От цифровых активов к биржевому фонду: как Termoland выстраивает мост между розничными инвестициями и wellness-сегментом

Более 3,6 млрд рублей, 7 выпусков ЦФА и 8 тыс. инвесторов — Termoland подтвердил спрос на свои инвестиционные инструменты. Следующий этап — запуск фонда на Московской бирже, который учитывает все преимущества ЦФА и становится альтернативным вариантом финансирования сети Термолэнд. Разбираем механику, преимущества и стратегический замысел.

В предыдущих материалах мы проанализировали структуру российского рынка термальных комплексов и факторы, обеспечившие Termoland долю в 29% от совокупных площадей всех действующих объектов. Однако за любым масштабным развитием стоит не только операционная эффективность, но и способность привлекать капитал. Вопрос, который сегодня волнует многих профессиональных инвесторов: как частный капитал может быть интегрирован в рост этого сегмента?

Ответ — в эволюции инвестиционных инструментов, которую Termoland прошёл за два года: от пилотных выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) до подготовки к листингу закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) на Московской бирже. Ниже — практический разбор этой трансформации с акцентом на параметры, ограничения и перспективы каждого этапа.

Трек-рекорд ЦФА: количественные и качественные итоги

С 2024 года Termoland использовал механизм ЦФА как основной канал привлечения розничных инвестиций. На сегодняшний день совокупный объём привлечённых средств через этот инструмент превысил 3,6 млрд рублей, количество уникальных инвесторов — свыше 8 тыс. Всего проведено 7 выпусков, из которых три уже полностью погашены на сумму 1,5 млрд рублей без единой просрочки.

Особого внимания заслуживает динамика спроса. Рекордный четвёртый выпуск был выкуплен за 7 минут, а выпуск от 30 марта 2026 года объёмом 500 млн рублей нашёл своих держателей в течение нескольких часов. Такая скорость размещения в сегменте ЦФА — явный маркер дефицита предложения и высокой степени доверия к эмитенту.

Доходность по выпускам колебалась в диапазоне 20–28% годовых в зависимости от срока обращения (стандартно — 12 месяцев) и базовой ключевой ставки на момент фиксации условий. Минимальный порог входа — 1 000 рублей — позволял участвовать в инвестициях даже неподготовленным розничным инвесторам, включая гостей термальных комплексов (вплоть до лимита 600 тыс. рублей на одного неквалифицированного инвестора в рамках одного выпуска).

Конструкция ЦФА и её ограничения

Выпуски осуществлялись на блокчейн-платформе «А-Токен» (входит в экосистему Альфа-Банка и включена в реестр операторов информационных систем Банка России). Инструмент представлял собой денежное требование с фиксированной доходностью: заранее известный купон, регулярные выплаты и погашение номинала в конце срока. В ряде выпусков дополнительным бонусом выступали скидки на посещение комплексов Termoland.

Однако у этой модели есть два системных ограничения:

• неразвитый вторичный рынок — инвестор, как правило, вынужден держать ЦФА до погашения, не имея возможности эффективно выйти досрочно;
• короткий инвестиционный горизонт — стандартные 12 месяцев не всегда совпадают с потребностями компании в долгосрочном финансировании и ожиданиями институциональных инвесторов.

Именно эти факторы подтолкнули Termoland к разработке альтернативного, более гибкого и масштабируемого инструмента.

ЗПИФ «Термолэнд Капитал»: конструкция и преимущества

Следующий этап — вывод на Московскую биржу Закрытого паевого инвестиционного фонда «Термолэнд Капитал». По своей сути это инструмент коллективных инвестиций, работающий в правовом поле 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Базовый актив и схема работы

Базовым активом фонда выступают права требования из договора займа, предоставленного головной компании сети — ООО «УК Термолэнд». Проще говоря, фонд аккумулирует средства пайщиков, выдаёт заём под фиксированный процент, а полученные проценты распределяет между инвесторами.

Периодичность выплат — ежемесячно (реестр пайщиков составляется на последний торговый день месяца). Доходность в первый год зафиксирована на уровне 20,5% годовых, а в дальнейшем ежегодно пересматривается по формуле ключевая ставка ЦБ + 5,5%.

Три ключевых преимущества перед ЦФА

1. Доступность через любого брокераПаи фонда торгуются на Московской бирже и доступны в приложениях Сбер Инвестиций, ВТБ, БКС, Альфа-Банка, Финама и других. Инвестору не нужно осваивать отдельные блокчейн-платформы — всё происходит в привычном интерфейсе брокерского счёта.

2. ЛиквидностьПай можно продать в любой торговый день по рыночной цене. Присутствие маркетмейкера минимизирует спред. Это радикально отличает ЗПИФ от типичных ЦФА, где досрочный выход затруднён.

3. Длинный инвестиционный горизонтТри года — достаточный срок для реализации крупных инвестиционных проектов (строительство новых комплексов, реновация) и одновременно комфортный для инвестора, который может планировать свои инвестиции на более длительный горизонт.

Стратегическая перспектива: от заёмного фонда к фонду недвижимости

Важно понимать: ЗПИФ «Термолэнд Капитал» — не конечный пункт, а первая фаза более масштабной стратегии. В перспективе компания планирует сформировать рентный фонд, в состав которого войдут реальные объекты недвижимости — уже построенные и действующие термальные комплексы Termoland.

Сейчас мы видим запрос розничных инвесторов на понятные активы с физическим наполнением. Как отмечает коммерческий директор ИНФИНИТУМ Диана Одинцова, «инвестор видит объект, в который вложены средства — складской комплекс, торговый центр, гостиницу или объект wellness-индустрии — и понимает, за счёт чего формируется доход».

При этом сегмент термальных комплексов и wellness-недвижимости на сегодняшний день практически не представлен среди ЗПИФ, торгующихся на Московской бирже. Поэтому мы уверены, что такой продукт найдет отклик и интерес со стороны розничных и институциональных инвесторов.

Такой фонд недвижимости позволит инвесторам:

• владеть долей в действующих объектах недвижимости, которые уже построены и работают в формате Термальных комплексов.
• получать стабильный и прогнозируемый доход от арендного потока, который привязан к товарообороту комплекса (индексируется на размер “реальной” инфляции);
• участвовать в капитализации объектов по мере расширения сети и роста стоимости недвижимости.

Текущий фонд Термолэнд Капитал выполняет роль пилотного проекта: на нём отрабатываются процессы взаимодействия с УК, брокерами, маркетмейкером и биржей, а также формируется база лояльных квалифицированных инвесторов. Именно поэтому в фонде реализован механизм, который дает инвесторам повышенную доходность по сравнению с аналогичными инструментами на рынке.

Резюме

1. Termoland успешно реализовал 7 выпусков ЦФА на общую сумму 3,6 млрд рублей, погасил 1,5 млрд рублей и сформировал пул из более чем 8 тыс. розничных инвесторов.
2. Следующим этапом стал запуск ЗПИФ «Термолэнд Капитал», который предлагает рынку преимущества биржевой ликвидности, доступность через любого брокера и трёхлетний горизонт инвестирования.
3. Долгосрочная инвестиционная стратегия компании включает в себя запуск рентного фонда на базе реальных объектов недвижимости, что позволит инвесторам получать доход от операционной деятельности и роста капитальной стоимости активов.

В следующем материале мы детально разберём параметры ЗПИФ «Термолэнд Капитал»: механику расчёта доходности, порядок покупки паёв на бирже и конкретный пример инвестиционного кейса.

Присоединяйтесь к сообществу инвесторов Termoland в нашем телеграм-канале, чтобы получать актуальную аналитику и информацию об инвестиционных продуктах сети.