Итоги 3-х лет арендного бизнеса

Доброго времени суток. У меня есть очень маленький и уже практически семейный бизнес по аренде квартир, за которым присматривает моя мама. В этом месяце ему будет 3 года. Подведу промежуточные итоги, расскажу, что за объекты, как ищу жильцов, поделюсь практическим опытом и некоторыми хитростями.

Начну с того, что обе квартиры покупал за свои. Они не достались от деда, не были даны по соц программе или еще каким-либо образом приобретены. Двушку 51 кв/м в 4-этажной сталинке купил за наличку и какое-то время в ней жил, а потом начал сдавать. А однушку 36 кв/м в 9-ти этажке брал в ипотеку конкретно под сдачу в аренду. Ипотеку еще не погасил (осталось 500 тыщ). Такие деньги у меня есть на руках, но так как ипотеку брал под 11%, а вклад дает 20%, гасить не спешу, вношу минимальный платеж.

Сами объекты покупал на центральных улицах города. Район и расположение квартиры — это фундаментально более сильный фактор для арендной квартиры нежели ремонт. Со временем ремонт убьется, а район останется навсегда. И вообще, жилой ремонт средней паршивости лучше, чем дизайнерские изыски, не так быстро деградирует. В однокомнатной квартире у меня обои под покраску — отличный вариант для тех, кто переживает за рисунки на стенах. 10 минут с валиком — и детских рисунков нет. Самый лучший вариант под аренду — это крашеные стены. Довелось жить в такой квартире — и выглядит прилично, и ничем не испортишь.

Дома крепкие, в то время у нас в регионе других не строили. Стены — шлакоблок толщиной в метр. Когда покупал квартиру в сталинке, обратил внимание, что дом 1959 года за год до этого откапиталили, полностью заменили крышу, водоснабжение и сети отопления, придомовую территорию закатали в асфальт, сделали детскую площадку. Как по мне, лучше 60-ти летний дом после кап. ремонта, чем картонные новостройки. На эти моменты важно обращать внимание, если не хотите потом выйти на рынок вторичного жилья с дырявой халупой.

Двушку сдаю с мая 2022, однушку — с октября 2023. За все это время двушка НЕ сдавалась примерно 2-3 недели, однушка — может дней 5-7. То есть заполняемость практически 100%. Этому способствует хорошая реклама с большим количеством фото, детальным описанием условий и не высокая цена.

Практический совет по цене. Если вы намерены сдать квартиру за 30 тысяч и коммунальные платежи составляют примерно 5 тысяч, никогда не пишите “35 тысяч — все включено”. Для покупателя это выглядит, как завышенная цена. Несмотря на то, что все мы умеем считать, но волшебные цифры на ценниках 9999 не просто так пишут, это психология. В то же время, для вас, как для арендатора важна стабильность, а у вас ее не будет, потому что вам будут платить 35, а коммуналка за пару лет подрастет с 5 до 6,5 или до 7 тысяч. Вы будете терять деньги. Разговор про повышение цены аренды — это крайняя мера. В целом я придерживаюсь политики — лучше надежные квартиранты на пару лет за 20 тысяч чем проходной двор за 25-30 тысяч.

Поиск жильцов осуществляю самостоятельно через местный сайт объявлений. К услугам агентств никогда не прибегал. Стандартные шаблоны договоров в свое время нашел в интернете и немного изменил под себя. Налог платим на самозанятого (объектами официально владеет мать). Залог не беру, только 10 тысяч в качестве гарантии оплаты коммунальных услуг за последний месяц проживания.

Что выходило из строя: в двушке за время сдачи полетел водонагреватель (18 тр с заменой), сломалась арматура бочка унитаза (6 тысяч с заменой), течь фиттинга радиатора отопления (5 тр), чайник (3 тр), на подходе старая японская стиралка (хочу летом заменить, 25-30 тр). В однушке — поломка микроволновки (6 тр). Итого в двушке потери вместе с ожидаемыми 57 тр, всего на 2 квартиры 63 тр.

Итог инвестирования за 3 года свел в таблицу ниже. Принял 30 тысяч финансовых потерь, так как были периоды, когда квартиры простаивали + пару раз были случаи потерь из-за неоплаты квартирантами коммунальных платежей.

Большую часть поступающих денег я реинвестирую на фондовый рынок, что придает импульс портфелю. Также часть денег отдаю маме.

А когда-то я продал облигации, чтобы купить вторую квартиру.

Результатом в целом доволен. Не могу сказать, на сколько подорожали объекты, тк сейчас на вторичке все очень плохо по ряду объективных причин. Дом.КЛИК показывает, что двушка за 4 года прибавила 17%, а однушка за 2 с небольшим года — 10%. Но сейчас это не объективно.

Продолжаем зарабатывать и приумножать капитал. На очереди квартира в Паттайе, Тайланд. Срок сдачи — 4 кв 2027. Буду диверсифицировать портфель объектов недвижимости. Может со временем присмотрю еще что-нибудь.

Всем удачи!