22 ноября 2025, 17:03
Доходность квартиры в ипотеку 0,7%
Всем привет
В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.
Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду:
1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.
Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!
Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.
1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц
2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц
3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц
4) Налог за сдачу — 1840 рублей в месяц
5) УК за решение всех вопросов — 6900 рублей в месяц
Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.
Итого:
1) Доходность с УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84-6,9)*12)/(2371) 8,5% годовых
2) Доходность без УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84)*12)/(2371) 12% годовых
Что еще не учел? Если мы хотим оценить эту инвестицию целиком, то дополнительно стоит учитывать рост стоимости квартиры, а так же эффект от того, что инфляция активно обесценивает ипотеку. Но меня эти цифры сейчас не сильно волнуют, поэтому посчитаю как-нибудь в другой раз. В будущем планирую эту квартиру отдать сыну на 18 летие.
Как вам такая инвестиция?
В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.
Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду:
1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.
Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!
Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.
1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц
2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц
3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц
4) Налог за сдачу — 1840 рублей в месяц
5) УК за решение всех вопросов — 6900 рублей в месяц
Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.
Итого:
1) Доходность с УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84-6,9)*12)/(2371) 8,5% годовых
2) Доходность без УК: ((46-17,8-0,5-0,58-1,5-1,84)*12)/(2371) 12% годовых
Что еще не учел? Если мы хотим оценить эту инвестицию целиком, то дополнительно стоит учитывать рост стоимости квартиры, а так же эффект от того, что инфляция активно обесценивает ипотеку. Но меня эти цифры сейчас не сильно волнуют, поэтому посчитаю как-нибудь в другой раз. В будущем планирую эту квартиру отдать сыну на 18 летие.
Как вам такая инвестиция?
Читайте на SMART-LAB:
Какая доходность среди облигаций с наивысшим рейтингом надежности и сроком погашения от 1 до 2 лет?
12:24
💼 Группа МГКЛ планирует выдавать займы под залог цифровых валют и активов
💱 На первом этапе Группа рассматривает возможность выдавать займы под залог цифровых валют. В дальнейшем перечень залогов может быть расширен за счёт других форм цифрового имущества —...
09:00
Календарь первички ВДО и розничных облигаций (Главснаб купон 26,55% | Л-Старт купон 32% | РДВ Технолоджи купон 25% | ТЛК купон 24% | Бизнес Альянс 22%)
🔸ГЛАВСНАБ БО-02 ( BB-(RU) , 200 млн руб., ставка купона 26,55% на весь срок обращения, YTM 30,0%, дюрация 2,5 года) размещен на 34%. Интервью с эмитентом YOUTUBE | ВК | RUTUBE...
09:39
De Co, да, коррекция будет к вечеру.
К верхней планке.
12:47
ГК Самолет отказалась от строительства крупного жилого комплекса в Москве — Ведомости Входящая в группу «Самолет» компания «Самолет две столицы» вышла из проекта жилого комплекса на Мосфильмовской ули...
De Co, а здесь мимо.))
Квальский уже дороже стоит.
12:45
Нефть 65, максимум с октября🚀
чёт не летит ракета
"ПР-Лизинг" установил ставку 67-78-го купонов облигаций 002Р-01 на уровне 19% годовых «ПР-Лизинг» установил ставку 67-78-го купонов облигаций 002Р-01 на уровне 19% годовых — 15,62 руб. 👉http...
Гречневая Крупа,
Обычка при заходе крупного покупателя может сделать разом х3.
С 21 до 60+.
Там из-за маленького фрифлота движение цены идёт разом за короткие сессии.
Такое ...
А что с январской купонной выплатой по iПозитивР1? Должна была быть 12/01, но на e-disclosure тишина.
12:41
Рынок грузовых автомобильных перевозок в РФ к весне 2026 года может лишиться до 30% участников вследствие массовых банкротств транспортных компаний — основатель Лидертранса Михаил Устюжанин Михаил Ус...
Во сколько обойдется эта студия на круг, какова ее полная стоимость
«на круг» в русском языке означает полная стоимость суммируя все-все-все затраты
Вы написали только регулярные ежемесячные траты
основная цифра — сколько стоит студия с учетом выплат ипотечных платежей
Вы указали ежемесячный платеж. Срок неизвестен
А платеж аннуитетный, следовательно минимум 80% платежа уходит на
погашение процентов. основное тело долга почти не уменьшается
От нее и плясать можно
бОльшая часть при таких вводных пойдет в тело
максимум что можно делать в этой квартире это иногда спать и приводить девку на час, потому что на второй час в таком пространстве они «убьют» друг друга
У человека свой сан узел, своя кухня. Никаких соседей. Что ещё для счастья надо?
забыл посчитать, что 1М с 2020 года мог принести еще порядка 500к доходности за 4+ года, а твои платежи за эти 4 года тоже могли пойти в условные ОФЗ или депозиты и принести еще порядка 150к
итого полные затраты 3М
1) Доходность с УК: 6,75% годовых
2) Доходность без УК: 9.51% годовых
на всякий случай, напоминаю, что офз-ин дают 8.2 — 8.4% над инфляцией.
накопленная инфляция за 5 лет 52%
Не густо, но данный вид бизнеса раскрывается со временем. Думаю лет через 5 будет нормальная средняя доходность по рынку.
А после выплаты ипотеки прибыль будет ещё выше!
Вот тут ты неправ.
У тебя теперь вторичка, неликвид.
Вот это какая-то мутная статья расходов.
Однозначно нужно убирать!
Я почему то сдаю свою однуху в Москве за 55
Хотя метров там в два раза больше 😢
Ну и то что арендатор легко сломает что угодно. Т.е. предстоят расходы на бытовую технику и мебель.
А так я х.з. кто платит 46т в месяц за скворечник. В котором к тому же будут ремонты у соседей идти еще год/два. Со сверлением/долблением стен и прочими прелестями. Так на вскидку я бы предположил что УК там 3-4 койко места сделало. Для строительных бригад которые ремонтами заняты. Тогда 46т понятны…
Никто там 3-4 места не делал, ибо соседи на площадке заметят такое.
Люди в Москве куда больше за такие студии отдают, что ближе к метро.
А сейчас соглашусь — согласно указанным Вами данным пока что дела идут отлично.
Инвестициям в квартиры — рады только дети-внуки: наследники, прокутить и потратить халяву.
Техника сейчас тоже подешевела вся.
Я могу сказать по своему району который плотно мониторю — северо восток. Вторичка стоит сейчас примерно как первичка на конец 2022г
Строят разные классы жилья, как и раньше. Просто сейчас любят пытаться продать жилье классом ниже как класс выше. Те же панорамные окна в эконом классе пытаются продать как бизнес. А по факту (не всегда но часто) это просто эконом со стеной из стекла для дурачков((( Продают рендер красивый на первичке, а на вторичке покупают уже не рендер а объект… на рендере был бизнес класс… а на вторичке по факту 45 этажный человейник, с кучей евро однух, которые снимают по принципу гетто, мизерное количество мест на паркинге, стоит он космос, потолки черновые 3м, после монтажа пола-потолка становятся 2.75. Инженерка в итоге смонтирована тажиками из дешовых китайских компонентов на скрутках и тому подобное. Вместо 5 работающих лифтов работает 2-3, и в час пик можно 15 минут стоять ждать лифт, не работающая толком вентиляция… и все это с коммуналкой в 3 раза дороже обычной
Эскроу, дефакто добавляют просто мизерный мизер к себестоимости, это застрои любят разгонять тему в контексте «надо брать а то завтра подорожание». Считается же легко, если хоть чуток понимаешь детали, что это
PS
Окна в пол, в нашем климате зло. У меня в доме есть что то типа террасы теплой. Стоят хорошие пакеты, отопление идет снизу… все равно если -10 то в трусах находится рядом не комфортно долгое время. Если квартира не большая, то постоянно будешь у холодного окна проходить...
Я согласен, что людям впаривают ещё как. Но вот возьмём Пик. Между Пик и Пик+ действительно есть разница. Если обычный Пик уродовал своим видом город, то Пик+ уже вполне ничего смотрится. Каждый проект не похож на другой.
Эскроу один из факторов роста. Ведь теперь застройщик строит не на деньги дольщиков, а на деньги банка. А банк не бесплатно даёт кредит застройщику. И за это платит покупатель. Меньше риск, выше цена. Тех дисконтов на первичку, что были раньше уже не будет.
Что до эскроу счетов… вопервых застрой имеет очень льготный кредит под проектное финансирование, если есть эскроу счет и там что то есть. Сейчас это 6% примерно в среднем. Во вторых даже до эскроу, очень многие проекты сдавались, когда не все было продано. Девелопер так или иначе брал бабло в кредит у банка. В москве стройка обычного дома стоит не дорого относительно, именно сама стройка, там основная цена это земля с кучей обременений перед городом… это то что вкладывается когда проект еще даже не продеается, делается в кредит.
Проснулись поди только?
Разница между первичной и вторичкой уже не первый год 100 и более %.
Этот перекос даже Набиуллина заметила. Так что это сущая правда.
А разница в 15%, это было до пандемии.