«Альфа-Капитал» готовит пайщиков к очередной жесткой посадке

В июне разбирал, чем закончился первый «Арендный поток» от Альфы. Напомню, фонд недвижимости владел шестью «Пятерочками», при закрытии распродал их и вернул пайщикам 239 141 ₽ на пай вместо 305 000 ₽, за которые пай продавали на старте (–22%). Главный вопрос к УК был тогда про дисконт: объекты продавали дешевле, чем они стоили по отчетам оценщика.

У «Арендного потока 2» стратегия такая же: три магазина, сданных сети X5. Срок фонда истек 2 марта 2026 года, и с тех пор УК распродает объекты, чтобы рассчитаться с пайщиками. Тогда же я написал, что второй фонд рискует повторить судьбу первого.

Потому что, по словам УК, расчеты с пайщиками занимают до 6 месяцев (до 2 сентября). Только у «Арендного потока» ликвидация заняла 13. А чем меньше времени ждать выгодную цену, тем выше риск дисконта при продаже. Особенно в случае с проблемными объектами.

Первый объект уже продан. Дисконта к оценке на этот раз нет: продали даже немного дороже, чем объект стоил по последнему отчету оценщика. Просто саму оценку снизили до сделки.

Предлагаю подробно разобрать этот кейс.

Сначала отрицательная переоценка

Для начала немного базы. Сколько стоят объекты в действующем фонде, решает независимый оценщик: он с определенной периодичностью составляет отчет, а УК ставит его цифру в отчетность фонда. Поэтому расчетная стоимость пая (РСП) снижается в момент выхода нового отчета об оценке, а не в момент продажи.

С начала года стоимость недвижимости фонда снижалась трижды в результате переоценки: в феврале на 34,2 млн ₽, в июне на 48,2 млн и в июле на 78,6 млн. Суммарно это 161 млн ₽, примерно шестая часть всей недвижимости по оценке на январь.

РСП изменилась с 314 979,62 ₽ в конце января до 282 901,31 ₽ на 31 августа (–10%). Это меньше на 5,7%, чем при формировании фонда в 2020 году, когда пай стоил 300 000 ₽.

Про снижение стоимости пая вследствие переоценки УК рассказала пайщикам сама. В итогах первого полугодия сказано:

«В рамках второго квартала прошла переоценка недвижимости в фонде, что отражено в снижении расчетной стоимости пая. Снижение связано с общим падением запросов на подобные объекты недвижимости из-за факторов неопределенности».

Потом продажа объекта

Последняя переоценка до продажи объектов — 30 июня. Все три объекта тогда еще были в фонде, продажи не начались.

Первая и пока единственная сделка прошла в июле. Фонд продал «Перекресток» в Путилково, здание 1822 м² в Красногорске Московской области, немного выше оценки. В отчете от 30 июня объект оценивали в 447 489 000 ₽ без НДС, а покупатель заплатил на 3 330 672 ₽ больше — около 451 млн ₽.

От первого фонда это отличается только порядком действий. Там сначала продавали, и цена сделки оказывалась ниже оценки. Здесь оценку снижают до сделки, и продают уже практически по ней.

–14% по одному объекту за пять лет

Чтобы понять, сколько эта сделка стоила пайщику, сравнивать надо не с оценкой, а с ценой, по которой фонд объект когда-то купил.

В апреле 2021 года «Перекресток» обошелся фонду в 525 млн ₽ без НДС. Продали его в июле 2026 года примерно за 451 млн ₽.

Разница 74 млн ₽, или –14% в номинале за пять лет, без учета инфляции. Сверху фонд начислил еще 13,5 млн ₽ за услуги по совершению сделки.

Теперь фонд сменил оценщика

Получается, июльское снижение стоимости пая к этой сделке отношения не имеет, так как объект продали даже немного выше оценки. Дальнейшие отрицательные переоценки в 78,6 млн ₽ пришлись на два оставшихся объекта, которые пока не продали.

Основная часть суммы, 68,7 млн ₽, — это здание «Пятерочки» на Волжском бульваре в Москве. Обратите внимание на изменение оценки.

По состоянию на 5 июня: 420 599 000 ₽ без НДС, отчет подписан АО «НЭО Центр».

Отчет от 20 июля по тому же зданию подписан уже другой компанией, ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ», и цифра там другая — 351 902 000 ₽ без НДС. Между двумя отчетами шесть недель, а вторая оценка на 16% ниже.

Внутри отчетов разница еще больше: оба оценщика сравнивают здание с похожими объектами на рынке (сравнительный подход), и здесь у «НЭО Центра» получилось 504,9 млн ₽, у «Лабриума» — 359,8 млн, разница уже 29%.

В правилах фонда перечислены четыре оценщика, и УК вправе поручить оценку любому из них. Формально ничего не нарушено. Но с 2021 года все отчеты по фонду делал только «НЭО Центр» (32 раза подряд), а теперь другой оценщик.

Рынок за шесть недель так не меняется. Изменилась не цена здания, а подходы того, кто ее считает.

Что осталось в фонде

Два помещения в Москве на 412,7 млн ₽. Больше половины активов фонда, 57,21% на 31 августа, — это уже не недвижимость, а деньги за объект в Путилково на депозите в Альфа-Банке.

Когда эти два помещения продадут, сделки, скорее всего, снова пройдут по отчету оценщика, и вопросов к цене не возникнет. Пай к тому моменту уже подешевел.

Итог: дисконта нет, а убыток есть

В первом фонде объекты продавали ниже оценки, и дисконт было видно прямо в отчетности. Во втором оценку снижают заранее, а продают уже по ней — и к цене сделки не придерешься.

Убыток от этого никуда не делся: по первому объекту он составил 74 млн ₽ к цене покупки. Просто пайщики увидели его не в день сделки, а на переоценках, которые прошли до нее.

Значит, дело не в том, как оформлена продажа, а в самом объекте. Сильный при ликвидации продается близко к оценке, потому что спрос на него есть в любой месяц. Слабый показывает настоящую цену именно на выходе — и неважно, снизят оценку до сделки или после.

А вы смотрели, кто и когда последний раз оценивал объекты вашего фонда?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.