) вырос с 14 до 21 млн...

👆 Почему так происходит? Потому что ценообразование при продаже коммерческой недвижимости подчиняется строгим экономическим правилам… при ценообразовании лотов в квартирных комплексах никаких правил нет… есть только жадность застройщиков, основанная на глупости покупателей… 🤷‍♂️

Поэтому, отвечаю на вопрос, заданный в названии этой статьи: лопнул ли пузырь и куда катится рынок недвижимости Сочи?

❗️ Да ничего не лопнуло… те кто мог позволить себе купить недвижимость в Сочи — они продолжают покупать… Те же кто с помощью льготных ипотек решил что можно обмануть систему и сделать капитал из ничего… предполагаемо прогорели...

Вообщем, весь этот феномен который мы сейчас видим в Сочи в социологии и экономике уже давно известен… и имеет официальное название: „Эффект Матфея“… суть которого описывается одной короткой фразой: в любой кризис богатые богатеют, а бедные беднеют»...
И вот мы уже почти подошли к завершению статьи… но так и не выяснили ещё один момент, озвученный в заголовке: Причём здесь Алтай и Шерегеш???!!!

👆 Все просто, ведь огромная масса сочинских риелтеров хочет кушать… а продавать они умеют только ипотеки… которые как мы выяснили в Сочи больше не продаются… именно поэтому им нужны новые территории, куда они могли бы загонять своих клиентов и продолжать на этом зарабатывать...

👆 Это не означает, что в Алтае, Шерегеше, Домбае, Курортах Минеральных Вод нет хороших объектов… они есть… но к выбору каждого нужно подходить структурировано и проводить детальный анализ… чтобы не вляпаться в очередную «инвестицию» от сочинских риелтеров...
И, кстати, по этому поводу есть замечательная сочинская притча… 👇

Есть в Сочи загадочное место, затерянное среди горных склонов в глубине реликтового леса. Это окутанное тайной место называется Ведьмино ущелье.
Какое-то время назад (предположительно в 15 веке) один местный мутил с одной кралей. Они очень долгое время жили вместе и всё было нормально, пока Мацкете (так звали нашего джигита) не стал подкатывать к дочери местного вождя.
Точно не понятно – сделал он это из внезапной большой любви и страсти или с расчетом стать ближе к тусовке богачей (я ставлю на второй вариант), но его возлюбленная с такого расклада дико прихерела. Ещё бы – она и раньше была девочкой с подвижной психикой и закатывала истерики, но в этот раз она просто слетела с катушек, включила rage mode и устроила лютый замес изменнику, столкнув его со скалы.
Дочь вождя, в лучших шекспировских традициях — наложила на себя руки, и душа её стала бродить вокруг этого ущелья.
С тех пор, любой кто искупается в этом водопаде получает опцию «Бенджамин Баттон»… разглаживаются морщины, волосы становятся мягкими и шелковистыми, поговаривают даже, что может уйти второй подбородок...
👆 В чем же мораль этой притчи?

Да в том, что в любви и инвестициях нет места эмоциям и необдуманным действиям… Только трезвый ум и холодный расчёт… и тогда всё будет хорошо…

Спасибо, что дочитали этот лонгрид до конца. Если остались вопросы, касаемые недвижимости, или хотите инвестировать но не знаете куда, обращайтесь…

С уважением,
Литовка Роман