Однушка внутри МКАДа

На данном этапе своей жизни я тусуюсь на сайте с вполне конкретной целью. Цель – квартира в Москве – это не просто мечта, это финансовая крепость и показатель успеха. Я много анализирую банковские продукты, рынки и, конечно, личные финансы. И сегодня хочу поделиться своими размышлениями и расчетами на тему: что выгоднее для меня – брать ипотеку прямо сейчас или копить и инвестировать, чтобы купить квартиру без кредита?

Для чистоты эксперимента возьмем усредненные цифры (цены могут варьироваться, но порядок будет понятен). Моя цель: однокомнатная квартира в пределах МКАД (не самый центр, но и не край) стоимостью 12 000 000 рублей.

Исходные данные:

Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей (это 20% от стоимости квартиры – минимальный первоначальный взнос по ипотеке).

Ежемесячно могу откладывать/инвестировать: 70 000 рублей.

Текущая аренда аналогичной квартиры: 60 000 рублей в месяц.

Вариант 1: Ипотека – «Здесь и сейчас»

Предположим, мы берем ипотеку на 25 лет под 17% годовых (реальные ставки на вторичку сейчас примерно такие, без льготных программ).

Стоимость квартиры: 12 000 000 руб.

Первоначальный взнос: 2 400 000 руб.

Сумма кредита: 12 000 000 — 2 400 000 = 9 600 000 руб.

Ежемесячный платеж: С помощью ипотечного калькулятора получаем примерно ~140 000 — 145 000 руб. (возьмем 142 000 руб. для примера).

Итого за 25 лет выплачу банку: 142 000 руб. * 12 мес. * 25 лет = 42 600 000 руб.

Общая стоимость квартиры с учетом процентов: 2 400 000 (ПВ) + 42 600 000 (платежи) = 45 000 000 руб.

НО!  Мгновенное владение, инфляция «ест» долг, налоговый вычет, стабильность. А так же квартира теоретически сможет приносить доход — можно сдавать квартиру (частично компенсируя платеж) или использовать для регистрации/прописки.

Вариант 2: Накопление и инвестиции – «Путь самурая»

В этом варианте я живу на съемной квартире (за 60 000 руб. в месяц) и активно коплю и инвестирую 2 400 000 руб. стартового капитала + 70 000 руб. ежемесячно.

Цель накопления: 12 000 000 руб.

Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).

Через 1 год: капитал вырастет до ~4,0 млн руб. (2.4M + 70k*12 + проценты)

 Через 2 года: ~5,9 млн руб.

 Через 3 года: ~8,3 млн руб.

Через 4 года: ~11,1 млн руб.

Через 4 года и ~3 месяца: капитал приблизится к 12 000 000 руб.

Расходы за этот период (аренда): 60 000 руб. * 12 мес. * 4,25 года = ~3 060 000 руб.

НО! Инфляция недвижимости! Если предположить, что московская недвижимость дорожает в среднем на 6% в год (это консервативно, но реалистично), то через 4 года квартира стоимостью 12 000 000 руб. будет стоить 15 400 000 руб. Конечно, рыночные риски. Хочется верить, что со временем придет стабильность и прибыльность инвестиций сильно упадет. Может и до 5%.

И нужна дисциплина, чтобы не отходить от плана и стабильный доход.

Мой вывод.

Лично я склоняюсь к ипотеке для большинства среднестатистических москвичей. Почему? Потому что недвижимость в Москве – это не просто актив, это статус и надежность. Возможность сразу начать жить в своей квартире, не завися от арендодателей и не теряя деньги на съем, часто перевешивает арифметическую переплату. Но сам рискну пойти другим путем.