Как растут мои доходы в коммерческой недвижимости

Друзья, приветствую. Немного наглядного о роли коммерческой недвижимости в портфеле инвестора. Распределение акций и облигаций в соотношении 60:40 считается классическим. Но мне не особо нравятся облигации в условиях, когда все экономики мира накачиваются деньгами. Поэтому на текущем этапе я исключил из портфеля облигации, но держу значительную долю коммерческой недвижимости. На конец мая распределение активов в моем портфеле выглядело так:




Российские компании платят дивиденды «волнами», что приводит к неравномерности поступающих денежных потоков. Отказ от выплат, плохо предсказуемый размер дивидендов — явление не редкое. Собрал данные по динамике выплат дивидендов от акций и фондов недвижимости в своем портфеле за последние 12 месяцев, вот что получилось:



За последние 12 месяцев доля выплат от фондов составила 22% от общего потока дивидендов, и выглядит весьма равномерно в сравнении с «прыжками» выплат в акциях. В 2025 доходы от недвижимости составят уже чуть менее 30% доходов всего портфеля. Думаю, на горизонте 1,5 — 2 лет эта цифра будет в диапазоне 30-40%, а остальное от акций, что выглядит интересным сценарием.


Отдельно собрал данные по динамике дивидендов от ЗПИФ недвижимости за 2023 — 2025 год, в том числе сделал прогноз до конца 2025 года. Прогнозы по недвижимости строить достаточно просто, так как арендные платежи имеют зафиксированные параметры в долгосрочных договорах аренды:




В конце 2024 и начале 2025 я серьезно нарастил инвестиции в недвижимость. Внешнее пополнение портфеля дало прирост не более 45%, остальное — это реинвестирование, индексация выплат и оптимизация состава портфеля. На рынке сложилась уникальная ситуация дефицита коммерческих площадей, которым я и решил воспользоваться. По консервативным прогнозам, в 2026 выплаты от недвижимости в моем портфеле увеличатся еще на 35-40%.


Пожалуй, на этом все.


Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. В статье нет призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результаты в будущем.