Могу больше не платить ипотеку

Приветствую, дорогие друзья. Заметка о философии владения активами с реальным денежным потоком. Сейчас мой портфель состоит на 70%+ из дивидендных акций. Акции хоть и дивидендные, но с высокой степенью достоверности прогнозировать дивидендный поток довольно сложно, все равно случаются отмены, все равно год от года размер дивидендов «плавает» по отдельным компаниям, точные даты выплаты тоже до рекомендаций СД и решения акционеров не известны. Поэтому еще ~28% капитала сейчас находится в фондах коммерческой недвижимости, по которым есть хорошо прогнозируемые ежемесячные выплаты и понятные финансовые модели.

С другой стороны у меня есть льготная ипотека с низкой ставкой. Сейчас платежи по портфелю коммерческой недвижимости превышают мои ипотечные платежи, а значит, я могу просто настроить автоматический вывод арендных платежей на банковский счет и больше не платить за свою ипотеку с зарплаты, этот вопрос для меня закрыт. Конечно, я мог бы погашать кредит досрочно, фактически вкладывая деньги под смешной процент — под процент льготной ипотечной ставки, но я пошел по пути накопления активов с растущим денежным потоком. Когда я достиг точки «платежи от недвижимости больше ипотечных», оказалось, что на покупку коммерческую недвижимости я направил в 2 раза меньше денег, чем размер остатка самого ипотечного кредита (сам портфель недвижимости значительно подрос, но тут речь именно о сумме внесения с зарплаты, без учета роста стоимости портфеля).

Это получается, что если я направлю рентные платежи в ипотеку, то конечная цена квартиры для меня составит первоначальный взнос 15% + ранее выполненные ипотечные платежи, то есть прям сильно меньше половины стоимости. В эпоху высоких ставок может показаться, что похожего эффекта можно было бы достичь, размещая аналогичные суммы на депозитах и в облигациях. И действительно, прямо сейчас это работало бы. Но со временем ни депозиты, ни облигации (за редчайшим исключением) не индексируют свои платежи, а напротив, по мере снижения процентных ставок, снизится и доходность долгового капитала. Напротив, текущий портфель недвижимости, с учетом индексации дохода, на текущий момент уже приносит мне 16% годовых чистыми относительно первоначально вложенного капитала, и эта цифра с годами будет только расти, что, конечно, сложно ожидать от облигаций и депозитов.

Я подчеркну, что не предлагаю и не призываю никого бежать и покупать фонды коммерческой недвижимости, это не инвестиционная рекомендация. Есть множество хороших альтернативных способов вложить деньги. Скорее я просто делюсь прикладными результатами и влиянием на жизнь подхода «копить не капитал, а денежный поток».

Финансовая индустрия фокусирует внимание людей на размере капитала. Так как у большинства людей капитал маленький и они не могут ощутить на себе, что такое достаточный для закрытия тех или иных жизненных потребностей денежный поток, они покупаются на парадигму «net worth» и в подарок еще получают неврозы, связанные колебаниями рынка. Мой подход — это равнодушие к изменению стоимости портфеля, но вдумчивая прокачка поступающего мне денежного потока. Управлять денежным потоком портфеля сильно проще, чем управлять его стоимостью. В такой парадигме меня не просто не беспокоит возможное падение рынка, напротив, падение рынка предпочтительнее, ведь я стремлюсь покупать не бумаги, которые в будущем вырастут, но будущие денежные потоки, а делать это приятнее всего со скидками.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.