#ПроНедвижимость: обзор ЗПИФ "Акцент 5"

Друзья, приветствую. Небольшой обзор нового ЗПИФ недвижимости «Акцент 5». Кратко напомню ключевые характеристики фонда:

• Складской комплекс в Подмосковье, единственный арендатор «Деловые линии», договор аренды до 2032 года;
• Стоимость 5,6+ млрд рублей (без НДС) или 96,5 тыс. рублей за метр, площадь 58 тыс. кв. метров;
• Ежемесячная выплата дохода, ежегодная индексация арендной ставки на размер ИПЦ, без нижнего и верхнего порога — особая фишка данного фонда.
• Срок договора доверительного управления фондом до 2040 года, доступен для неквалифицированных инвесторов;
• Комиссия УК 1% от СЧА фонда плюс 10% от доходов пайщиков.

Место расположения объекта фонда, источник: yandex.ru/maps

Разумеется, в этом обзоре мы не можем с вами делать выводы только на основе маркетинговых материалов sell-side стороны, как это сделало, похоже, 100% блогеров, если вы уже ранее читали обзор на этот ЗПИФ. И мы с вами пойдем сразу в отчет оценщика, из которого узнаем не мало интересного.
Про текущий рынок:

Согласно аналитике компании Nikoliers, по итогам I пол. 2025 г., появление крупных свободных предложений, заметная часть из которых расположена на удаленности более 45 км от МКАД, повлияло на состояние сегмента складов класса A. За II квартал 2025 г. ставка аренды на такие площади снизилась на 8% до отметки 12 355 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.

Стр. 60 отчета об оценке.

Про аналоги:

Цены предложений объектов высококлассной складской недвижимости в г. Москве и Московской области, являющихся аналогами оцениваемого объекта, находятся в диапазоне от 96 377 до 114 883 руб./кв. м с НДС.

Стр. 64 отчета об оценке.

Это 80 — 96 тыс. за кв. метр без НДС, т.е. верхняя планка ниже текущей оценки объекта (!), — мое примечание.

Немного прогнозов:

В связи с тем, что в 2027 г. ожидается рост объема ввода спекулятивных объектов, в 2026-2027 гг. средняя ставка аренды будет расти в пределах прогнозируемой инфляции и сохранится в диапазоне 12 600 – 13 000 руб. / кв. м / год год без НДС, ЭР и КП.

Стр. 65 отчета об оценке.

Далее переходим к разделу «5.5. выведение итоговой величины рыночной и справедливой стоимостей».Сравнительным подходом объект оценен в 4,4 млрд рублей, а доходным в ~6 млрд рублей (по средней ставке cap rate 12,6%). Далее оценщик приходит к экспертному (то есть не основанному на объективных расчетах) выводу, что при итоговой оценке необходимо применить оценку сравнительным анализом (4,4 млрд рублей) с весом 20% и оценку доходным методом (~6 млрд рублей) с весом 80%. Итоговая цена объекта 5,65 млрд рублей, без НДС.


Источник: accent-am.ru/funds/aktsent-5-fond-nedvizhimosti

Теперь ниже мое личное мнение, основанное на личном опыте, не является инвестиционной рекомендацией.

У меня нет вопросов к качеству объекта. Условия по комиссиям хуже топовых практик от «Парус» и «Рентал ПРО», сопоставимы с околобанковскими УК, тут оценка на тройку по пятибалльной шкале, а это уже само по себе должно давать дисконт к оценке.

Я критически отношусь к выводам оценщика и не нашел внятного обоснования ни весов оценки (меня решительно не впечатляет обоснование: «результат по сравнительному подходу может не в полной мере учесть влияние отдельных индивидуальных особенностей объектов, информация о которых не приводится в открытом доступе. На основании этого сравнительному подходу был присвоен вес – 20%», — стр. 122 отчета), ни применяемого cap rate, который просто принят как среднее от нескольких агентств.

Поэтому я бы оценил объект исходя из соотношения 50:50, так как «индивидуальные особенности объекта» не раскрыты, но видимо, имеются. В таком случае справедливая цена получилась бы 5,17 млрд или 89 тыс. за метр, что уже вписывается в середину рыночного диапазона, о котором написано на стр. 64 отчета.

Вторая возможная правка, сохраним подход 80:20, но скорректируем cap rate. Изучив несколько отчетов от разных консалтинговых компаний в области недвижимости, я нахожу, что наиболее обоснованные данные приводит межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО, для понимания, эти ребята могут проводить экспертизу отчетов об оценке и давать заключения относительно обоснованности оценок, поэтому их мнение можно признавать наиболее компетентным):

Источник: smao.ru/files/File/2025/daydjest_sklady_1q2025.pdf?ysclid=mcbqpq7ep0713061887

Если мы возьмем среднее значение cap rate 13,25% по СМАО, то итоговая оценка составила бы 92,5 тыс. рублей за метр без НДС, что снова вписывается в диапазон рыночных цен.

При этом мы не учитывали такой риск. Если склад уже сейчас оценивается выше рынка, договор аренды индексируется на инфляцию, а предложение складов растёт, то попасть в ситуацию, когда к окончанию срока аренды (2032 год) арендатор попросит скидку или жесткое ограничение верхней планки индексации ставки аренды, более чем реален.

В таких условиях, было бы логично взять cap rate ближе к верхней планке по СМАО, скажем, 14%, тогда мы снова получили бы оценку 5,17 млрд рублей за объект, ровно столько же, как если бы мы применили подход 50:50 (доходный метод / сравнительный метод), исходя из оригинальных цифр отчета. Т.е. в лично моем понимании, справедливая цена примерно на 8-10% ниже и при такой цене фонд становился бы действительно интересным, с хорошими перспективами и ограниченными рисками.

Кстати, если кто-то реально считает, что недвижимость всегда только и делает, что впитывает инфляцию, я приведу вот этот график динамики арендных ставок на склады от «Парус», иногда надо подождать лет 15+, прежде чем инфляция будет впитана:



Источник: parus.properties/slideism

Выводы:

• Сделана попытка создать для неквалов продукт, максимально похожий на «Парус», но с худшими условиями по комиссиям и сроком ДУ (для неквалов теперь доступны сроки ДУ до 49 лет);
• Текущая оценка по cap rate у меня не вызывает доверия, как минимум ассоциация оценщиков предлагает несколько иные диапазоны, применяя которые мы становимся значительно ближе к оценке сравнительным методом;
• Есть реальный риск стагнации арендных ставок на складском рынке московского региона, мы уже видели 16-летние периоды стагнации на нашем рынке ранее. Об этом нужно помнить, приобретая объекты с оценкой по верхней планке рынка или даже еще дороже.

На этом все.

Уверен, моя аудитория не редко находит у меня если не уникальную информацию, то хотя бы такую, о которой не пишут ни в одном другом блоге. Буду искренне благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.

Канал в Дзен: Механика Капитализма