Рынок строительства многоквартирных жилых домов в больших городах Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Пермь

Рынок строительства многоквартирных жилых домов в больших городах Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Пермь

С Москвой и Санкт-Петербургом все уже давно понятно и разобрано, про юг России тоже много знаем (особенно Краснодар и Сочи), а что у нас происходит в других регионах. Вернее — в крупнейших городах Урала, Сибири, Дальнего Востока? Этот обзор покрывает четыре крупнейших городских рынка новостроек ближе к Уралу. Заодно соберем макробазу для эмитентов облигаций

 

Разберем последние 5 лет развития рынка и экономики, посмотрим на текущие тренды.

Социально-экономическое положение и спрос

Спрос на первичном рынке формируется тремя факторами: 

 

1. реальные располагаемые доходы и занятость, 

2. ипотечная доступность (ставка/платеж), 

3. уверенность домохозяйств в горизонте 12–24 месяцев (ожидания по ставкам и ценам) 

На уровне РФ ключевой сигнал для платежеспособного спроса с 2021 года — переход от стагнации/просадки к восстановлению и ускорению реальных располагаемых доходов после 2022 года: в 2023 году реальные располагаемые доходы, по данным Интерфакс со ссылкой на официальную статистику, выросли на 5,8% после снижения на 1% в 2022 году. В 2024 году рост реальных располагаемых доходов по оценке официальной статистики достиг 7,3%.

Для рынков новостроек это принципиально: при высокой инфляции номинальные доходы могут расти на бумаге, но именно реальные располагаемые доходы определяют, сколько платежа (или первоначального взноса) домохозяйство может нести.

 

Дополнительный индикатор тепла спроса — квартальная динамика: рост реальных располагаемых доходов в 3 квартале 2024 года оценивался в 9,4% г/г. Это важно как подтверждение тренда: в 2023–2024 спросовая база заметно укреплялась, что объясняет, почему региональные рынки держали цену даже при ухудшении ипотечной доступности. В городах, где в последние годы шел приток денег от ВПК, рынок жилищного строительства спокойно растет, адаптируясь к сложным условиям.

Номинальные доходы в 2021–2025 гг. росли во всех регионах РФ вслед за ростом номинальных зарплат и инфляцией (эффект номинального роста помогал удерживать ожидания по ценам, но не всегда превращался в рост доступности). Медианный уровень среднедушевых доходов по регионам составил 56,4 тыс. руб. в месяц, а разброс по лидерам/аутсайдерам — кратный. Для девелоперов в Москве и Санкт-Петербурге это означает простую вещь: средняя зарплата по больнице не продает квартиры; продает сегментация (семейные покупатели, мигранты в агломерацию, инвесторы, корпоративный спрос) и финансовый продукт (ипотека/рассрочка/трейд-ин).

В регионах же работа идет с заметным оживлением спроса даже без сильной зависимости от льготных ипотечных программ.

 

Сейчас ключевая ставка 15,50%. Это делает рыночную ипотеку дорогой, особенно на вторичном рынке, где нет субсидирования. По мере снижения ставки рынок продолжит рост.

 

Динамика строительства и масштабы рынка за последние пять лет

Важно понимать сочетание текущего объема строительства, темпа вывода новых проектов и способности рынка поглощать предложение (распроданность относительно стройготовности). Это влияет на наполнение эскроу счетов и покрытие ими проектного финансирования.

В Уральском регионе ставки по проектному финансированию чуть повыше средних по стране. Но тут играет роль фрагментированность рынка.

 

По данным рейтинга ТОП-100 населенных пунктов по объему строительства (актуальные данные на 01.01.2026), все города имеют значимый строительный бэклог, но с разным масштабом:

 

• Екатеринбург — 5 772 062 м² (2 место в РФ), 

• Уфа — 2 642 348 м² (8 место), 

• Пермь — 1 658 900 м² (12 место), 

• Челябинск — 962 846 м² (20 место). 

 

Квартальная динамика (01.01.2026 к 01.10.2025) показывает разную фазу цикла: Екатеринбург +311 516 м², Пермь +55 856 м², Челябинск +28 174 м², Уфа −179 722 м².

Екатеринбург и Пермь наращивали предложение (и завершали структурирование проектного портфеля), Челябинск — умеренно расширял стройку, Уфа — сокращала объем текущего строительства (что может быть следствием более осторожного вывода новых очередей).

Важный момент состоит в том, что на фоне снижения запусков, уже к концу 2026 года создастся дефицит предложения жилья в высокой стадии готовности, и цены на жилье продолжат рост. Отдельно по Екатеринбургу есть данные на 01.10.2025: в городе фиксировалось 5,46 млн м² жилья в стройке и прирост за квартал 350,3 тыс. м². Это хорошо стыкуется с показателем на 01.01.2026 (5,77 млн м²), то есть Екатеринбург удерживал роль тяжеловеса стройки и продолжал накапливать объем.

Если смотреть ретроспективно на 2021–2024 как на «период роста рынка» (до перелома ипотечных условий и ужесточения ДКП), то на примере Екатеринбурга видно, что рост обеспечивался и ценой, и объемом сделок: в 2021–2024 гг. рынок рос в среднем на 24% в год за счет увеличения площади сделок (с 1,0 до 1,2 млн кв. м) и роста средней цены (с 92 до 148 тыс. руб./кв. м). Это важный бенчмарк, потому что он задает «норму» ожиданий собственников и девелоперов, которую рынок в 2025–2026 будет пытаться пересобрать под новую реальность ставок.

 

По Челябинску ярким маркером перестройки рынка стала скорость роста цен в 2022–2025: по данным аналитиков bnMAP.pro, в январе 2025 средняя стоимость 1 кв. м в новостройках составила 146,5 тыс. руб. против 63,1 тыс. руб. в январе 2022 (+131,8%). Такой рост почти всегда означает, что девелоперы проходили окно спроса с высокой способностью перекладывать рост себестоимости и стоимости финансирования в цену, но в 2026 году вопрос будет уже про эластичность спроса при снижении доступности кредита. 

Крупнейшие застройщики и текущий проектный контур

Структура предложения в этих городах — смесь сильных региональных игроков и федеральных девелоперов. В Екатеринбурге отмечалась экспансия федеральных компаний за последние 5 лет, что, по сути, повышает конкуренцию за землю и ускоряет «профессионализацию» продуктовой линейки.

По Челябинску структура лидеров выглядит следующим образом: 

Суммарная доля топ‑5 по площади в стройке превышает половину регионального объема (через доли, указанные в таблице), что означает заметную концентрацию и, как следствие, более управляемую конкуренцию по продукту и цене. 

 

По Перми в числе крупнейших игроков по объему строительства фигурируют ПМД, ОНИКС, Девелопмент‑Юг, ИНГРУПП. Имена не особо известные за пределами регионов:

 

Для Уфы как центра Башкортостана рейтинг крупнейших застройщиков в публичной выдаче подтверждает присутствие как региональных, так и межрегиональных компаний, но по данным обзорной модели рынок менее монополизирован, чем в сверхкрупных агломерациях (топ‑3 контролирует около четверти рынка в выбранной оценке). 

В отраслевом смысле текущий проектный контур во всех четырех городах в 2025–2026, как правило, включает три продуктовых корзины: массовый эконом-комфорт, комплексные проекты с очередями и точечные бизнеспроекты в локациях с высоким спросом на качество. На уровне управленческой механики это означает рост значения КРТ/комплексных площадок и инфраструктурной повестки, особенно там, где дефицит земли становится ограничителем роста.

Распроданность, цены и качество спроса

Для девелопера важна не только «стройка в квадратных метрах», но и качество спроса: как быстро продается продукт относительно темпа строительства и насколько цена «подкреплена» платежеспособностью, а не только субсидиями и рассрочкой.

По Екатеринбургу отмечалось, что коэффициент распроданности к стройготовности около 83% (против 43% в целом в России) указывает на небольшую дефицитность(то есть рынок в среднем успевал поглощать предложение). Это хороший сигнал для устойчивости цены, но он чувствителен к ставкам: при охлаждении ипотеки коэффициент может быстро уйти вниз, и тогда девелоперы будут вынуждены активнее включать промомеханику (субсидирование ставки/рассрочки/скидки на ограниченный пул лотов).

В Челябинске хорошо известный нам девелопер АПРИ имеет уровень стройготовности 64%, что тоже сильно выше среднего по стране. Проекты в высокой степени готовности и полностью готовые проекты — обеспечивают сильную позицию на рынке, а рост цен соизмерим со средневзвешенной ставкой финансирования.

 

У АПРИ как раз есть слайд на тему доступности жилья и в Челябинской и в Свердловской областях:

По ценам видна следующая логика рынка:

 

• Екатеринбург: рост средней цены с 92 тыс. руб./кв. м (2021) до 148 тыс. руб./кв. м (2024) при росте объема сделок — пример здорового роста с поддержкой спроса.
• Уфа: в базовой оценке 2024 средняя цена порядка 145 тыс. руб./кв. м (в той же выборочной модели), при ожидании дальнейшего роста в горизонте до 2032 и умеренного роста количества сделок.
• Челябинск: скачок средней цены в новостройках с 63,1 тыс. руб./кв. м (январь 2022) до 146,5 тыс. руб./кв. м (январь 2025) указывает на существенное удорожание продукта (и/или заметное улучшение структуры предложения), но одновременно повышает риск «порогов доступности» в 2026 при дорогом кредите. Тот же АПРИ исторически реализует жилье в высокой степени готовности дороже рынка.

 

По структуре финансирования спроса ключевой тренд 2024–2025 — замещение рыночной ипотеки квазиипотечными инструментами девелопера. В июне 2025, по результатам опроса крупнейших застройщиков, отмечалось, что порядка 40% сделок на первичном рынке заключалось с использованием рассрочки, на сумму около 1 трлн руб. (против 10–20% в предыдущие годы).

Это сигнал одновременно позитивный и рискованный: позитивный — продажи поддерживаются; рискованный — растет доля спроса, купленного финансированием, и при ухудшении платежной дисциплины нагрузка может вернуться к девелоперу (рост расторжений/переподписаний/перепродаж).

Наконец, для цен важно видеть спред первичка–вторичка. Спред между ценами первичного и вторичного рынков держался на уровне около 51% и с июля 2024 превышал 50%. В операционном смысле это означает: вторичка становится конкурентом-якорем для новостроек по мере нормализации ипотеки; девелоперу приходится либо добавлять ценность продуктом, либо управлять ценой (а чаще — и тем и другим).

В 2025 году рынок жилищного строительства во всей России успешно адаптировался к жестким рыночным условиям. Продажи жилья превысили показатель 2024 года по количеству зарегистрированных ДДУ на жилые помещения на 6%, а по объему поступлений в строительную отрасль —на 11% Основные факторы: использование альтернативных механизмов продаж (без ипотеки заключено в 1,4 раза больше, чем год назад) и активный спрос на семейную ипотеку» к концу года.

 

Рынок находится в состоянии баланса, несмотря на сложный экономический фон. Девелоперская деятельность замедлилась: объем ввода новых проектов сократился на 12% г/г. Но портфель строящегося жилья стабильно растет: +2% г/г.

Прогноз на 2026 год и чувствительность к ключевой ставке

Ипотечная рамка и риски по семейной ипотеке

Ключевой параметр 2026 года — траектория ставки и конфигурация господдержки. В обзоре указывалось, что при ключевой ставке 14% в 2026 средняя ставка по ипотеке среди крупнейших 20 банков может опуститься примерно до 18% (логика “ключ + спред” сохраняется). Снижение ставки возвращает рыночную ипотеку в продуктовый микс и снижает потребность рынка в рассрочках.

По семейной ипотеке за последние годы программа не раз перенастраивалась по параметрам и географии. Характерный пример — расширение/обновление перечней городов, где семьи могут брать льготную ставку 6% на готовое жилье: отмечалось, что 1 июля 2025 года ДОМ.РФ обновил перечень таких городов, и список включал 884 города в 83 регионах. С точки зрения перспектив 2026 года это создает два эффекта: (1) часть спроса потенциально уходит на свежую вторичку, (2) происходит “расшивка” цепочек сделок, когда покупатель сначала продает/покупает готовое жилье, а затем выходит в новостройку.

 

Негативный фон для возможных дальнейших изменений семейной ипотеки в 2026 году — высокий бюджетный “чек” субсидий, чувствительность программы к ключевой ставке и общее стремление регулятора снижать долю нерыночного кредитования. В отраслевой логике это транслируется в риск точечных ужесточений (по лимитам, адресности, банкамоператорам, продуктовым ограничениям), что в 2026 может стать главным источником риска для девелопера. Косвенно о таких рисках говорили и аналитики, отмечая, что их сценарии по рынку ипотеки не учитывают риск изменения условий программы.

Сценарный анализ: ключевая ставка с 15,5% идет 12% к концу 2026 года

Для регионального домохозяйства, которое комфортно платит 70 тыс. руб. в месяц, максимальный кредит при ставке 20% — около 4,1 млн руб.; при 16% — около 5,0 млн руб.; при 14% — около 5,6 млн руб. То есть снижение ставки расширяет доступный “чек” покупки примерно на 20–35%. Это резко увеличивает долю квартир, проходящих по платежеспособности, особенно на вторичном рынке, где продукт менее субсидирован.

При высоких ставках вторичка застревает в зоне низкой ликвидности: продавец не готов отдавать дисконт, а покупатель не тянет платеж. Снижение ключевой ставки в сторону 12% с высокой вероятностью сдвинет рыночные ипотечные ставки вниз и разморозит часть отложенного спроса. Выдачи ипотеки на вторичном рынке в 2025 году оставались под давлением, и улучшение связывалось со смягчением ДКП (об этом мы общались с Михаилом Посредниковым на дне инвестора ЦИАН).

Рост ликвидности вторички формирует дополнительные деньги от продажи старых метров и снижает потребность в максимальном кредитном плече, а значит повышает конверсию в сделки в новостройках. На макроуровне эта логика согласуется с наблюдением о навесе квартир на вторичном рынке, который активизируется при снижении ключевой ставки.

 

В масштабах России ДОМ.РФ видит это вот так:

Эти тренды будут актуальны во всех больших городах страны.

 

Итоговый взгляд на 2026 для четырех городов

1. Предложение остается крупным. Сейчас эти города находятся высоко в общероссийском рейтинге по объему текущего строительства: Екатеринбург — 2й, Уфа — 8я, Пермь — 12я, Челябинск — 20й. Это означает, что 2026 год придется проходить с большим портфелем обязательств по проектному финансированию и строительным графикам.

2. 1. Спрос будет определяться ставкой и правилами господдержки. При сохранении жесткой ДКП девелоперы будут продолжать упираться в рассрочки; при заметном снижении ставки (ближе к 12%) рыночная ипотека начнет возвращаться в структуру сделок, что снизит давление на девелоперский баланс.

3. Города разделятся по профилю риска:

   Екатеринбург по историческим данным выглядел как рынок с относительно сбалансированной распроданностью к стройготовности (83%) и устойчивым ростом 2021–2024, но при этом он же несет огромный объем текущей стройки — то есть будет очень чувствителен к “ошибке ставки” в 2026.

   Челябинск — рынок, где цена сильно выросла за 2022–2025, и в 2026 будет важен контроль доступности (не дать цене «оторваться» от платежа). При этом тот же АПРИ планирует увеличить выручку в 2 раза в 2026 году, и основа как раз в Челябинске.

   Уфа и Пермь по объему строящегося жилья находятся в верхней части федерального рейтинга, но их квартальная динамика различается (Уфа — снижение, Пермь — рост), что может означать разные управленческие стратегии девелоперов: осторожность против наращивания.

4.