Недвижимость на Черном море для пассивного дохода с рентабельностью от 20% годовых. Подробный анализ для инвесторов.

Иметь недвижимость в курортных городах, которую можно сдавать в аренду и получать стабильный пассивный доход — мечта очень большого количества наших соотечественников.

Но, что же выбрать? Ведь отелей в Сочи, Анапе, Архызе, Красной поляне — огромное количество.



Ютуберы с белоснежными улыбками вещают в своих видео обзорах про все комплексы… и каждый из них достоин Вашего внимания: «Мамой клянусь, объект огонь! Лучшее предложение и самая выгодная инвестиция» 🤦‍♂️...

На наивных граждан тоннами выливаются инвест-расчеты с заоблачными цифрами по аренде, удачные кейсы и анонсирование предстоящих Стартов продаж, в которых обязательно нужно поучаствовать....🤦‍♂️

Тяга к хорошей жизни, это безусловно прекрасно. Представьте, что вы господа, условно будучи начинающими предпринимателями, стараетесь просвещаться в этой теме. Через глаза и уши проходит вся эта успешная мишура, вы заряжены, готовы делать и зарабатывать бабло! Только одно «но». В вашем бизнес арсенале (по теме гостиничное дело) есть только мотивация. И в голове помимо потенциальных миллионов засел один очень важный вопрос:

— А ЧТО ПОКУПАТЬ-ТО БЛ*?

А выбор, честно сказать, не такой уж и большой 🤷‍♂️.

На сегодняшний день, я например, не знаю ни одного отеля в Сочи и на Красной поляне, который можно купить с рентабельностью от аренды выше 13%...

В Архызе, ещё буквально полгода назад можно было войти в гостиничный бизнес с рентабельностью от аренды от 15% (в готовый объект)… Но за последние 2 месяца наметились тенденции к переменам: стоимость рабочей силы (после начала борьбы с мигрантами), стоимость бетона, стройматериалов и т.д. выросли очень сильно… И, на новых стартах продаж мы увидели совсем уж безрадостные цифры… рентабельность объектов, которые будут сданы через 3 года составляет от 10 до 13% годовых… 🤦‍♂️

👆 И это новые реалии рынка. Уже очень скоро к таким показателям на старте продаж приблизятся абсолютно все Застройщики.

Но, есть ли Застройщики, которые ещё не пересмотрели свою ценовую политику?
Есть ли объекты, куда можно инвестировать с потенциальной доходностью до 16-20% годовых?

В ходе детального анализа практически всех объектов на побережье я могу выделить лишь один: ГК Николай Первый Hotel & SPA.


Застройщик бьёт себя пяткой в грудь и утверждает, что собственники будут получать не менее 2,8 млн ₽ в год чистого дохода… на 100% мы будем знать это только после того как Отель начнет функционировать (с начала 2028 года), но уже сейчас мы можем проанализировать искренность их слов...

Для этого нам нужно знать несколько вводных, которые с лёгкостью можно найти в Интернете:

1) Показатели средней загрузки Отелей 5 звезд в зимний и летний периоды в Анапе;
2) Средняя стоимость размещения в Отелях данной категории зимой и летом;
3) Какие будут расходы.

На данный момент, в Анапе функционирует всего 6 пятизвездочных отелей (пять из них работают по системе Всё Включено, поэтому будем сравнивать с отелем Fюnf Luxary Resort & SPA (так как он работает без опции Олл-инклюзив) и по инфраструктуре идентичен отелю Николай Первый.


Ознакомиться с ценами на проживание можно на сайте Отеля:
miracleon.ru/booking/?room-type=237732?hotel_id=36621

Что же мы видим (минимальная стоимость проживания за сутки):
Февраль = 16 450 ₽
Март = 22 500 ₽
Апрель = 23 200 ₽
Ноябрь = 23 200 ₽
Декабрь = 27 100 ₽
Январь = 28 200 ₽.

Средняя загрузка в низкий сезон составляет 48%.
Средняя цена размещения в низкий сезон = 23 441 ₽ (сутки).
Значит валовый доход отеля в низкий сезон составит: 106 (дней загрузки) × 23 440 ₽ (средняя ставка размещения) = 2 484 640 ₽

Май = 28 100 ₽
Июнь = 28 100 ₽
Июль = 37 200 ₽
Август = 37 700 ₽
Сентябрь = 31 200 ₽
Октябрь = 23 200 ₽

Средняя загрузка в высокий сезон составляет 82%.
Средняя цена размещения в высокий сезон = 30 920 ₽ (сутки).
Значит валовый доход отеля в высокий сезон составит: 150 (дней загрузки) × 30 920 ₽ (средняя ставка размещения) = 4 638 000 ₽.

Итого валовый доход с номера в год равняется: 7 122 640 ₽.

👆 и это расчёт сделан на сегодняшний день, если бронировать проживание за несколько месяцев вперед (без учета прогрессивного ценообразования, без учёта ежегодной индексации цен связанной с инфляцией)...
👆 просто будем неисправимыми оптимистами и предположим, что Набиуллина остановит инфляцию 🤣 (написал и самому смешно 😂)

После вычета расходной части (налоги, страхование, фонд капитального ремонта, коммунальные платежи и услуги Управляющей компании/Отельера) чистыми на руки остается 3,5 млн ₽.

👆 и это, минимальный арендный доход с номера с не самыми лучшими видовыми характеристиками.
Поэтому, здесь мы видим, что Застройщик оказался достаточно скромным… и занизил потенциальную доходную часть на 25%.

Значит, если покупать минимальный по стоимости номер в этом отеле, то рентабельность составит:

3,5 млн (минимальный годовой доход) / 18,6 млн ₽ × 100 = 18,8% годовых… А если учесть, что сразу все деньги на эскроу вносить не надо (только 50%)… то банковский депозит сократит фактическую стоимость покупки ещё на 2 млн ₽… и тогда рентабельность (от аренды) будет уже 21%.

❗️❗️❗️П.С. это статья, подготовленна для инвесторов, для того, чтобы они могли увидеть алгоритм расчетов и смогли принять правильное решение. Поэтому, если Вы с чем то не согласны — сначала возьмите в руки калькулятор и проверьте правильность моих расчетов.

❗️❗️❗️ П.С. информация для хейтеров и всепропальщиков, которые начнут строчить в комментариях:

— «В Анапе мазут!»

— «Что делать в Анапе с октября по июнь?» 👇


👆 Из 6 пятизвездочных отелей Анапы… в трех уже нет мест для проживания с 8 по 9 марта 🤷🏻‍♂️


👆 На майские праздники раскупленные практически все билеты на поезда из Москвы в Анапу 🤷🏻‍♂️


Надеюсь, данная статья поможет сделать Вам правильный выбор 🤝.

С уважением,
Литовка Роман