Апартаменты в Сочи или Анапе? Куда лучше инвестировать? Расчёт доходности.

В этой статье разберем инвестиционную составляющую 4-звездочных гостиничных комплексов в Сочи и 5-звездочных… но в Анапе...

❗️ Предположим, что бюджет на покупку составляет 14,5 млн ₽.
ЧТО ВЫГОДНЕЕ КУПИТЬ:
✔️ Номер в готовом апартаментном комплексе в Сочи (перепродажа от инвесторов) (под управлением локального Отельера) с доходностью 1,2 млн рублей в год (доход начнется сразу после покупки)… Или...
✔️ Номер в гостиничном комплексе в Анапе (под управлением сетевого отельера), который начнет работать с января 2028 года с доходностью 2,5 млн рублей в год.



❗️При этом за апартамент в Сочи нужно будет расплатиться сразу (14,5 млн рублей).
❗️❗️ В Анапе номер стоит столько же, но можно приобрести его в рассрочку с первоначальным взносом 30%, а остаток до февраля 2027 года.

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ ПРОВЕДЕМ ПО ДВУМ САМЫМ ВАЖНЫМ ПАРАМЕТРАМ (доход от аренды и капитализация):
◾️ Сколько будет заработок за 10 лет с апартамента в Сочи (с учетом индексации (повышение стоимости проживания) 5% в год).
◾️ И сколько за эти же 10 лет можно заработать с гостиничного номера в Анапе с такой же индексацией.
◾️ Сколько будут стоить номера в этих отелях при условии, что рост стоимости апартамента в Сочи 5% в год… Рост стоимости номера в Анапе — 20% в год до конца 2027 года… и затем по 5% в год...

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:



СРАВНИВАЕМ ДОХОДНОСТЬ за 10 ЛЕТ
◾️ Для Сочи: с момента покупки до 2036 года.
◾️ Для Анапы: до 2036 года, но доход только с 2028 года.

Инвестировав в апартамент в Сочи мы получим за 10 лет следующий доход 👇:


👆 Таким образом, если купить готовый апартамент в Сочи за 14,5 млн рублей через 10 лет суммарный доход от аренды составит 15 млн ₽.

❗️ Но здесь есть нюанс: несетевые отельеры редко включают в договор пункт о ежемесячных отчислениях на ремонт и замену оборудования (~3% от чистой выручки в месяц)… поэтому за 10 лет нужно быть готовым 2 раза вложиться в ремонт/замену оборудования...

◾️ РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ГОСТИНИЧНОГО НОМЕРА в АНАПЕ начнёт действовать только с 2028 года и тогда расчёты будут такими 👇:


Таким образом, за 10 лет суммарный доход от Анапы будет более чем на 5 млн рублей выше, чем от Сочи (на 34%).

❗️ В договорах аренды с сетевыми отельерами (Cosmos, Alean, Azimut, Lavikon) есть пункт, по которому ежемесячно УК удерживает ~ 3% от прибыли и эти деньги идут на постоянное обновление интерьеров номеров… То есть и через 10 и через 20 лет (на такой срок обычно заключаются договора)… номера собственников остаются в идеальном состоянии. Поэтому здесь закладывать затраты на ремонт не нужно ❗️

Однако, финансовый результат инвестиций рассчитывается не только от арендного дохода, но и от роста стоимости актива.
Поэтому, РАССЧИТАЕМ КАКАЯ СТОИМОСТЬ ЧЕРЕЗ 10 ЛЕТ БУДЕТ у АПАРТАМЕНТА в СОЧИ и КАКАЯ ЦЕНА БУДЕТ за НОМЕР в АНАПЕ:
✔️ По статистике готовые объекты растут на 5% в год.
✔️ За период стройки объекты в Краснодарском крае показывают рост ~20% за год.



РАССЧИТАЕМ ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ за 10 ЛЕТ ПО КАЖДОМУ ИЗ ВАРИАНТОВ:

✔️ СОЧИ:
Доход: 15,1 млн руб.
Стоимость в 2036 г.: 23,6 млн руб.
Итого = 38,7 млн руб.
Вычитаем первоначальную покупку 14,5 млн руб. → чистый заработок = 24,2 млн руб.

✔️ АНАПА:
Доход: 20,3 млн руб.
Стоимость в 2036 г.: 37 млн руб.
Сумма = 57,3 млн руб.
Вычитаем 14,5 млн руб.
Чистый заработок = 57,3 – 14,5 = 42,8 млн руб.

ВЫВОДЫ:
1. Анапа дает чистый суммарный заработок почти в 2 раза выше, несмотря на то, что доход начинается позже.
2. При покупке апартамента в Сочи (под управлением локального отельера) нужно закладывать затраты на ремонт ~ 2 млн ₽ раз в 5 лет… при покупке номера под управлением сетевого отельера в Анапе — таких затрат нет...
3. Покупка готового апартамента в Сочи — это 100% наличный расчёт. Если рассматривается переуступка, то ещё и неполная стоимость в договоре (со всеми вытекающими рисками и проблемами с ФНС).
4. Покупка номера в Анапе происходит по ДДУ (ФЗ-214 с эскроу-счетами) и с рассрочкой...

👆 При комбинировании рассрочки и банковского депозита (даже с сегодняшними скромными процентами) выгода от покупки составит более 600 000 рублей 👇:



❗️ Так же, несомненным плюсом приобретения строящегося гостиничного комплекса является следующий факт 👇:



👆 ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ? СЕЙЧАС ПОЯСНЮ 👇:
Все расчёты между отельером и собственниками рассчитываются от Валовой выручки без НДС (22%).

То есть, для примера: стоимость проживания стоит 10 000 рублей. НДС 2 200 рублей. Значит расчёты: 8 800 ₽ — 50% (вся расходная часть и доля отельера) = 4 400 рублей на руки собственнику номера.

❗️❗️❗️ Но!!! Новые отели имеют налоговую льготу в течении 5 лет после открытия (когда НДС остаётся нулевым).
👆 Поэтому, если Вы рассматриваете готовый отель (который, например работает уже 3 года… нужно понимать, что осталось всего 2 года пока данная льгота будет действовать… далее доход сократится (от тех цифр, которые были описаны выше). Для нового отеля — ставка 0% НДС будет действовать 5 лет.


🧐 — «Роман, но Сочи то самый известный курорт в России. Здесь и загрузка выше… да и более обеспеченные люди едут отдыхать в Сочи… А те у кого бюджет скромнее… едут отдыхать в Анапу… А зимой в Анапе вообще никого нет...»

👨‍🏫 -«Только факты смогут дать нам ответ на эти 👆 вопросы: поэтому, давайте посмотрим как дела обстоят на самом деле 👇»:


👆 Это цены на проживание в марте в лучших 4-звездочных отелях Сочи. А это цены на размещение на такие же даты в 5-звездочных отелях Анапы 👇:



И ПО ПОВОДУ ЗАГРУЗКИ: в сезон загрузку свыше 90% показывают практически все отели побережья… а не в сезон бытует мнение, что Анапа полностью «умирает»… Давайте посмотрим так ли это 👇:


1 млн туристов Сочи и всего 65 тысяч в Анапе за первые два месяца года… Казалось бы всё предельно просто… но!!! 👇


А теперь уже, принимая во внимание эти данные 👆… Мы можем математически рассчитать 👇 где загрузка выше:


👆 Таким образом, те отели в Анапе, которые работают круглогодично показывают загрузку намного выше, чем в Сочи… хотя визуально Анапа пустая, а в Сочи огромное количество туристов… Такой вот пародокс 🤷‍♂️.

❗️❗️❗️ И ещё важный момент: многие отели в Сочи раньше продавались без ремонта, мебели и техники под ключ… Застройщики разрешали собственникам делать ремонты самостоятельно и сдавать их в частном порядке… Многие такие собственники сейчас стремятся выйти из проекта (зачастую с большим демпингом) по причине того, что их номера Отельер в управление не берет (потому что ремонт там не выполнен по стандартам отеля)… К чему приведёт покупка такого апартамента (который не возьмёт в управление Отельер) можно понять из закона о Классификации гостиниц 👇:


👆 То есть, уже очень скоро номер сдать будет невозможно. Использовать его можно будет только для собственного отдыха, либо сделать демонтаж существующего ремонта и заказать у Застройщика ремонт по стандартам отеля (200 т.р с квадрата) 🤷‍♂️.

Нужен совет или уже готовы инвестировать в недвижимость курортных городов — напишите/позвоните… проконсультирую, а так же договорюсь на самые выгодные цены и условия покупки.


С уважением,
Литовка Роман