Продажа квартиры VS переуступка: что выгоднее для инвестора?

Инвестиции в недвижимость — популярная альтернатива фондовому рынку. Одни инвесторы покупают, делают ремонт и перепродают готовые квартиры (флиппинг), другие работают с новостройками, переуступая права на этапе строительства. Однако ключевое различие между этими сделками кроется в налогообложении, которое напрямую влияет на итоговую доходность.

Давайте разберемся, в чем налоговая разница для продавца и как правильно считать прибыль. 👇

Продажа готовой квартиры (право собственности оформлено)

Это классическая схема, когда вы продаете объект, уже зарегистрированный в Росреестре.

➕ ПРЕИМУЩЕСТВА

• Имущественный вычет:Вы можете применить налоговый вычет в размере 1 млн рублейдля уменьшения налогооблагаемой базы. Альтернатива — учесть в расходах сумму, за которую сами купили эту квартиру, если это выгоднее.
• Льготный период: Если вы владели недвижимостью более 3 или 5 лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ и подачи декларации.
• Вычет при покупке: Приобретая эту квартиру, вы могли получить имущественный вычет с суммы до 2 млн рублей.
• Дополнительные льготы: Доступны специальные вычеты, например, для семей с детьми.

❌ СЛОЖНОСТИ

• При расчете налога иногда нужно ориентироваться на кадастровую стоимость объекта.

Ставка НДФЛ с 2025 года: 13% (15% с дохода сверх 2,4 млн ₽ за год).

Переуступка прав (передача прав требования на объект еще в строящемся доме)

В этом случае вы продаете не саму квартиру, а свое право на ее получение от застройщика по договору долевого участия.

➕ ПРЕИМУЩЕСТВА

• Учет расходов: В расходах можно учесть всю сумму, уплаченную застройщику по первоначальному ДДУ.

❌ НЕДОСТАТКИ

• Нет вычета 1 млн руб.:  вычет при продаже недвижимости не применяется.
• Обязательная отчетность: Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно ВСЕГДА, независимо от срока владения правом.
• Нет вычета при покупке: Вы не можете получить имущественный вычет при покупке другой недвижимости, так как формально вы не покупали квартиру, а переуступили право.

Ставка НДФЛ с 2025 года: по прогрессивной шкале от 13% до 22%.

Итог: что выбрать инвестору?

• Переуступка— это инструмент для коротких, быстрых сделок. Он всегда подразумевает повышенное налоговое бремя и обязательную отчетность. Подходит для опытных инвесторов, которые точно просчитали все расходы и заложили налоги в свою прибыль.
• Продажа готовой квартиры — стратегия для долгосрочных инвестиций. После 3-5 лет владения вы навсегда забываете о налогах и декларациях при продаже. Это идеальный вариант для тех, кто не хочет усложнять свою налоговую жизнь.

P.S. Помните: главное — считать не обороты, а чистую прибыль после уплаты всех налогов! Правильный расчет фискальной нагрузки — залог успешной инвестиции в недвижимость.