Как сильно банки снижают ставки по ипотекам? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, как снизились ставки по ипотеке с 1 апреля 2025 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Вторичка не растёт, чего нельзя сказать о первичке.

Программы по рассрочкам с надеждой на будущее снижение ключа толкают первичку вверх. Вторичка продолжает держаться.

Сочи:

• Первичка: 441к → 456к (+3,4%)
• Вторичка: 317к → 316к (-0,3)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве первичка продолжает бить рекорды, зафиксирован новый исторический максимум. Вторичка отстаёт.

Москва:

• Первичка: 415к → 429к (+0,9%)
• Вторичка: 352к → 352к (-б/и)

Чтобы купить в ипотеку под 28% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 285 тысяч. Снова идём в церковь ставить свечки за разворот ДКП. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 309к (+9к). Тоже рекорд.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (б/и).

351к за метр в Москве (б/и). Опережает MREDC на 42к. По Краснодарскому краю средний ценник 166к (б/и). В МО 189к (б/и). Вторичка Москвы по СберИндексу 299к (б/и). 

ИРН показывает 276к по Москве (+2к). Новая Москва 205к (+1r). МО 154к (+1к).

В долларах недвижка выросла до 3 185 долларов за метр (+266$ или +9,1%).

Как снизились ставки по ипотеке?

1 апреля Сбербанк и ВТБ снизили ставки по рыночным программам. Сбербанк скорректировал вниз ставки на 1,5–2,5% в зависимости от программы, ВТБ — на 1,1–1,6%.

Фактически рыночные ставки по ипотеке вернулись на уровень конца октября-ноября (когда только повысили ключевую ставку до 21%). Если повезёт, можно получить 25–26%. По данным ЕИСЖС, по состоянию на 30 марта средняя ставка по ипотеке на новостройки составляет 28,35%, на вторичку — 28,65%.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,476 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая может быть около 6,5 млн.

По ценам от Домклика получается около 20,43 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 18 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30. Для комфортного отдыха, возможно, и окей, а для комфортной жизни маловато будет.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.