Однушка внутри МКАДа
На данном этапе своей жизни я тусуюсь на сайте с вполне конкретной целью. Цель – квартира в Москве – это не просто мечта, это финансовая крепость и показатель успеха. Я много анализирую банковские продукты, рынки и, конечно, личные финансы. И сегодня хочу поделиться своими размышлениями и расчетами на тему: что выгоднее для меня – брать ипотеку прямо сейчас или копить и инвестировать, чтобы купить квартиру без кредита?
Для чистоты эксперимента возьмем усредненные цифры (цены могут варьироваться, но порядок будет понятен). Моя цель: однокомнатная квартира в пределах МКАД (не самый центр, но и не край) стоимостью 12 000 000 рублей.
Исходные данные:
Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей (это 20% от стоимости квартиры – минимальный первоначальный взнос по ипотеке).
Ежемесячно могу откладывать/инвестировать: 70 000 рублей.
Текущая аренда аналогичной квартиры: 60 000 рублей в месяц.
Вариант 1: Ипотека – «Здесь и сейчас»
Предположим, мы берем ипотеку на 25 лет под 17% годовых (реальные ставки на вторичку сейчас примерно такие, без льготных программ).
Стоимость квартиры: 12 000 000 руб.
Первоначальный взнос: 2 400 000 руб.
Сумма кредита: 12 000 000 — 2 400 000 = 9 600 000 руб.
Ежемесячный платеж: С помощью ипотечного калькулятора получаем примерно ~140 000 — 145 000 руб. (возьмем 142 000 руб. для примера).
Итого за 25 лет выплачу банку: 142 000 руб. * 12 мес. * 25 лет = 42 600 000 руб.
Общая стоимость квартиры с учетом процентов: 2 400 000 (ПВ) + 42 600 000 (платежи) = 45 000 000 руб.
НО! Мгновенное владение, инфляция «ест» долг, налоговый вычет, стабильность. А так же квартира теоретически сможет приносить доход — можно сдавать квартиру (частично компенсируя платеж) или использовать для регистрации/прописки.
Вариант 2: Накопление и инвестиции – «Путь самурая»
В этом варианте я живу на съемной квартире (за 60 000 руб. в месяц) и активно коплю и инвестирую 2 400 000 руб. стартового капитала + 70 000 руб. ежемесячно.
Цель накопления: 12 000 000 руб.
Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).
Через 1 год: капитал вырастет до ~4,0 млн руб. (2.4M + 70k*12 + проценты)
Через 2 года: ~5,9 млн руб.
Через 3 года: ~8,3 млн руб.
Через 4 года: ~11,1 млн руб.
Через 4 года и ~3 месяца: капитал приблизится к 12 000 000 руб.
Расходы за этот период (аренда): 60 000 руб. * 12 мес. * 4,25 года = ~3 060 000 руб.
НО! Инфляция недвижимости! Если предположить, что московская недвижимость дорожает в среднем на 6% в год (это консервативно, но реалистично), то через 4 года квартира стоимостью 12 000 000 руб. будет стоить 15 400 000 руб. Конечно, рыночные риски. Хочется верить, что со временем придет стабильность и прибыльность инвестиций сильно упадет. Может и до 5%.
И нужна дисциплина, чтобы не отходить от плана и стабильный доход.
Мой вывод.
Лично я склоняюсь к ипотеке для большинства среднестатистических москвичей. Почему? Потому что недвижимость в Москве – это не просто актив, это статус и надежность. Возможность сразу начать жить в своей квартире, не завися от арендодателей и не теряя деньги на съем, часто перевешивает арифметическую переплату. Но сам рискну пойти другим путем.
Далее он понял что за хату надо платить, да и семью обеспечивать тоже надо, после чего ушёл в инфоциганство и живёт с конференций, платных подписок и спонсорских взносов.
Сам выбрал накопления вместо хаты и уже жалею о своём решении так как инвестиции с 22г буксуют а цена хаты космос.
Вообще, если денег нет то можно не переживать, терять как бы и нечего
А так очевидно, что ипотека по таким ставкам попросту нелепа и несравнима с арендой+инвестированием. Откровенно жаль недалёких хомячков, кто начисто убивает свой капитал кредитом на бетон. В своё время я это тоже наглядно иллюстрировал в своём блоге тут.
Хотя даже среди голубцов можно при желании подобрать. Вон тот же Сбер имеет не только чёткую диволитику, но и долгосрочную ройку в 22-24%, а стоит сейчас не больше капитала. Если достаточно лишь 24% годовых, то по текущей можно подобрать даже его.
Но это именно для тех кто понимает, что и зачем делает. А никак не для лудоманья, лишь играющего «в инвестиции». Набирающие то, что васьки из телеграмчиков наболтают. И потом ориентирующихся на дежурный жупел Газпрома.
В стране тысячи публичных акционерных компаний, немалая часть из которых практически никак не зависит от внешнего контура. Причём даже без ОТС-секции масса того о чем сейчас упомянул. (Только в текущих условиях разумеется выбирайте незакредитованных)
А тупо всё обобщать, да ещё и обывательски утрировать риски — это точно не путь рыночного инвестора. Осильте открывать конкретные отчетности, там и увидите что половина страхов это всего-лишь газетный трёп для потребителей подобного.
PS: еще забыл — постоянно меняющиеся правила игры, новые налоги и поборы, бредовые законы и т.д.
К 90% компаний вообще никак не относящихся.
Для справки, я именно с НАШЕЙ фонды уже 8,5 лет живу. Причём в отличии от цыганят не имея доходов с подписоты (и вообще любых внерыночных), а исключительно только с инвестдохода.
А эти года были, казалось бы, отнюдь не самыми простыми для нашего рынка.
Ребят, вы бы что ли не повторялись так часто.
Купить за свои — лучше ипотек, но в текущих условиях порекомендовал бы:
а) больше закинуть на стартовый взнос, чтобы меньше переплачивать, но иметь подушку безопасности на случай нетрудоспособности;
б) прокручивать деньги на коротких депозитах — квартира мечты может подвернуться неожиданно скоро;
в) брать почти готовое или готовое жильё от застройщика, а не то, которое строится — в таком случае можете съехать с аренды после ремонта;
г) не стоит арендовать, когда есть свое жилье — радости от лишних денег из дельты не будет, а ремонт будет убиваться с каждым новым жильцом.
д) вам нужен партнер, который бы разделил часть расходов на быт и в идеале не мог бы претендовать на жильё. можно рискнуть в семью, но у всех по-разному получается.
е) альтернативные сделки — можно взять жильё здесь и сейчас в Подмосковье с целью дальнейшей перепродажи и заработать на разницы для стартового платежа в МСК.
ж) прокачивайте кредитную историю — банки сейчас абы кому ипотеку не дают, хотя раньше могли.
Есть знакомые, которые не потянули ипотеку в одиночку, остались с долгами и без жилья. Есть одиночки, которые тащат старую ипотеку под 13-15%, но им пришлось то сдавать жильё, то во многом себе отказывать (отпуск). По конским ставкам ипотеку брали только семьи и никто из широкого круга знакомых — все соскочили на семейную, либо пережидают. Спекулянты вышли из темы раньше.
Не советую брать жильё под реновацию, т.к. получить счастливый билет переезда удаётся не всем в короткой перспективе. Любые дома старше 10 лет требуют серьезного ремонта.
Москва
Красногвардейский пр д
В целом на грани рентабельности вышло..
На… конечно не нужно это все лучше бы уехал с этим полумиллионном у е.
Поэтому аренда+инвестинг кроют выгодой бетонную лабудень как бык овцу.
Уровень шума съест голову настолько быстро, что захочется уехать оттуда и побыстрее. И чем ближе к центру, тем всё намного хуже в этом плане.
Главный генеральный компании, где я работаю, имеет квартиру в Подмосковье — а денег у него хватит на 20 таких квартир.
Я раньше тоже рвался в Москву. Теперь не хочу. В Подмосковье намного спокойнее. Хотя я люблю Москву и ее драйв, но жить там не хочу.
Для этого нужно иметь ооочень много денег. Успехов
эти на работу могут ваще без крайней нужды не катаццо
Катается каждый день. Возит личный водитель. С головой всё в порядке.
Опыт, сын ошибко трудных…
В облигациях слить миллион руб. на волатильности, а не только дефолтах — вполне реальные истории. При покупке единственного жилья нельзя так рисковать. Рисковать можно на лишние.
2. Никакого статус недвига в Москве не даёт — это понты какие-то скрытые.
3. Идеальное место жительства это ближайшее Подмосковье — там экология лучше. А если Москва, то возле крупных парков, но там ценник
Но насчёт буржуев я сомневаюсь…
Это который застрелился в 36 лет?
Как показывает современнейшая история жизнь у современного йуноши может оборваться неожиданно быстро…
Щас у него там огромный домяра с панорамными окнами на океан и трое детей.
А то что он тут оставил (часть в хрущевке и гараж с Окой) он заработал за первый год там
Внимание — Не является рекомендацией!
Москвичам и лентяям категорически не рекомендую!
он из америки тогда уехал? просто в россии тот кризис то прошел стороной
Вам вероятно было лет 5?
В кризис 2008 года рупь рухнул с 23 до 33
Десятки тысяч граждан залетели с недостроем
Многие стали терять работу...
Фондовый рынок закрывался на неделю…
www.drive2.ru/b/558795724687409895/
он уехал в сша, но пишет здесь
поэтому я реально думал что это у него друг в 2008-м после банкротства лемана и обнуления всего и вся с криками и визгами --> «надоело» уехал из США в Австралию
Внимание! Является рекомендацией для москвичей и лентяев!
Если мужчине 1 раз в год напишет хотя бы одна женщина — то такой мужчина ловелас, Казанова и имеет полное моральное право вести пикап тренинги.
С квартирой на Арбате…
Поэтому рассказки про одиноких женщин, которые скучают, не воспринимаю и считаю дешевой манипуляцией. Странно, что многие мужчины этого не знают и выдумывают торговцев мохнатым золотом и недостаток парней у москвичек.
Приезжаете в Казань и в Москву
И пробуете серьезно познакомиться с симпатичной.
>приезжаете в Казань
Нет, спасибо, ни в казань, ни в дагестан, ни в магадан не поеду
>пробуете серьезно познакомиться
Что значит серьезно? С нахмуренным видом?
>Мало ли кто там чего пишет
Вот и у женщин так же, им сотни могут писать, а им мало ли кто там че.
>Найти толстую и некрасивую как ты не проблема
Иди, найди. Сразу попадешь в сотню мало ли тех кто там что пишет.
>а вот если на фоне бы ын вэ, яхты, гвинтокрыла, виллы сфоткаться, вот дааааа
Неиронично, девушка, может на фоне мусоропровода сфоткаться и ей все равно толпы будут писать.
Недвижка в мск растет в среднем 10 % по моим наблюдениям.
После того как возьмете под 17%, можно рефинансировать под более низкую ставку (когда она естественно упадет). Соответственно расчеты будут лучше.
При такой ставке лучше закидывать все по максимуму , что бы уменьшать срок ипотеки.
Иначе ипотека выгоднее.
У меня на канале скоро будет обзор такой ситуации. Подпишитесь.
Если в краце: недвижка рост в год 11,3
Инфляция 9,6 (среднее)
Надо что бы капитал приростал минимум в раза 22% в год тогда будет норм.
Или покупать инвестиционный объект с минимальных входом.
Продавать и перекладываться в более лучший объект. 7-8 лет и своя квартира у метро в пределах МКАД.
Кроме того расчеты явно на коленке.
Стабильные 18% годовых в течении 4-х с лишним лет? Да вы, батенька, оптимист.
Далее, если Вы можете себе позволить 70к накоплений + 60к на аренду хаты, взяв ипотеку логичнее рассчитывать на ежемесячные выплаты в 130к в счет ее погашения.
Если надеетесь сдавать новую хату дороже, чем платите сами, то изучите рынок и посчитаейте еще раз. Средняя доходность таких инвестиций 5-7% годовых, и не забудьте затраты на ремонт и мебелировку новой квартиры для сдачи.
фпрочем, чем бы не тешились, лишь бы не вешались.
Больше полумиллиона долларов. В Москве. Других локаций в мире нет?
Только ждать снижения ключа. Благо оно, наконец-то, началось.
если бы существовала такая вот «кнопка бабло», люди уже бы продали машины, дачи, гаражи, украшения итд… продал китайское ведерко — 2 лимона, гараж или машиноместо еще полтора — два лимона, продал дачу еще лимон.
Итого уже 4.5 млн, 18% от них это 810 тр в год или 67 тр в месяц… Это нормальная зарплата в регионах… А если еще реинвестировать и учесть сложный процент...
Но весь доход изымать неверно, т.к. всегда надо оставлять инфляционный кусок, чтобы капитал не обесценивался.
Но вообще кредиты это кабала для тех, у кого нет денег, и нормальный иструмент если деньги есть и особо не нужны.
Если хату снимать на время строительства, не факт что льготная ипотека выгодна. Ведь придётся платить за ипотеку (наверняка новострой будет ощутимо дороже вторички, так что тело долга тоже большое и выгодна от меньшего процента уже не так бросается в глаза), за аренду другой хаты, усиленно копить на отделку и обстановку (не зная заранее во сколько это обойдётся к сдаче, и насколько растянется после получения ключей). Если все расходы посчитать вместе то пока не переедешь выйдет не дешевле, если вообще не дороже, по сравнению с рыночной ипотекой на вторичку.
Дальше конечно в платежах разница ощутима но… тут включается другой момент. Если денежного потока хватает для досрочной оплаты рыночной ~«плюс еще платёж сверху», то к моменту теоретического переезда в новострой долг за вторичку будет уже раза в 3 меньше чем за новострой, а обязательный платёж более-менее сопоставим. Если потерпеть еще немного и закрыть быстро — переплата будет адекватной, не космической.
Но опять же, это вариант для тех у кого деньги и так есть, и всяко брать ипотеку чтобы обязательный платёж выбирал все свободные деньги — глупо. Лучше если это будет что-то около 40-50% от зарплаты или другого источника.
Ну и раз уж я что-то разошёлся… В определённые моменты если есть деньги на всю хату, лучше взять по максимуму кредит при возможности погашения +100% сверху, а деньги во что-то вложить. Вон свою хату я, если не будет неожиданностей, выплачу чуть быстрее чем за 5 лет. Хоть облиги мне дают на 5% меньше, за это же время по ним даже без реинвестирования купонов выйдет больше чем я отдам банку процентов за квартиру. С реинвестированием — тем более. (масса облигаций будет только расти, а долг банку / выплаты за использование будут падать).
P.S. если не считать резкого подорожания хаты (не гарантированно), стандартная поговорка «лучше платить за свою хату, чем дарить деньги арендодателю» — фигня. Банку я в среднем, если не гасить досрочно, дарил бы 100-130% от того что дарил арендодателю. Если гаситься за 5 лет — 50% сверху. При этом все риски (ремонты и прочее, потеря в цене и сложности продажи если район/город/страна вдруг покатится вниз) теперь на мне.
Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей.
Цель накопления: 12 000 000 руб.
Ау! Мущина! 50-метровая двушка в нормальном доме и нормальном районе — это минимум 20 млн.
Чтобы поиметь такие бабки, россиянин должен стать мужчиной — умным, сильным, энергичным… а не каким-то сраным частным инвестором))
как вы, например?