Что ждать от рынка недвижимости в ближайшие годы? Предпосылки кризиса.

Китайский кризис недвижимости начинался с уверенности, что квартира самый надежный способ сохранить капитал. Цены на жилье только росли на ожиданяих того, что покупатель всегда найдется. До какого-то момента так и было. Российский рынок сегодня во многом опирается на те же ожидания, подкрепленные льготной ипотекой и растущими кредитами застройщиков. Конечно, Китай и Россия разные рынки, и повторение китайского сценария не предрешено.

Но если сравнить сами предпосылки кризиса, сходств обнаруживается достаточно, чтобы задуматься. Мы тоже слишком долго считали квадратные метры способом сохранить капитал и откровенно, говоря, пока что так и есть, цены только растут. Но в какой-то момент пузырь обязательно лопнет!

#ИнвестАнализ

В основе китайского бума лежала вера в то, что квартира надежнее акций и вкладов и если сегодня дорого, то завтра будет еще дороже. В России «бетон» все еще покупают на фоне инфляции, валютных колебаний и недоверия к долгосрочным инвестициям. Кто-то под сдачу, кто-то под перепродажу.

Китайские застройщики, как и наши, превращали будущие продажи в сегодняшние стройки. Продавали квартиры на котловане, брали кредиты, покупали новые участки и запускали следующий круг. Пока деньги поступают, схема работает. Но как только поток покупателей слабеет, возникает разрыв. Сейчас застройщики перекрывают его за счет сверхдоходов, полученных ранее и уже снижают темпы строительства новых объектов.

В Китае стройка поддерживала экономический рост и доходы местных властей от земельных сделок. В России главным ускорителем стала льготная ипотека. В 2К26 около 60% объема ипотечных выдач приходилось на господдержку. Новые ограничения на выдачу заметно сократят спрос, особенно на фоне пока еще растущих цен.

Для понимания, кредит в 10 млн на двадцать лет под 6% это примерно 72 тысячи в месяц. Под 20% уже около 170 тысяч. Квартира та же, но круг тех, кто может ее купить, заметно сузится. При этом рыночная ипотека намеренно остается дорогой, а вместо прямого снижения цены застройщики предлагают рассрочку, субсидированную ставку, отделку или парковочное место в подарок. И пока покупатель находится, рынок держится, но бесконечно так продолжаться не может.

Да, в центрах притяжения рабочие места и миграция поддерживают спрос, тогда как часть городов подальше теряет жителей. Но и этот процесс тоже не бесконечен. Плюсом процесс искусственно пытаются приостановить изменением льготных программ.

И если раньше даже при высокой цене платеж был относительно комфортным, то сейчас ситуация изменилась в корне. А с повышение платежа повышается цена альтернативы (аренда), что делает недвижимость более привлекательной как инвестиционный актив и какое-то время этот процесс продолжит поддерживать цены.

С другой стороны, купленная сегодня квартира в новостройке завтра станет вторичным объектом совсем по другой цене. Добавьте к этому возможные проценты по кредиту, налоги, простой без арендатора, торг при продаже и квартира как инвестиция уже не кажется такой уж привлекательной. Это очень сложная и специфическая инвестиция, не смотря на кажущуюся простоту.

В какой то момент покупатели закончатся, а квадратные метры останутся. И застройщикам придется либо начать снижать цены, либо брать еще больший риск невозврата, предлагая больше рассрочек без участия банка. Не стоит ждать, что рыночная ставка по ипотеке упадет быстро, а запса прочности у застройщиков не вечен.

Как думаете, действительно ли мы в ближайшие годы можем столкнуться с кризисом на рынке недвижимости? Пишите свое видение в комментариях и подписывайтесь на канал


#ИнвестАнализ — собственная аналитика экономики и компаний

boosty Доступ к ИИС + ранний доступ ко всем видео: clck.ru/3PQqwc

Мой фонд ИПИФ «Поляков Инвестиции»: invest/:https://funds.finam.ru/ipif/polyakov-invest/: