Вся правда о ЗПИФ Активо. Интервью с Михаилом Костроминым.

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

О компании и философии «антихрупкости»

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Хотя отказ от займов ограничивает скорость роста СЧА (стоимости чистых активов) по сравнению с банковскими игроками, это гарантирует инвесторам максимальную сохранность имущества.

Ликвидность и выход на биржу

Низкая ликвидность паев — частая претензия инвесторов. Михаил объясняет это спецификой продукта: большинство клиентов Aktivo — долгосрочные инвесторы, которые покупают паи на внебиржевом рынке (как на IPO) и не стремятся их продавать.

Тем не менее, компания предпринимает шаги для улучшения ситуации:

• Вывод на ММВБ: Все фонды, начиная с «Активо-20», выводятся на Московскую биржу.
• Маркетмейкинг: Aktivo ведет переговоры с брокерами о подключении маркетмейкеров. Это позволит инвесторам оперативно выходить из позиций, хотя на «тонком» рынке ЗПИФ даже небольшие заявки (на 5–10 млн руб.) могут существенно двигать цену.

Разбор фондов: Склады и потенциал роста

Активо-22 (Раевская, Краснодарский край)

Этот фонд владеет мультитемпературным складским комплексом. Михаил раскрыл внутреннюю кухню ценообразования:

• Цена за метр: На сайте указана цена 59 000 ₽ (без НДС), что в пересчете с налогом дает около 73 000 ₽ за м². Это значительно ниже стоимости строительства новых аналогичных складов, которая сейчас достигает 94 000 ₽ за м².
• Арендные ставки: Около 50% площадей сданы по старым ставкам (6 000 ₽ за м²), в то время как рыночная цена в регионе уже достигла 12 000 ₽.
• Потенциал: Срок действующих договоров — около 2,5 лет. По мере их пересмотра под рыночные условия доходность фонда может существенно вырасти.

Активо-21 (Екатеринбург)

Ситуация схожа с краснодарским складом: объект сдан по ставкам в два раза ниже рынка (6 000 ₽ против 12 000 ₽). Это создает «скрытый» потенциал роста стоимости пая в будущем.

НДС и возмещение

Aktivo работает на общей системе налогообложения, что подразумевает наличие НДС в стоимости объектов. Компания занимает честную позицию: НДС возмещается из бюджета и распределяется между пайщиками. В «Активо-21» налог уже возмещен, в «Активо-22» возмещение ожидается ориентировочно летом 2026 года.

Почему Aktivo находит выгодные сделки?

Михаил отмечает, что преимущество Aktivo перед гигантами вроде Сбера или ВТБ — в гибкости. Крупным банкам неинтересны сделки объемом около 1 млрд рублей из-за высокой удельной стоимости управления. Aktivo же активно работает с региональными брокерами и находит объекты на вторичном рынке, которые «не доходят до Москвы», покупая их значительно дешевле себестоимости строительства.

Это только часть интервью, посмотрите весь подкаст целиком:

Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости

Подпишитесь на MAX — Канал в MAX