20 марта 2025, 11:01

Не СКАЗОЧНОЕ БАЛИ, но ЖК “Сказочный лес”, или самая необычная локация.

Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку — это была небольшая промзона.

Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи — 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК — расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.

Покупатели колебались. С одной стороны — внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны — до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.

Почти сразу у ЖК начались проблемы — иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.

Итак, сейчас март 2025 года.
Внешне дома выглядят готовыми, но окружающая территория — нет.
Очередной сроки сдачи — 4 квартал 2025 года.

ЖК Сказочный Лес — яркий пример объекта, которые покупают не на последние деньги. И не на предпоследние.

На данный момент квартиры тут продают по переуступке. Цена студий начинается от 7 млн, однушек от 10 млн.

Очень необычная локация для Москвы внутри МКАД. Вокруг парк. Новые дома строить больше негде.

Транспортная доступность. Плохая. До Ярославского шоссе 1.5-2 км или больше.

Общее впечатление от прогулки по локации. Вокруг самый настоящий лес. Аналогов в Москве не найти. Есть дорожки покрупнее, есть поменьше. Иногда Яндекс показывает маршрут прямо через кусты. С фонарями тоже не очень.

Кому подойдет этот ЖК? Кто заинтересован жить в лесу в новой квартире и понимает не только плюсы, но и минусы. В 2-3 км старый обжитой район, но и там с инфраструктурой не очень.

Под аренду. Можно сдавать студентам МГСУ, но с оговорками. Все-таки дорога проходит не слишком удобно, а общественный транспорт пока не ходит. Других нанимателей найти будет непросто.

Под инвестиции. Поезд ушел. При текущих ценах уже не интересно.

Краткий видеообзор: youtube.com/shorts/Of0NeuUXI4A?feature=share
Дзен: dzen.ru/shorts/67daec5ae30b4609a25a3c3a?share_to=link

Еще больше интересного тут: t.me/mosstart

инвестиции в недвижимость недвижимость в Москве Москва

Инвестиции в недвижимость

https://t.me/mosstart

Маркиз Лафайет

Москва

355

12 492

с 6 января 2015

28 Комментариев

сергей в ч
20 марта 2025, 11:13
Надеюсь Минприрода их засудит, построить жилой массив в национальном парке и асфальтовую дорогу туда провести, свезя строительный мусор со всего города.
+5
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 11:22
  Sergvch, там была небольшая промка с ангарами. Ее и снесли. Минприроды судились с застройщиком, но проиграли. Идея была такая, что нельзя строить в радиусе 150 метров от парка. Прения утонули в статусе Лосиного острова, понятия «особо охраняемая природная зона» итд итп. Но суть конфлика — федеральная власть vs московское правительство.
  
  +1
- Ирина Чернецова
  20 марта 2025, 11:24
  Sergvch, Минприроды уже утёрлось. Строить было можно. Главное было отстегнуть миллиард с гаком рублей за перевод земель из одной категории в другую. Видимо, этот нежданчик застройщика и подкосил )) На достройку бабла уже не хватило ))
  +5
Spekul777
20 марта 2025, 11:14
Для пенсии пойдет. А там того глядишь и в рай 😇
+1
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 11:28
  Spekul777, только пенсам нужна медицина, а до ближайшей поликлиники километры.
  +1
  - Петр
    20 марта 2025, 12:42
    Маркиз Лафайет, на таси можно покататься
    0
Ирина Чернецова
20 марта 2025, 11:19
Там с этим ЖК непросто всё. Бенефициар с апреля прошлого года сидит в СИЗО за мошенничество со счетами эскроу: застройщик заключал ДДУ с аффилированным лицом задёшево, то есть на эскроу попадала едва ли треть от рыночной цены; потом эта мутная конторка продавала квартиры уже реальным приобретателям по цене чуть ниже рыночной — по переуступке прав требования. Именно чуть ниже — никакой халявы, только чтоб массового покупателя привлечь. В целом, многие застройщики в те годы баловались тем же с той только разницей, что дома достраивались, и претензий не было. А тут задержка сдачи домов на 3 года! И договор не расторгнешь, так как вернуть с эскроу можно будет гораздо меньше, чем цена покупки. Дольщики воют… Ну, сейчас привлекли Капитал Групп в качестве технического заказчика, достроят рано или поздно. Но что будет с обещанной инфраструктурой — хз.
+6
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 11:26
  Ирина Чернецова, это да. Обычная практика того времени — застройщик «продает» по заниженной цене своей конторе. Контора продает покупателям. Смысл — если покупатель начнет качать права и требовать возврата по ФЗ-214, то ему вернут по той же заниженной цене. Но при текущей инфляции и росте цен в этом нет большого смысла. Студия (квартира) с отделкой по цене 2.6-3млн — это супер цена.
  Кстати, отделка идет как «подарок» застройщика, чтобы не было исков по качеству.
  +1
  - Ирина Чернецова
    20 марта 2025, 11:47
    Маркиз Лафайет, Да, с отделкой схематоз. Но в Питере то же самое было, и претензии по качеству устраняли как-то. Но в текущей ситуации я сомневаюсь, что отделку в принципе доделают. Хотя материалы давно закупили, и частично уже отделка есть (сужу по другому проекту того же девелопера – ЖК Биополис в Подмосковье, где мне "свезло" быть дольщиком).
    +1
Eugen Invest Malina
20 марта 2025, 11:26
Купил кв в такойже ситуации в парке только в Челябе. Застройщикк в сизо, был долгострой. В итоге дороги нет и не придидиться
+1
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 11:27
  Eugen Invest Malina, В Москве раньше или позже достроят. Но иногда придется ждать годы.
  0
  - myaucha
    20 марта 2025, 11:47
    Маркиз Лафайет, ЖК Лесная Корона в Королеве, ЖК Олимп там же. Первый около 10 лет простоял долгостроем, второй — 20 лет
    0
Вася Пражкин
20 марта 2025, 11:27
Вот бы фотки еще реальные, а то по карте неясно, что там и как.
+1
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 12:01
  Вася Пражкин, Смартлаб не дает возможность вставлять обычные фото, сделанные смартфоном. Их надо сжимать, обрезать. Вот на Пикабу все размещается отлично. Несколько реальных фото тут:
  t.me/mosstart/334
  0
  - Вася Пражкин
    20 марта 2025, 12:05
    Маркиз Лафайет, спасибо. Интересно, почему в 2025-м Смартлаб все еще так игнорирует мобильные, а, @Тимофей Мартынов? Доколе?
    
    А вообще я удивлен, как в столь шикарном месте построили такое унылое панельное жилье.
    +2
    - ( ° ͜ʖ͡°)╭∩╮
      20 марта 2025, 12:24
      Вася Пражкин,
      как в столь шикарном месте построили такое унылое панельное
      
      патамушта панельки в россии — самое качественное жилье))
      
      0
- Удачливый Лузер
  20 марта 2025, 13:23
  Вася Пражкин, там надо реально пройтись вокруг. Я шастал весной. Лес в болоте и завалах гнилых дерев. По придомовым дорожкам ужи — жабы будут ползать как у себя дома. Комары само собой. Качество стройки — понятно. Исходя что на котловане отдавали за пол тогдашней цены схематозно.
  У меня буклетик с ценами и прочим остался на память. Спасибо манагеру. Идеально вежлив и обходителен был. Я напрягся. По опыту знаю. Где усё пучком застроя, продажники через губу бубнят. Типа или бери, или не мешайся. В затылок следующий в очереди дышит.
  В группе дольных бедолаг года три назад советовал продавать быстрей приезжим лохам, пока желающие были купить. Меня забанили как провокатора.
  +3
myaucha
20 марта 2025, 11:51
Раньше бегал там от ул. Проходчиков по Бумажной просеке на лыжероллерах. Опасненько было, так как людей много — кто с колясками, кто на великах, кто на электро-говне. Кто-то пытается ехать по выделенной велодорожке, кто-то не пытается. Веломаны разгонялись на некоторых участках до 60 при ограничении в 20. Асфальт первые годы был идеален, потом стал разбиваться. Иногда (редко, но бывало) ездили машины, непонятно на каком основании. Периодически попадались пьяные компании или собачники с неадекватными собаками. В общем тесно там стало, травмоопасно. Пришлось распрощаться с Лосинкой
+2
ves2010
20 марта 2025, 12:55
ага я тоже удивлялся еще прям тогда там хаты были за 3мио
локация кстати не уникальна… дополна есть домов рядом с парком или в самом парке например царицино веерная улица...

но есть 2 места реально редких — поселок художников и городок космонавтов
+1
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 13:36
  ves2010, Поселок Художников — там цены космос, как и в Серебряном Бору
  0
  - ves2010
    20 марта 2025, 13:53
    Маркиз Лафайет, ну городок космонавтов есть для совсем уж бомжей… 200мио за 200метров
    0
    - SaOLin
      20 марта 2025, 21:11
      ves2010, Городок Космонавтов — это уникальная локация в Москве.
      Но 200+ млн.р. за таунхаус, обшитый дешевыми панелями из 2000-х и советским духом внутри дома и вокруг на территории ЖК… очень сомнительное удовольствие.
      
      Читал про него мнения людей, кто бывал там в гостях. Они пишут, что в половине домов живут семьи и наследники космонавтов. Таунхаусы им выдавали бесплатно. Но больших денег у них нет. Обстановка довольно таки бедная. Соответственно окружение хоть и интеллигентное, но совершенно не соответствующее стоимости этой недвижимости.
      0
Union_Jack
20 марта 2025, 13:16
Небольшое дополнение.
Это была не совсем промка, это были артиллерийские склады, построенные еще при царях. От станции Белокаменная к ним была проложена железная дорога. Сейчас ж/д разобрали, вместо нее построили асфальтовую двухполоску. Сейчас она выходит на улицу Красной сосны и на СВХ. С другой стороны она должна выйти на Вешних вод, но пока там какая-то стройка.

Место тихое, шума нет. Но до общественного транспорта не близко. Наверное минут 20-25 пешком через лес до Ярославки. Зимой скорей всего не пройти.
Ну и из минусов — комары летом там ЗЛЫЕ!!!
+4
Goldy Bug
20 марта 2025, 14:06
Палевно значок работы оставил)
0
- Маркиз Лафайет
  20 марта 2025, 14:08
  Goldy Bug, ?
  0
Дмитрий Мужилов
20 марта 2025, 15:38
Там рядом бывшая база мин. обороны в лесу, охраняемая до сих пор. Странное расположение.
0
SaOLin
20 марта 2025, 20:55
Много лет жил рядом, с видом из окна на этот «Сказочный лес». Гулял по заповеднику и катался на велике.

По состоянию на сейчас почти все строения в бывшем арсенале МинОбороны снесены. Территория готовится к массовой застройке. Есть слухи о строительстве станции метро прямо в этом месте (собираются продлевать красную ветку от бульвара Рокоссовского).

Это ужасная и классная локация одновременно! Там унылая промка в жопе мира. С перспективой громадной стройки на 10-15 лет вперед.
Не лезьте туда!

Конкретно ЖК «Сказочный лес» — это вообще пи… ц. Четыре высотки со сплошными студиями и однушками, их там чуть ли не 70% от всех квартир. Без нормального выезда и с нулевой инфраструктурой вокруг. Еще и долгострой.

+3

Читайте на SMART-LAB:

Актуальный состав портфеля и взгляд на рынок 2026: по-прежнему 0% позитива.

Добрый вечер! С момента предыдущего поста, касающегося моего портфеля, прошел квартал. Пришло время актуализировать его состав. Также поделюсь своим видением на ряд вещей, которые, на мой взгляд,...

Mozgovik

21:28

Биткоин попробует разыграть «треугольную карту»?

«Цифровое золото» прорвало верхнюю границу восходящего треугольника на уровне 94 500 и сейчас тестирует пробитую горизонталь, формируя серию коротких свечей типа «доджи». Учитывая относительно...

Tickmill

15:15

Индикатор Fractal: торговые сигналы и робот для OsEngine. Видео

В этом видео разбираем индикатор Fractal Билла Вильямса — один из самых известных инструментов в трейдинге. Покажем, как формируются фракталы, какие торговые сигналы они дают, и продемонстрируем...

OsEngine

12:31

Стратегия 2026 по рынку акций от Mozgovik Research: трудный год, но, возможно, последний год низких цен

Сегодня у меня первый день официального отпуска. За окном темная звездная ночь, яркая белая луна, +24С и шум волн Андаманского моря. Неудачный перелет и джетлаг приводят к бессоннице, поэтому я...