Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:

🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.

🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.

🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность — деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.

🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:

🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.

🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.

🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.

🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.

🔹Понятен оптимальный способ финансирования — собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие «простые и понятные» расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств…

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.