Инвест итоги 01.2025: инвесторы в ЗПИФ недвижимости "дуреют"

Продал акции МТС-Банка с символической прибылью +16%, хотя я верю в его перспективы и светлое будущее, но после долгих раздумий решил, что сейчас мне интереснее нарастить стратегические позиции:

• В «ФосАгро» — защитная история с качественным менеджментом и регулярными дивидендами;
• и «НоваБев» — производитель очень востребованной продукции, имеющий собственную сеть сбыта товара, что крайне важно;

И это не инвестиционная рекомендация.

«Золотые» облигации «Селигдар» были распроданы для покупок акций:

• «Мать и Дитя» — растущий востребованный бизнес, ориентированный на верхушку среднего класса и на богатых людей, с налоговыми льготами и отличным финансовым положением;
• и «Ренессанс страхование» — это просто прокси «с плечом» на облигации и с регулярными дивидендами.

Тоже не инвестиционная рекомендация. Теперь портфель акций выглядит следующим образом:



Провел крупнейшую в истории портфеля недвижимости ротацию объектов: продал ЗПИФ «Парус-Озон» для покупок «Парус-Двинцев». Логика простая: в «Парус-Двинцев» главный риск заключался в большом кредитном плече (порядка 48% или 4,2 млрд рублей) и низких темпах привлечения капитала инвесторов. Было совершенно понятно, что ситуация временная, но непонятно, как долго она продлится, оставалось только мониторить темпы размещения паев и копить деньги под покупки.

Однако, в конце января события начали разворачиваться стремительно: инвесторы резко нарастили темпы выкупа паев, а нужный объем капитала я собрать не успел, с другой стороны у меня была доля в «Парус-Озон», который одуревшие инвесторы готовы были скупать по цене 8600+ рублей за пай (с премией 10%+ к СЧА). При этом предполагаемая доходность «Парус-Двинцев» (объект уровня Core Plus) на 5 летнем горизонте с высокой долей вероятности на 40-50% выше, чем в «Парус-Озон» (объект, который ближе к Opportunistic), если только УК не решит досрочно перезаключить договора аренды с Озон под более высокие ставки. Выбор лично для меня очевиден, но это не инвестиционная рекомендация.

Если интересно узнать подробнее, что это за классификация недвижимости (Core, Core Plus и т.д.) и какую из них выбирают ЗПИФ, доступные инвесторам в России, пишите в комментариях, думаю, можно подготовить статью на эту тему.




По результатам проведенных корректировок ожидается небольшое увеличение  дивидендного потока от портфеля в 2025 году за счет покупки активов с ожидаемым относительно стабильным денежным потоком.



P.S. Статья хоть и про итоги января, но пишу я ее в феврале. К текущей эйфории на рынке отношусь с опасением, никаких проектов мирных документов в открытом доступе нет, градус заявлений наших «партнеров» меняется по несколько раз в день, единства среди их лагеря нет, а значит рациональнее строить свою стратегию из пессимистичных сценариев: договариваться могут долго, много заинтересованных лиц в продолжении горячего противостояния, впереди будет много громких, но пустых заявлений и много качелей, вводящих людей то в пустую эйфорию, то в неоправданную истерику.

Сохраняем хладнокровие, работаем свою работу, обнимаем своих близких, желаю всем подальше держаться от новостных телеграмм-каналов, их бизнес — ваши нервы, и их бизнес идет хорошо.

На этом все.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.