Осторожно! Ипотечный пузырь
🏠 Друзья, каждый раз, когда я открываю свежую статистику по рынку жилья, не могу отделаться от одного ощущения: нас ведут по тонкому льду, и трещины уже слышны.
💥 Знаете, что сегодня происходит с ценами на новостройки? Они не просто высокие — они оторваны от реальности. По данным на апрель 2025 года, разрыв между ценами на первичку и вторичку достиг 60%. Шестьдесят! Это значит, что квартира в новостройке стоит на треть, а то и в полтора раза дороже, чем аналогичная на вторичном рынке. А теперь вопрос: почему?
✍️ Всё дело в льготной ипотеке. Вроде бы хорошая идея — помочь людям купить жильё под низкий процент. Но в реальности эта помощь вылилась в чудовищный рост цен. Застройщики просто заложили эту «льготу» в стоимость квадратного метра. Рынок перегрелся. Спрос был искусственный. Люди хватали квартиры, потому что «потом будет дороже». Только вот теперь ажиотаж схлынул, а цены остались.
🏦 Центробанк уже открыто предупреждает: мы имеем дело с пузырём. Причём не только в ценах, но и в схемах продаж. Особенно опасны так называемые «рассрочки от застройщика». Это когда вам предлагают внести 10–20%, обещая потом перевести остаток в ипотеку. Вы радуетесь, подписываете договор, вносите деньги… А потом банк отказывает в ипотеке. Деньги теряются, квартиру теряете, и остаются одни разочарования. Это массово уже происходит. И таких историй будет всё больше.
🧮 А что будет с ценами? Они начнут проседать. Потому что спрос падает, ставки высокие, рассрочки становятся токсичными, а у людей банально нет денег. И тогда те, кто купил на пике, окажутся в ситуации, когда их квартира стоит существенно меньше, чем они за неё отдали. А если ещё и продавать придётся — это реальный убыток.
🍀 В этом и есть суть пузыря: пока всё растёт, кажется, что это нормально. Но рынок не может вечно идти вверх на пустом спросе. Особенно когда он построен не на деньгах покупателей, а на субсидиях, рассрочках и иллюзии доступности.
💯 Я никого не пугаю. Я просто призываю: будьте внимательны. Не гонитесь за красивым фасадом, смотрите на фундамент. Сравнивайте цены, анализируйте условия. И если чувствуете, что сделка выглядит слишком сладко — возможно, кто-то уже заложил в неё вашу будущую потерю.
🥸 Если вы на этапе выбора, то лучше разложить всё по полочкам сейчас, чем потом разбираться, как выбраться из ипотечной ловушки.
🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Финансовая культура. Планируй, Инвестируй, Достигай».
В ней я разбираю принципы управления деньгами, от создания бюджета и контроля над долгами до инвестирования и планирования пенсии.
Подписывайтесь и забирайте подарок!
почему?
потому, что так выглядят фактические сделки с квартирами на первичном и вторичном рынке РФ в начисленных зарплатах россиян — bytopic.ru/chart.aspx?a=real_russia&d=max&u=pci
за 10 лет первичка выросла в зарплате россиянина на 8.3%
что это значит?
это значит, что в РФ пузырь не только в первичке, но и в зарплатах некоторых россиян, из-за которых средние зарплаты растут как на дрожжах
а в зарплате нет схематозной ипотеки))
2. У нас слишком большое население на такой маленький квартирный фонд.
3. В жилье работает психотрейдинг. Это не акции где цена определяется стаканом спроса и предложения. Здесь эмоции продавца — Баба Зина не будет продавать квартиру дёшево, потому что подорожали бананы в магазине.
4. У россиян очень сильная покупательская мотивация — «купить и сдать». Жить на аренду. Ипотеку платит арендатор.
5. В России очень низкие налоги на избыточное жилье. Состоятельные граждане могут держать по 6-10 квартир в собственности и платить государству копейки налогов.
Все эти факторы — это факторы бесконечного роста.
Изменить парадигму могут только факторы сокращения населения до 50-60 млн. И (или) фактор бесконечной стройки жилья на 5-10 млрд квадратных метров.
в 2005-2008 очень юзался фактор «исчерпания нефти через 20 лет» и перспективы газпрома и газа как альта нефти исключительно как факторы бесконечного роста. сейчас через 18 лет нефть 67, газпром 123.
" У россиян очень сильная покупательская мотивация — «купить и сдать». Жить на аренду. Ипотеку платит арендатор."
нет либо жить на аренду либо платить ипотеку, и все это было с 2006 года, что поменялось сейчас? сегда когда есть факторы бесконечного роста… пора сматывать удочки.