Типичный биржевой фонд недвижимости стоит на 12% дешевле своих активов — запускаю индекс дисконта ЗПИФ

Посчитал дисконт к расчетной стоимости пая по всем фондам недвижимости на Мосбирже: –12%. Данные на 28 августа 2026, дальше буду считать еженедельно.

Зачем это нужно

Дисконт по отдельному фонду ничего не говорит, пока не с чем сравнить. Так, например, если дисконт превышает средний по рынку, то не стоит торопиться с покупкой. Вероятно, на это есть весомые причины и лучше внимательно изучить фонд. А фонд с дисконтом на уровне рынка может оказаться не выгодной, а обычной покупкой по рыночной цене.

Если же дисконт заметно меньше рыночного или даже премия, значит рынок оценивает фонд лучше остальных. Тут тоже стоит понять, за что именно: качество активов, перспективы роста выплат, ликвидность или за то, что сделок мало и цену двигают единичные заявки.

Индекс не подсказывает момент покупки. Он показывает, какой вопрос задать фонду.

Сравнение управляющих компаний на одной шкале

У всех УК фонды в среднем дешевле активов, кроме Велеса, но и там премия держится на одном ЗПИФ с редкими сделками.

Из остальных с наименьшим дисконтом торгуются фонды Паруса и Акцента, с наибольшим — околобанковские УК (ВИМ Сбережения — антилидер). И вот здесь вопрос к прозрачности, качеству активов, ликвидности и обоснованности оценки стоимости объектов.

Динамика

Когда накопится история, индекс станет индикатором движения денег в фонды, реакции на ключевую ставку и другие события.

Кого беру в расчет

31 фонд из 41. Критерии следующие:

1) паи торгуются на Мосбирже
2) УК раскрывает РСП и СЧА
3) по фонду были сделки
4) минус выбросы, которые искажают среднее. Сейчас это ЗПИФ ДОМ.РФ с премией 651%: с ним индекс показывал бы не дисконт 12%, а премию 8,7% по всему рынку.

Порогов по размеру фонда и обороту нет: охват рынка важнее стоимости чистых активов и стакана.

Как считаю

Формула: (цена пая / РСП − 1) × 100: минус — дисконт, плюс — премия.

Индекс — среднее по всем фондам базы, рядом покажу медиану (срединное) как контроль выбросов: чем ближе медиана к среднему, тем меньше влияния какого-либо одного или нескольких фондов-выбросов. Цена — последняя сделка.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.