ЗПИФ РД ПРО: расчетная стоимость пая растет, биржевая цена падает

Отчет за III период 2026 (фонд для квалов, БЦ «Бульварное кольцо» и склад в Московской области):

— Выплата 34 ₽ на пай: 6,1% годовых к РСП, 10% к биржевой цене
— РСП: рост до 2 282 ₽ (+2,4% за квартал)
— Биржевая цена на 31.08: 1 350 ₽, дисконт 41% (кварталом ранее было 28%)
— Вакансия 0%, LTV (кредитная нагрузка) снизился с 33,9% до 30,8% (во многом из-за переоценки)

Объекты подорожали, пай подешевел на 16%

Чистый операционный доход вырос с 51 до 52 млн ₽: аренда снизилась на 3 млн ₽, а расходы на содержание — на 4 млн ₽. Колебания такого размера бывали и раньше.

Оба объекта переоценили вверх: БЦ с 380 до 399 тыс. ₽/м², склад с 94,1 до 95,5 тыс. ₽/м².

За отчетный период биржевая цена пая снизилась с 1 614 до 1 350 ₽, то есть на 16%. Почти половина падения пришлась на один день: 20 июля пай подешевел на 8% при объеме торгов почти в 10 раз выше обычного.

Чистые доходы фонда уже второй период подряд составили 54 млн ₽, а начислено пайщикам 56 млн ₽. Так получается потому, что выплата по ПДУ равна 90% остатка денег на счетах, а не прибыли. Разницу покрывают депозиты (РЕПО): их остаток за квартал снизился с 63 до 61 млн ₽.

Прогноз прежний, но без оговорки о росте

В 2028 году УК по-прежнему ждет выплату 272 ₽ на пай против 134 ₽ в 2026-м. Во II периоде УК писала, что на фоне опережающих результатов не исключает пересмотра прогноза. В этом отчете этой фразы нет.

Итог: объекты полностью сданы, доход стабилен, оценка растет. Пай подешевел не из-за результатов фонда, а из-за текущих рыночных рисков. Покупатель по текущей цене получает около 10% годовых выплатами и берет этот риск на себя.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.